Nguồn cung dịch chuyển ra ngoại thành, thị trường nhà ở Hà Nội ngày càng phân hóa

Giá căn hộ sơ cấp giảm do cơ cấu nguồn cung thay đổi

Theo Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% theo quý và 4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới. Trong quý, tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm đáng kể, trong khi phân khúc trung cấp bắt đầu trở lại thị trường, qua đó kéo mặt bằng giá sơ cấp bình quân đi xuống.

Ở các dự án hiện hữu, mặt bằng giá nhìn chung vẫn ổn định, với mức tăng phổ biến 0-2% theo quý. Diễn biến này cho thấy sự thay đổi của giá sơ cấp trong quý III chủ yếu phản ánh dịch chuyển cơ cấu sản phẩm, thay vì giá bán tại các dự án đang triển khai đồng loạt giảm.

Trong quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến có khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung.

Về trung và dài hạn, nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nhờ quỹ đất phát triển dồi dào, các dự án hạ tầng trọng điểm và định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội. Các dự án quy mô lớn dự kiến tiếp tục đóng góp phần lớn nguồn cung tương lai.

Khi nguồn cung ngày càng gia tăng, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố nền tảng của từng dự án, gồm vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tiến độ triển khai, tính pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.

Giá nhà liền thổ tăng theo quý, giảm so với cùng kỳ

Ở phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 268 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tăng 11% theo quý nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.

Cushman & Wakefield cho biết, mức tăng theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới. Khoảng 25% lượng sản phẩm mở bán trong quý tập trung tại những khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ.

Các dự án tại những khu vực này được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối tương đối hoàn thiện, mức độ phát triển đô thị cao, trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế. Do đó, mức tăng giá sơ cấp bình quân trong quý III phản ánh nhiều hơn hiệu ứng cơ cấu nguồn cung, thay vì cho thấy giá nhà liền thổ tăng đồng đều trên toàn thị trường.

Nguồn cung tương lai được dự báo tiếp tục dịch chuyển về khu vực ngoại thành, nơi có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và được định hướng phát triển thành các cực đô thị mới.

Trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực lõi ngày càng hạn chế, các đại đô thị tích hợp được dự báo tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung cho thị trường. Sự phát triển của hạ tầng và các cực tăng trưởng mới có thể thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư và dòng vốn, đồng thời làm gia tăng sự phân hóa giữa các dự án theo vị trí, chất lượng quy hoạch và khả năng khai thác giá trị trong dài hạn.

Thị trường chuyển từ tăng trưởng theo kỳ vọng sang dựa trên giá trị sử dụng

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Theo bà Như Ngọc, trong bối cảnh này, yếu tố cần theo dõi không chỉ là mặt bằng giá chung mà còn là mức độ phân hóa giữa các dự án.

Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng nhiều khả năng duy trì thanh khoản và dư địa tăng trưởng. Ngược lại, những sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực có thể cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ.

Diễn biến nguồn cung trong thời gian tới vì vậy được kỳ vọng sẽ tiếp tục làm rõ sự phân hóa trên thị trường nhà ở Hà Nội, khi lợi thế không còn chỉ nằm ở xu hướng tăng giá chung mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng và giá trị sử dụng của từng dự án.