Nhà cho thuê: Miếng ngon không dễ xơi

Cùng với tốc độ đô thị hóa, nhu cầu thuê nhà cũng gia tăng. Ảnh: Dũng Minh

Nương náu vào "nhà cho thuê"

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Nguyễn Trung Trực luôn song hành 2 phân khúc đất nền và căn hộ hoặc nhà phố cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn lần lượt là 70-30. Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022, tỷ lệ này được điều chỉnh thành 40-60.

Anh Trực cho biết, để cân bằng 2 loại hình đầu tư ưa thích, anh vừa mua thêm một khu nhà trọ xây sẵn nằm kề Làng đại học (TP. Thủ Đức, TP.HCM) với mức giá rẻ do chủ cũ gặp áp lực tài chính nên bán gấp.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ đầu năm 2022, khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức rất cao, nhiều nhà đầu tư rục rịch đón đầu cơ hội ở phân khúc bất động sản cho thuê bằng cách săn tìm các sản phẩm “cắt lỗ” bán dưới giá thị trường từ 10-25%, hoặc thuê nhà nguyên căn, sau đó ngăn từng phòng nhỏ để cho thuê lại.

Hầu hết báo cáo của nhiều cơ quan nghiên cứu trong năm 2022 cũng cho biết, loại hình bất động sản cho thuê, đặc biệt là căn hộ, mặt bằng kinh doanh và nhà xưởng, ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài “đứng hình” vì dịch bệnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, trong vài năm gần đây, dòng tiền đẩy về thị trường bất động sản mua bán mạnh mẽ làm cho mặt bằng giá nhà tăng trung bình 30-40%/năm, trong khi giá cho thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng. Đến nay, khi giá nhà đã tăng rất cao, vượt quá sức mua của số đông, người dân mới quan tâm hơn đến bất động sản cho thuê.

“Điều đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân như giá mua bán cao nên người dân có xu hướng chờ đợi giá giảm bớt, công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất được hỗ trợ chi phí thuê…, từ đó giúp mặt bằng giá thuê trở nên tốt hơn”, ông Quốc Anh lý giải, đồng thời cho biết thêm, thị trường bất động sản cho thuê đang có sự tiến bước nên về lâu dài, đây là vẫn là kênh đầu tư đem lại lợi nhuận ổn định.

Dù được nhận định là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất ổn, nhưng không phải ai cũng thành công với việc cho thuê bất động, mà câu chuyện của anh Xuân Triều ngụ quận Tân Bình (TP.HCM) là một ví dụ.

Việc đầu tư nhà cho thuê không hề dễ dàng. Ảnh: Dũng Minh

Sau một thời gian tiếp xúc với nhiều chủ nhà, anh Triều cũng tập tành đầu tư vào nhà cho thuê. Qua quá trình tìm hiểu, anh được môi giới giới thiệu thuê một căn nhà phố một trệt, ba lầu, một tum (tầng trên cùng của ngôi nhà - PV) tại quận Bình Tân có 6 phòng ngủ, 4 toilet, giá thuê 20 triệu đồng/tháng, đặt cọc 3 tháng. Sau đó, anh đầu tư thêm 350 triệu đồng để sửa sang lại căn nhà với mục đích cho thuê lại.

Theo tính toán ban đầu, mỗi phòng ngủ anh có thể cho thuê được 6 triệu đồng/tháng, tầng tum anh cho thuê 3 triệu đồng/tháng. Với tầng trệt, anh ngăn ra một nửa để làm mặt bằng cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau khi trừ đi các khoản chi phí quản lý, vận hành, có thể thu về lãi ròng hàng tháng khoảng 20 triệu đồng và có thể thu hồi vốn sau 18 tháng. Vì thế, anh quyết định ký hợp đồng thuê thời hạn 5 năm, đồng thời chấp nhận mỗi năm tăng 10% tiền thuê theo đề nghị của chủ nhà.

Thế nhưng “đời không như là mơ”, trong suốt năm đầu khai thác, công suất cho thuê chỉ đạt khoảng 60-70%, trừ đi các loại chi phí, anh lỗ đều đặn 10-15 triệu đồng/tháng.

