Nguồn cung tăng mạnh, vì sao giá nhà không giảm?

Mua nhà đang trở thành hy vọng ngày càng mong mạnh đối với nhiều người dân có mức thu nhập trung bình, thấp. Ảnh: Hoàng Anh.

Giá nhà ở chưa bao giờ tăng cao như hiện nay

Thị trường bất động sản trong những năm vừa qua đang có nhiều dấu hiệu bất thường, và từ năm 2024 đến nay, giá nhà ở tăng lên cao chưa từng có.

Để khẳng định này cho nhận định này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest so sánh giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người và tốc độ tăng giá nhà.

Ông Hiệp cho biết, nếu như giai đoạn 2014 - 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp đôi, tương ứng mức tăng trung bình khoảng 6,4%/năm.

Trong khi đó, giá căn hộ bình quân từ năm 2014 đến 2025 tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức gấp ba lần, với tốc độ tăng bình quân hơn 12%/năm. Đáng chú ý, đến thời điểm hiện nay, giá nhà trung bình tại Hà Nội thậm chí đã vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Đây là sự chênh lệch rất lớn giữa giá nhà và thu nhập.

Tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập ở Việt Nam năm nay chạm mức 27,3, tức giá căn hộ trung bình cao gấp 27,3 lần thu nhập bình quân của một gia đình.

“Nghĩa là không tiêu gì thì để dành toàn bộ thu nhập mua nhà cũng phải mất 27 năm, còn nếu chỉ dành 1/3 thu nhập trả góp mua nhà thì phải mất 80 năm mới mua được một căn hộ giá trung bình”, ông Hiệp chia sẻ.

Nghiêm trọng hơn, ông cho rằng, giá nhà tăng phi mã không chỉ tạo ra rào cản vượt quá khả năng của người mua, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế.

Theo đó, phần lớn các chủ đầu tư hiện nay đều phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để triển khai dự án. Đến hết tháng 9/2025, dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đã tăng 19% so với hạn mức, với dư nợ hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, một con số kỷ lục.

Nếu thị trường phát triển lành mạnh, giá ổn định và thanh khoản tốt, bất động sản sẽ là động lực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Nhưng ngược lại, khi giá nhà bị đẩy lên quá cao và thị trường mất khả năng hấp thụ, rủi ro sẽ lan sang hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

“Điều đáng lo ngại là trong quý III/2025, tỷ lệ giao dịch bất động sản đã giảm 13%, riêng phân khúc chung cư giảm tới 15%, phản ánh lượng hàng tồn kho đang tăng lên, một tín hiệu cần hết sức cảnh giác”, ông Hiệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest. Ảnh: BTC.

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, trong khi nguồn cung đã được cải thiện rõ rệt, ông Hiệp cho rằng, lý do căn bản vẫn nằm ở giá tiền sử dụng đất và các vướng mắc pháp lý khiến thời gian chờ thủ tục kéo dài, doanh nghiệp bị chôn vốn, chịu chi phí lãi vay tăng mạnh.

"Một dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm từ khi được chấp thuận đầu tư đến khi giải phóng mặt bằng. Với khoảng thời gian dài như vậy, rất nhiều những chi phí vô hình doanh nghiệp phải chịu", ông Hiệp nhấn mạnh.

Thứ hai là bảng giá đất, giá đất luôn là khấu phần quan trọng của bất động sản chiếm tới 30% chi phí phát triển của các dự án thấp tầng.

Chính vì vậy, giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp không thể phát triển dự án với mức giá rẻ.

Mặt khác, theo ông Hiệp, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp đều lựa chọn phát triển phân khúc nhà ở cao cấp. Bởi để "kiếm" được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng là rất vất vả.

Trong khi đó, các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất. Với yếu tố này, phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn cho doanh nghiệp, ngược lại, nhà ở xã hội bị giới hạn lợi nhuận ở mức 15%, không đủ sức hấp dẫn.

