Nguồn cung văn phòng cho thuê ngoài trung tâm Hà Nội tăng mạnh

Nhiều doanh nghiệp đang rời khỏi khu trung tâm truyền thống để tìm kiếm các không gian văn phòng chất lượng cao và chi phí tối ưu hơn tại các khu vực ngoài lõi trung tâm. Ảnh: Hoàng Anh.

Xu hướng "phi tập trung" đang diễn ra mạnh mẽ

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang trải qua một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với xu hướng "phi tập trung" ngày càng rõ nét. Nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn rời khỏi khu trung tâm truyền thống để tìm kiếm các không gian chất lượng cao và chi phí tối ưu hơn tại các khu vực ngoài lõi trung tâm.

Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý III/2025, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn từ 190 tòa nhà. Thị trường duy trì sự ổn định về giá thuê và ghi nhận công suất cải thiện, tăng nhẹ lên mức 86%.

Mặc dù công suất thuê tiếp tục cải thiện và giá thuê duy trì ổn định, nhưng sự phát triển của các tòa văn phòng mới ngoài khu vực trung tâm đã tạo ra những lựa chọn chi phí hợp lý hơn cho các doanh nghiệp.

Theo đó, trong khi khu vực trung tâm truyền thống bao gồm các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình duy trì mức giá thuê cao nhất, nhưng đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung mới và quỹ đất hạn hẹp, thì khu vực ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm lại là nơi tập trung nguồn cung mới và hiện đại, dần định hình thành một trung tâm phát triển mới.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không còn mang tính tạm thời mà đã định hình thành một cấu trúc thị trường dài hạn. Điều này được chứng minh rõ rệt qua dữ liệu về nguồn cung và hoạt động giao dịch.

Sự thống trị của khu vực ngoài trung tâm trong việc cung cấp không gian văn phòng mới đã vượt qua khu vực trung tâm. Trong suốt năm 2024, trong tổng số 133.000m2 diện tích cho thuê mới, có tới 65% nguồn cung này đến từ các khu vực ngoài trung tâm, khiến tổng thị phần nguồn cung ngoài trung tâm tăng lên 51%, chính thức vượt qua khu vực trung tâm truyền thống.

Hoạt động thuê trên thị trường cũng cho thấy nhu cầu chuyển dịch mạnh mẽ. Theo đó, hoạt động di dời chiếm tới 71% tổng diện tích cho thuê. Trong số các khách thuê di dời, có tới 51% chuyển đến khu vực ngoài trung tâm và 49% chọn khu vực Phía Tây.

Điều này phản ánh rằng các công ty không chỉ tìm kiếm giải pháp ngắn hạn để cắt giảm chi phí mà đang tìm kiếm không gian chất lượng cao hơn và linh hoạt hơn để phục vụ chiến lược mở rộng quy mô.

Sự chuyển dịch này là kết quả tất yếu khi khu vực trung tâm cũ như Hoàn Kiếm và Ba Đình gần như đã cạn kiệt nguồn cung và phải đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng.

Điều này khiến các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng quy mô lớn không thể thực hiện mục tiêu của mình tại khu vực trung tâm, buộc họ phải tìm đến các khu vực có quỹ đất và quy hoạch tốt hơn

Theo ông William Gramond, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài khu trung tâm đang trở thành một xu hướng lâu dài, chứ không chỉ là tạm thời.

Xu hướng này được thúc đẩy bởi một số yếu tố chính, bao gồm hạ tầng cải thiện, các dự án chất lượng cao mới và giá thuê cạnh tranh hơn tại các khu vực ngoài trung tâm. Đối với các công ty thuộc nhóm tài chính, bảo hiểm và bất động sản, công nghệ thông tin và sản xuất, các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng hoặc nâng cấp không gian văn phòng mà vẫn kiểm soát chi phí hiệu quả.

Tại khu vực ngoài trung tâm, với việc nhiều tòa nhà mới gia nhập thị trường, bên cạnh vị trí, các yếu tố như không gian làm việc thoáng đãng, ánh sáng tự nhiên, tiện ích trong tòa nhà và các dịch vụ đi kèm như quán café hay khu giải trí ngày càng quan trọng. Những yếu tố này giúp môi trường làm việc trở nên thoải mái hơn, hỗ trợ doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân tài.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng, tại các khu vực ngoài trung tâm, nhiều không gian văn phòng chất lượng cao ở các tòa nhà mới, có chứng nhận xanh, đạt tiêu chuẩn quốc tế hạng A, và mức giá khá hợp lý đã thu hút mạnh mẽ khách thuê.