“Bẫy” lợi nhuận

Ông Nguyễn Anh Tuấn, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho thuê đánh giá, nếu thuê căn nhà phố như trên ở khu vực dân nhập cư đông là quận Bình Tân với giá 20 triệu đồng/tháng, khả năng thua lỗ là rất cao nếu bỏ sót các chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, chưa kể tới rủi ro hợp đồng thuê chưa chặt chẽ.

“Cụ thể, với 6 phòng ngủ nhưng chỉ có 4 toilet thì giá thuê của 2 phòng kia sẽ không thể bằng 4 phòng còn lại. Nếu muốn tăng giá thuê, buộc chủ nhà phải xây thêm 2 toilet và thực tế là chủ nhà đã đầu tư thêm tới 350 triệu đồng để sửa sang trước khi cho thuê lại. Việc chi phí bị đội lên cao, trong khi công suất cho thuê không đạt kỳ vọng nên bị lỗ là dễ hiểu”, ông Tuấn phân tích và cho biết thêm, để đánh giá hiệu quả dự án thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê phòng lẻ, chủ nhà cần tính toán chi tiết các khoản chi phí như chi phí đầu tư ban đầu, chi phí quản lý vận hành… so với doanh thu thực.

Việc thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại luôn phát sinh một khoản chi phí cải tạo, sửa chữa, chứ không chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà. Điều cần làm tiếp theo là tính toán nguồn thu, được xác định bởi nhiều yếu tố như giá cho thuê khả thi tại khu vực (do chủ nhà tự khảo sát, tìm hiểu), số lượng chính xác từng loại phòng, khả năng lấp đầy của từng phòng…

“Trên thị trường đầu tư nhà hoặc phòng trọ cho thuê, các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu thật. Chẳng hạn, tin rao nêu ra các con số lý tưởng: Cho thuê nhà nguyên căn có 6 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5 triệu đồng, tổng doanh thu 30 triệu đồng một tháng… Nhưng đây là ‘cái bẫy’ doanh thu ảo, vì trên thực tế, giá thuê từng phòng có thể không giống nhau vì nhiều nguyên nhân và quan trọng nhất là tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng đạt 100%”, ông Tuấn phân tích thêm.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty VNO - đơn vị chuyên thuê và cho thuê lại văn phòng, nhà ở tại TP.HCM cũng cho hay, nhu cầu mua nhà đang gặp khó khăn do dòng tiền hạn hẹp, tín dụng bị siết, trong khi nhu cầu ở, kinh doanh ngày một tăng nên phân khúc cho thuê còn nhiều tiềm năng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, có những rủi ro mà nhà đầu tư phân khúc này chưa thể lường trước. Thứ nhất là chi phí khấu hao lớn, đây là khoản chi phí sửa chữa nâng cấp bố trí mặt bằng ban đầu, thường chiếm tỷ trọng rất cao trên tổng số vốn đầu tư và cần tối thiểu 3-5 năm mới khấu hao hết. Nếu cả suất đầu tư bị lỗ liên tục, cơ hội khấu hao dòng tiền này bằng 0, đồng nghĩa khấu hao trở thành khoản lỗ lớn nhất.

Thứ hai là chi phí đặt cọc không hề nhỏ, thường tương đương 3 tháng tiền thuê và một tháng gối đầu. Nếu trả lại bất động sản trước hạn, bên thuê gần như mất trắng khoản tiền cọc này.

Thứ ba, cũng là rủi ro “đánh gục” chủ nhà, đó là khả năng lấp đầy thấp. Tỷ lệ lấp đầy lý tưởng nhất là 100%, song chỉ cần đạt 80% là có thể hòa vốn hoặc bắt đầu có lãi. Thế nhưng, với những “tay mơ”, khả năng đạt được tỷ lệ “vàng” trong những năm đầu không cao, mà thường là 50-60%, nên rất dễ thua lỗ.

Trọng Tín