"Bên cạnh đó, thanh khoản khi bán căn hộ cao cấp nhanh hơn rất nhiều so với bán nhà giá thấp. Có những căn hộ 20 tỷ đồng được khách hàng xuống tiền rất nhanh", ông Hiệp chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài đã khiến chi phí đầu tư phát triển tăng lên. Đến thời điểm này, chi phí phát triển dự án đã ở mức rất cao, trong đó đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán sản phẩm để bù đắp các chi phí phát triển dự án tăng mạnh.

Điều này đã dẫn đến một nghịch lý đáng lo ngại trên thị trường bất động sản. Mặc dù, nguồn cung bất động sản tăng lên, nhưng cơ cấu sản phẩm lại có vấn đề, thiếu sự phù hợp.

Hầu hết các dự án đều nằm ở phân khúc sản phẩm cao cấp, gần như không có giá thấp. Theo thống kê chỉ có khoảng 5 - 6% các dự án ở phân khúc giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Mặt khác, trong bối cảnh bất động sản vẫn là một kênh đầu tư sinh lời hiệu quả, sự tham gia của đông đảo các nhà đầu cơ cũng là nguyên nhân đẩy giá thị trường, ông Đính nhìn nhận.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý và giá đất sẽ giúp hạ giá nhà

Trước câu hỏi làm thế nào để thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững, ông Hiệp cho rằng, cần sự tham gia đồng bộ của cả cơ quan nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp.

Trong đó, quan trọng nhất là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tiền sử dụng đất. Thời gian vừa qua, Quốc hội và Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách để tăng nguồn cung, như Nghị quyết 171 nhằm xử lý, tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tại các địa phương, hay Nghị định 98 hỗ trợ cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn.

Đây đều là những chính sách quan trọng, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, việc triển khai thực tế tại các địa phương vẫn còn chậm. Thủ tục hành chính tiếp tục kéo dài, khiến nhiều dự án bị đình trệ. Dù Nghị định 57 và Nghị quyết 68 đã được ban hành, nhưng đúng vào giai đoạn chuyển đổi mô hình chính quyền 2 cấp nên việc thực thi vẫn còn nhiều ách tắc.

Vì vậy, Chính phủ cần tăng cường kiểm tra, đôn đốc quyết liệt các bộ ngành, địa phương, đồng thời thực hiện rút gọn thủ tục hành chính một cách thực chất. Nhà nước cần tiếp tục bổ sung các cơ chế tháo gỡ về mặt pháp lý để thị trường bất động sản có thêm động lực phát triển.

Về phía doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng, các doanh nghiệp cần quán triệt tinh thần, doanh nghiệp là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, do đó phải có trách nhiệm đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường.

“Doanh nghiệp nào cũng muốn có lãi và không ai “từ chối” lợi nhuận cao, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đẩy giá lên liên tục”, ông Hiệp tiết lộ. Tuy nhiên, đã đến lúc, Chính phủ cần xem xét một cơ chế thuế đối với các khoản “siêu lợi nhuận” từ địa tô.

Theo đó, với phần lợi nhuận vượt ngưỡng, chẳng hạn lên tới 100% so với giá thành, doanh nghiệp sẽ phải nộp một loại thuế “đặc biệt”. Đây chắc chắn sẽ là vấn đề còn nhiều tranh luận, nhưng nếu cơ chế này được thiết kế hợp lý, nó sẽ có thể góp phần kiềm chế cuộc đua tăng giá và giúp thị trường vận hành ổn định hơn”, ông Hiệp phân tích.

Về giá tiền sử dụng đất, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, nhà nước cần có cơ chế tính tiền sử dụng đất hài hòa giữa việc thu ngân sách và lợi ích của người dân, doanh nghiệp để giúp các doanh nghiệp yên tâm phát triển.

"Nếu giá đất cao, giá nhà không giảm, trong khi đó, nếu giá tiền sử dụng đất giảm, sẽ ảnh hưởng đến việc thu ngân sách.

Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước phải cân đối, hài hòa giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân doanh nghiệp.

Phương Linh