Trong khi đó, tại khu vực trung tâm, nhiều tòa nhà văn phòng hiện đã cũ, diện tích sàn hạn chế. Do đó, các công ty muốn tăng trưởng mở rộng sẽ thấy việc thuê văn phòng ở các khu đô thị mới hấp dẫn hơn nhiều.

Mặt khác, về giá thuê, giá thuê tại khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình duy trì ở mức cao, dao động từ 30 - 42USD/m2/tháng. Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn cạnh tranh hơn nhiều, đặc biệt là đối với các tòa nhà hạng A và hạng B mới, hiện đại. Mức giá giao động từ 20 - 30USD/m2/tháng tùy vị trí và khu vực.

Một lý do khác theo ông Matthew là những khu vực phát triển mới thường gần nơi nhân viên sinh sống. Chính vì vậy, công tác tuyển dụng và giữ chân nhân sự chất lượng cao tốt hơn nhờ việc rút ngắn thời gian đi lại, tăng sự hài lòng của nhân viên.

Giám đốc Savills Hà Nội dẫn chứng, sự dịch chuyển nhu cầu thuê đang tập trung mạnh mẽ vào khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là Starlake - Tây Hồ Tây, khu vực được đánh giá là trung tâm văn phòng thế hệ mới.

Đây là khu vực rất thu hút khách thuê nhờ vị trí hấp dẫn, gần sân bay, gần khu dân cư và các khu thương mại. Trong 2 – 3 năm tới, một loạt dự án mới sẽ tiếp tục xuất hiện tại đây, củng cố xu hướng phi tập trung và đa dạng hóa không gian làm việc, vừa đáp ứng nhu cầu mở rộng, vừa phản ánh cách các doanh nghiệp thích ứng với xu hướng làm việc mới.

Văn phòng xanh lên ngôi

Bên cạnh sự dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, một xu hướng khác của thị trường văn phòng Hà Nội là xu hướng lựa chọn mô hình văn phòng xanh và thân thiện với môi trường.

Ông Matthew cho rằng, đối với khách thuê, đặc biệt là khách thuê quốc tế, việc chuyển vào các tòa nhà mới có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu.

Đạt chứng chỉ xanh gần như đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc cho các tòa nhà mới. Đây không chỉ là xu thế toàn cầu, mà còn là yếu tố quan trọng để nâng cao sức hút của tòa nhà và đảm bảo tính cạnh tranh dài hạn.

Thời gian gần đây, nhiều dự án văn phòng đã đạt các tiêu chuẩn xanh để hấp dẫn khách hàng. Đơn cử như Oriental Square by OSI tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây đã đạt tiêu chuẩn LEED Gold nhằm cung cấp không gian văn phòng chất lượng cao, đi kèm nhiều tiện ích và tiêu chuẩn xanh cho các khách thuê.

Tích hợp các công nghệ tối tân như sàn nâng 100mm và trần cao 4,5m, Oriental Square by OSI tạo nên sự rộng thoáng và linh hoạt đặc trưng. Không gian văn phòng được phát triển theo chuẩn hạng A với mặt bằng không cột, cho phép tối ưu hóa cách bố trí và mở rộng quy mô một cách linh hoạt.

Theo ông Matthew, trong thời gian tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức độ cạnh tranh cao khi ngày càng nhiều dự án chất lượng tương tự ra mắt.

Do đó, để thu hút khách thuê, các doanh nghiệp phát triển cần tập trung vào phát triển văn phòng xanh, ưu tiên cho khâu thiết kế, tạo không gian rộng thoáng, hiện đại, thân thiện với môi trường.

Cùng với đó, các văn phòng thế hệ mới cần tích hợp tiện ích đồng bộ, tích hợp các không gian thư giãn, chăm sóc sức khỏe và lựa chọn đơn vị quản lý chuyên nghiệp, đảm bảo tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế nhằm thu hút các khách thuê trong thời gian tới.

Phương Linh