Số phận 'Dubai Trung Quốc' sau cú sụp đổ của đế chế Evergrande

Từ siêu dự án 624.000 tỷ đồng đến những công trình vắng khách

Hải Hoa Đảo nằm ngoài khơi thành phố Đan Châu, tỉnh Hải Nam (cực Nam của Trung Quốc), do tập đoàn bất động sản Evergrande phát triển.

Khi quảng bá dự án, tập đoàn này đưa ra con số 160 tỷ NDT (khoảng 624.000 tỷ đồng), phần lớn là vay ngân hàng, tài trợ qua quỹ tín thác và tiền ứng trước của người mua nhà, chứ không phải vốn tự có.

Đây là một trong những dự án bất động sản - du lịch quy mô lớn của tập đoàn, được quy hoạch trên diện tích khoảng 7,8km2, với hình dáng ba cánh hoa nở trên biển.

Tuy nhiên, trong bức thư gửi cư dân đầu tháng 1/2022, Evergrande thừa nhận số tiền thực tế đầu tư mới chỉ khoảng 81 tỷ NDT (khoảng 315.900 tỷ đồng), sau hơn 6 năm xây dựng. Doanh nghiệp cũng cho biết đã xây dựng nhà ở cho hơn 60.000 hộ gia đình.

Hải Hoa Đảo là biểu tượng cho cú sụp đổ của thị trường nhà ở dựa trên đòn bẩy nợ tại Trung Quốc. Ảnh: Sohu

Số tiền đầu tư này tạo nên một quần thể gồm hàng chục nghìn căn hộ và nhiều công trình du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí. Trong đó có khách sạn Castle với 5.121 phòng, công viên nước, công viên biển, trung tâm hội nghị, khu mua sắm và các khu vui chơi.

Trên giấy tờ, đây là một thành phố thu nhỏ. Trên thực tế, phần lớn trong số đó chưa từng đón khách.

Hải Hoa Đảo không hoàn toàn vắng khách. 

Vào mùa thấp điểm (tháng 4-9), cả đảo chỉ còn khoảng 15.000-20.000 người sinh sống. Ban đêm, các khu chung cư gần như tối om: chưa đến 10% căn hộ có đèn sáng, có tòa nhà chỉ lác đác vài chục cửa sổ. Dọc phố thương mại, các cửa hàng mở không đều, phần lớn chỉ mở cầm chừng để duy trì qua ngày.

Nhưng vào mùa cao điểm (tháng 10 đến tháng 3 năm sau), khi miền Bắc Trung Quốc chìm trong giá lạnh, dân số trên đảo tăng vọt lên 50.000-80.000 người, thậm chí 100.000 người vào dịp Tết Nguyên đán. 

Đây là nhóm người về hưu thường được gọi là “cư dân di cư” hay “chim di trú”, chọn Hải Nam làm nơi tránh mùa đông lạnh giá. Họ thuê lại căn hộ nhìn ra biển với giá chỉ khoảng 500-700 NDT/tháng vào mùa thấp điểm (tương đương 1,9-2,7 triệu đồng), hoặc mua lại từ các nhà đầu tư đang cắt lỗ với giá chỉ bằng một phần nhỏ so với đỉnh.

Dự án bất động sản từng được quảng bá là "Dubai Trung Quốc" với 200.000 cư dân, nay chỉ còn là "vùng đất chết". Ảnh: Sohu

Một căn hộ 23m2 có giá khoảng 170.000 NDT (khoảng 646 triệu đồng); căn 39m2 khoảng 180.000 NDT (khoảng 684 triệu đồng). Ở nhiều thành phố Trung Quốc, số tiền đó chỉ đủ mua một chiếc xe hơi. Tại Hải Hoa Đảo, nó mua được một chỗ để tránh mùa đông khắc nghiệt, cách bệnh viện đa khoa hạng 3 chỉ 10 phút lái xe.

