Nguồn cung nhà Hà Nội lập đỉnh 5 năm, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế

Nguồn cung căn hộ lập đỉnh, thanh khoản giảm tốc

Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026, mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020.

Tuy nhiên, trái ngược với sự gia tăng mạnh về nguồn cung, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Trong quý II, thị trường tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ mới, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán.

Tỷ lệ hấp thụ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung mới, thậm chí có thời điểm vượt số căn mở bán trong kỳ.

Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao là nguyên nhân chính khiến người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị lớn. Thay vì quyết định nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm xuống tiền.

Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế

Cơ cấu nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m².

Hai phân khúc có tỷ trọng lớn nhất là mức giá từ 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Đáng chú ý, riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước các chương trình chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới thuộc khu vực nội đô có mặt bằng giá cao.

Giá chung cư thứ cấp lần đầu giảm sau gần ba năm

Trái ngược với thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh. Theo CBRE, giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý I. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng hạ xuống còn khoảng 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.

Diễn biến này cũng được Batdongsan.com.vn ghi nhận. Theo báo cáo thị trường tháng 6 của đơn vị này, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước trong bối cảnh thanh khoản suy yếu và lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.

Bất động sản thấp tầng dịch chuyển mạnh ra vùng ven

Không chỉ thị trường căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt. Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mở bán mới đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II có hơn 1.110 căn được đưa ra thị trường. Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng phát triển các dự án thấp tầng đang dịch chuyển mạnh sang khu vực giáp ranh Hà Nội thay vì tập trung tại nội đô. Phần còn lại chủ yếu là các sản phẩm shophouse tại khu vực trung tâm và cận trung tâm.

Thanh khoản tiếp tục suy giảm khi chỉ có hơn 660 căn được giao dịch trong quý II, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán bình quân đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm khoảng 9% so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái do cơ cấu nguồn cung chuyển sang các dự án vùng ven. Trong khi đó, giá biệt thự và nhà liền kề trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, dưới áp lực lãi suất, nhiều chủ sở hữu đang có xu hướng tạm dừng bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Kỳ vọng nguồn cung tiếp tục tăng trong nửa cuối năm

CBRE dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội có thể đón khoảng 6.000 sản phẩm mở bán mới.

Nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ tiến độ triển khai các đại đô thị quy mô lớn cùng sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt tại các khu vực vùng ven và địa bàn giáp ranh Thủ đô.