Nguồn cung nhà ở tăng vọt, giá cao chót vót: Chủ đầu tư bán hàng cho ai?

Thị trường bất động sản cả hai đầu đất nước đang bước vào giai đoạn tăng tốc mới. Chỉ riêng tại Hà Nội, tính đến tháng 9/2025 đã có 33 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 30.000 căn đủ điều kiện kinh doanh.

Đáng chú ý, loại hình căn hộ chung cư chiếm áp đảo với hơn 24.400 căn, tương đương 81% tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội, còn lại là nhà liền kề, biệt thự. Các con số cho thấy lượng căn hộ được cấp phép mở bán đã cao gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Áp lực bán hàng tăng

Ở phía Nam, bức tranh cũng không kém phần sôi động, với 114 dự án căn hộ với khoảng 28.000 sản phẩm tung ra thị trường trong 8 tháng đầu năm 2025, tăng gần 58% so với cùng kỳ 2024. Lượng tiêu thụ đạt 20.000 căn, gấp 3 lần năm trước, nhưng nếu so với giai đoạn đỉnh trước năm 2020 thì mới đạt 50 – 60%.

Theo các chuyên gia, sự “bùng nổ” nguồn cung hiện nay có nguyên nhân trực tiếp từ việc các chính sách tháo gỡ pháp lý của Chính phủ bắt đầu phát huy tác dụng, giúp loạt dự án từng bị “ách tắc” được thông đường mở bán.

Bên cạnh đó là hiệu ứng từ sáp nhập tỉnh thành, đầu tư công, tâm lý của nhà đầu tư... Thực tế này đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường, song cũng đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh và bài toán thanh khoản nan giải cho các chủ đầu tư vốn đang cần đẩy mạnh bán hàng để luân chuyển dòng tiền kinh doanh.

Giá nhà ngày càng cao, giao dịch chủ yếu đến từ các nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang xuất hiện dấu hiệu dư cung cục bộ ở một số phân khúc. Đặc biệt, căn hộ cao cấp đang đứng trước nguy cơ bão hòa khi nguồn cung mới liên tục được tung ra trong khi sức mua có hạn.

Thống kê tại TP.HCM cho thấy, 73% nguồn cung tập trung ở phân khúc hạng A và A+, trong khi các phân khúc trung – thấp (B và C) lại chủ yếu dịch chuyển ra Bình Dương. Giá sơ cấp trung bình hiện đạt 70,9 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khoảng 45 triệu đồng/m² ở Bình Dương.

Đáng nói, với mức tăng hơn 10%/năm trong 3 năm gần đây, dự báo chỉ trong vòng 1 năm tới, giá căn hộ tại Bình Dương cũng sẽ vượt mốc 50 triệu đồng/m², gần như “cắt đứt” khả năng tiếp cận của đại bộ phận người mua ở thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, gọi đây là giai đoạn “nguy nhiều hơn cơ” khi cuộc thanh lọc thị trường ngày càng khắc nghiệt.

Theo ông Vũ, khi nguồn cung “khủng khiếp” đồng loạt ra hàng, những chủ đầu tư yếu vốn, thiếu chiến lược sẽ khó trụ vững. Ngược lại, chỉ những tập đoàn lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn mới có thể duy trì cuộc chơi.

Nói cách khác, áp lực thanh khoản hiện nay không chỉ nằm ở số lượng căn hộ phải bán, mà còn ở sự dịch chuyển khẩu vị thị trường, khi sản phẩm cao cấp ra quá nhiều trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Đây chính là “nút thắt” của thị trường giai đoạn hiện nay.

Chủ đầu tư bán hàng cho ai?

Câu hỏi hóc búa nhất với thị trường lúc này là: Ai sẽ mua những căn hộ hàng chục tỷ đồng khi phần lớn người dân không kham nổi?

Theo số liệu từ nhiều sàn giao dịch tại Hà Nội, hiện nay hơn 70% giao dịch đến từ giới đầu tư, trong khi người mua ở thực chỉ chiếm khoảng 30%. Điều này phản ánh rõ thực trạng mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của không chỉ nhóm thu nhập thấp, mà ngay cả những gia đình có thu nhập trung bình – khá cũng bị “gạt ra bên lề”.

Khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch cho thấy người mua để ở (chiếm 30%) đa số là người mua nhà lần đầu, tài chính dưới 3 tỷ đồng, hoặc nhóm gia đình ổn định (35 tuổi trở lên) sẵn sàng chi 5 – 10 tỷ đồng để tìm căn hộ 2 – 3 phòng ngủ. Họ có xu hướng trẻ hóa, nhưng thường mất nhiều thời gian khảo sát và rất thận trọng.

Trong khi đối tượng nhà đầu tư (chiếm 70%), phần lớn đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản, sử dụng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Họ chú trọng yếu tố sinh lời, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê và thanh khoản.

Sau cú sốc khủng hoảng 2020–2023, khẩu vị đầu tư cũng đã thay đổi, thay vì chạy theo “sóng đất nền”, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang căn hộ dễ cho thuê, an toàn và hợp pháp.

Thực tế này dẫn đến nghịch lý chủ đầu tư xây nhà chủ yếu để bán cho nhà đầu tư, chứ không phải cho người dân có nhu cầu ở thực. Song, chính quyết định của nhóm ở thực – vốn chỉ chiếm 30% – lại ảnh hưởng mạnh đến chiến lược của nhóm đầu tư. Khi nhu cầu nhà ở “vừa túi tiền” và diện tích nhỏ lên ngôi, giới đầu tư cũng chuyển hướng theo, khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường bắt đầu tái định hình.

Tựu trung lại, bức tranh thị trường hiện nay cho thấy một nghịch lý khó gỡ là nguồn cung dồi dào nhưng không tương thích với sức mua của số đông. Nói một cách nôm na, thị trường nhà ở như đang đứng trên hai “chân” chênh lệch, một bên là cung nhà cao cấp, giá cao chót vót, bên kia là cầu ở thực eo hẹp, ngày càng khó với tới giấc mơ an cư.

Trong ngắn hạn, giới đầu tư sẽ tiếp tục là lực lượng chính giúp thị trường duy trì thanh khoản. Nhưng về dài hạn, nếu giá nhà không hạ nhiệt, nếu phân khúc trung – thấp không được bổ sung, thị trường sẽ khó phát triển bền vững.

Áp lực bán hàng của các chủ đầu tư vì thế sẽ càng gia tăng. Và câu hỏi “bán cho ai” sẽ tiếp tục là thách thức không dễ trả lời trong bối cảnh chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ rệt.

Hưng Nguyên