Nguồn cung mới gia tăng, bất động sản văn phòng tạo lợi thế để hút khách

Nguồn cung văn phòng tiếp tục mở rộng tại Hà Nội. Ảnh minh họa: Tuấn Anh - TTXVN

Nguồn cung văn phòng tiếp tục mở rộng tại Hà Nội, khiến các dự án hạng A phải tìm kiếm lợi thế khác biệt để thu hút khách thuê. Chất lượng không gian, tiêu chuẩn công trình xanh và trải nghiệm người sử dụng đang trở thành những yếu tố quan trọng trong cuộc cạnh tranh này.

Theo các chuyên gia, thị trường văn phòng Hà Nội có thêm nhiều lựa chọn khi nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Diễn biến này không chỉ tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong việc duy trì sức hút và hiệu quả khai thác tòa nhà.

Nguồn cung mới làm thay đổi cuộc cạnh tranh

Theo thống kê của Công ty Savills, tổng nguồn cung văn phòng quý III tại Hà Nội đạt khoảng 2,4 triệu m², với công suất toàn thị trường ở mức 83%. Đến năm 2028, khoảng 435.000 m² từ 16 dự án dự kiến gia nhập thị trường, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Các dự án văn phòng cao cấp đang mở rộng về Ba Đình, Cầu Giấy..., nơi hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích tiếp tục được cải thiện. Sự dịch chuyển này góp phần hình thành các khu vực cung cấp mặt bằng văn phòng mới, đồng thời tạo thêm lựa chọn về vị trí và chi phí cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng cũng khiến cạnh tranh giữa các tòa nhà trở nên rõ nét hơn. Khi khách thuê có nhiều phương án lựa chọn, lợi thế không còn chỉ nằm ở địa chỉ, diện tích hay giá thuê mà còn phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, chất lượng thiết kế và hiệu quả vận hành.

Ông William Gramond - Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội nhận xét, giá thuê và vị trí vẫn là những tiêu chí hàng đầu của doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng. Tuy nhiên, định nghĩa về một vị trí tốt đang thay đổi khi ngày càng nhiều doanh nghiệp đánh giá địa điểm làm việc dưới góc độ khả năng thu hút và giữ chân nhân tài.

Điều này cho thấy vị trí văn phòng cần được nhìn nhận rộng hơn khoảng cách địa lý tới trung tâm. Thời gian di chuyển, khả năng kết nối giao thông, hệ thống tiện ích xung quanh và chất lượng môi trường làm việc đều có thể ảnh hưởng đến quyết định thuê của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không chỉ phải cạnh tranh để thu hút khách thuê mới mà còn cần duy trì khả năng giữ chân khách hàng trong dài hạn. Một tòa nhà có vị trí thuận lợi nhưng thiếu tiện ích hoặc chất lượng vận hành không đáp ứng kỳ vọng có thể gặp bất lợi trước những dự án mới được đầu tư đồng bộ hơn.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định hình đơn thuần bởi sự gia tăng nguồn cung mà đang chuyển sang chú trọng hơn những giá trị khách thuê nhận được. Doanh nghiệp ngày càng chọn lọc khi thuê văn phòng, ưu tiên chất lượng công trình, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG. Những yếu tố này đang làm thay đổi quyết định thuê trên thị trường

Chất lượng không gian trở thành lợi thế khai thác

Sự thay đổi trong nhu cầu thuê cũng đang tác động đến định hướng phát triển sản phẩm văn phòng hạng A. Theo Savills Impacts, doanh nghiệp ngày càng tìm kiếm những không gian cao cấp, được thiết kế có chủ đích nhằm hỗ trợ thu hút, giữ chân nhân tài và nâng cao năng suất. Sức khỏe và phúc lợi tại nơi làm việc cũng trở thành những yếu tố định hình nhu cầu thuê văn phòng trong những năm gần đây.

Xu hướng này thể hiện qua sự gia tăng số lượng công trình đăng ký tham gia WELL Building Standard - bộ tiêu chuẩn đánh giá công trình dựa trên khả năng nâng cao sức khỏe và chất lượng sống của người sử dụng. Kể từ năm 2020, số lượng bất động sản đăng ký ít nhất một chương trình WELL đã tăng khoảng 300% - Savills thống kê.

Các yếu tố như ánh sáng tự nhiên, chất lượng không khí, không gian thư giãn, thiết kế thông thoáng và khả năng kết nối với thiên nhiên ngày càng được khách thuê quan tâm. Đây không chỉ là những tiêu chí kiến trúc mà còn liên quan trực tiếp đến trải nghiệm của nhân viên, qua đó góp phần hình thành môi trường làm việc và văn hóa doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường bất động sản, xu hướng này mở rộng cách đánh giá chất lượng một tài sản văn phòng. Bên cạnh vị trí, diện tích và giá thuê, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng, chất lượng môi trường bên trong và hiệu quả vận hành cũng cần được tính đến khi doanh nghiệp lựa chọn mặt bằng.

Các tiêu chuẩn công trình xanh và sức khỏe vì thế có thể trở thành lợi thế cạnh tranh của nguồn cung mới. Những dự án tích hợp hiệu quả năng lượng, chất lượng môi trường trong nhà và tiện ích phục vụ người sử dụng có thêm cơ hội tạo khác biệt, nhất là khi khách thuê ngày càng chú trọng hiệu quả sử dụng lâu dài.

Savills dẫn chứng, HALLBRIDGE - dự án văn phòng hạng A của DETECH tại Cầu Giấy là một ví dụ về hướng phát triển này. Thiết kế công trình đưa ánh sáng tự nhiên và cây xanh vào sâu bên trong thông qua các khoảng thông tầng, hướng đến môi trường làm việc gắn kết hơn với thiên nhiên. Dự án đồng thời hướng tới LEED Gold và WELL C9 - hai hệ tiêu chuẩn tiếp cận chất lượng công trình từ các khía cạnh khác nhau, gồm hiệu quả sử dụng năng lượng và sức khỏe người sử dụng. Công trình được vinh danh ở hạng mục Thiết kế kiến trúc văn phòng xuất sắc nhất tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2026.

Dù vậy, thiết kế và chứng nhận mới là một phần trong năng lực cạnh tranh của tài sản. Về dài hạn, khả năng thu hút khách thuê, duy trì tỷ lệ lấp đầy và bảo đảm chất lượng vận hành mới là những yếu tố phản ánh hiệu quả khai thác thực tế của một tòa nhà.

Khi nguồn cung văn phòng Hà Nội tiếp tục mở rộng, thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án. Những công trình kết hợp được vị trí thuận tiện, thiết kế chất lượng, môi trường làm việc tốt và hiệu quả vận hành sẽ có nhiều cơ hội duy trì sức hút. Ngược lại, các tòa nhà thiếu lợi thế khác biệt có thể phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn về giá thuê và khả năng giữ chân khách hàng.

Vì vậy, theo các chuyên gia, cuộc cạnh tranh của phân khúc văn phòng hạng A không đơn thuần là cuộc đua phát triển thêm diện tích cho thuê mà đang chuyển dần sang chất lượng tài sản và giá trị sử dụng. Đây cũng là yếu tố có ý nghĩa đối với khả năng khai thác và sức cạnh tranh của bất động sản văn phòng trong dài hạn.