39 tòa nhà: từ quyết định tháo dỡ đến điều chỉnh công năng

Một trong những vụ việc gây chú ý nhất tại Hải Hoa Đảo là số phận của 39 tòa nhà thuộc đảo số 2.

Năm 2021, chính quyền thành phố Đan Châu ra lệnh phá dỡ 39 tòa nhà gần hoàn thiện với tổng diện tích sàn hơn 430.000m2, với lý do vi phạm quy hoạch và môi trường. Evergrande kháng nghị. Đến tháng 4/2022, quyết định được thay đổi từ “phá dỡ” thành “tịch thu”.

Đến tháng 5/2026, 39 tòa nhà này đã được chính quyền thu hồi và cải tạo thành nhà ở cho thuê và căn hộ khách sạn, nằm trong quỹ nhà ở do nhà nước kiểm soát phục vụ nhu cầu an sinh và công nghiệp địa phương.

Theo phương án được công bố, 16 tòa nhà được định hướng làm nhà cho thuê, 4 tòa làm căn hộ khách sạn, 19 tòa còn lại được đưa vào phương án kêu gọi đầu tư.

Như vậy, thay vì bị phá bỏ như quyết định ban đầu, các công trình này được điều chỉnh công năng để phù hợp với phương án xử lý và quy hoạch mới. 

Bên cạnh những công trình gặp khó khăn trong khai thác, một số tiện ích trên đảo và khu vực lân cận vẫn phục vụ cư dân, khách lưu trú. Khách sạn Castle có quy mô 5.121 phòng; các khu vui chơi, công viên nước và một số điểm tham quan được niêm yết lịch hoạt động theo từng thời điểm.

39 tòa nhà từng bị chính quyền thành phố Đan Châu yêu cầu phá dỡ năm 2021, sau đó chuyển sang "tịch thu" năm 2022 và đến tháng 5/2026 được cải tạo thành nhà ở cho thuê và căn hộ khách sạn thuộc thẩm quyền của thành phố. Ảnh: Baidu

Một tiện ích đáng chú ý khác là Bệnh viện Trung tâm phía Tây Hải Nam, cơ sở Binhai, chính thức vận hành từ ngày 20/7/2024, góp phần bổ sung năng lực khám chữa bệnh cho người dân và khách lưu trú trong khu vực Hải Hoa Đảo.

Những siêu thị nhỏ vẫn mở cửa, giá cả chẳng khác gì ở một huyện nội địa. Chợ rau trong khu dân cư vẫn họp mỗi sáng và tuyến xe buýt 105 vẫn chạy khắp đảo với giá 1 NDT (chưa đến 4.000 đồng) một lượt.

Evergrande lao dốc

Trong khi Hải Hoa Đảo vật lộn để tìm cách duy trì hoạt động, tập đoàn phát triển dự án là Evergrande chìm sâu trong khủng hoảng.

Evergrande vỡ nợ đối với phần lớn các nghĩa vụ nợ vào cuối năm 2021. Tháng 1/2024, Tòa án Hong Kong (Trung Quốc) ra lệnh thanh lý tập đoàn.

Gần 3 năm sau, các kiểm soát viên mới thu hồi được 435,9 triệu USD, trong khi chủ nợ đòi 46 tỷ USD, tức tỷ lệ thu hồi dưới 1%. Khoản tiền đầu tiên mà chủ nợ có thể nhận dự kiến phải đến nửa đầu năm 2027, với số tiền chưa được xác định.

Evergrande từng là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, với tổng nghĩa vụ nợ khoảng 300 tỷ USD. Sự sụp đổ của doanh nghiệp trở thành một biểu tượng cho những rủi ro của mô hình phát triển bất động sản dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Hải Hoa Đảo không phải nguyên nhân duy nhất dẫn đến sự sụp đổ của Evergrande. Nhưng dự án này cho thấy khoảng cách giữa tham vọng phát triển một quần thể bất động sản - du lịch khổng lồ với khả năng khai thác và nhu cầu thực tế.

Theo Sohu, Tencent News, Baidu