Nhà đã bán, có chuộc lại được không?

Luật sư Phan Thụy Khanh

*Luật sư Phan Thụy Khanh - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng Chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Chuyển nhượng bất động sản là giao dịch diễn ra hằng ngày và quen thuộc với đa số người dân, nhưng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất kèm theo điều kiện được chuộc lại nhà là không phổ biến. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn có trường hợp người bán muốn chuộc lại tài sản sau khi đã bán hoặc chuộc lại tài sản thuộc sở hữu của mình nhưng vì lý do nào đó lại đang bị người khác nắm giữ, chiếm giữ. Pháp luật quy định về vấn đề này thế nào?

I.Quy định của pháp luật về việc chuộc lại tài sản đã bán

Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Chuộc lại tài sản đã bán” như sau:

“Điều 454. Chuộc lại tài sản đã bán

1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, các bên mua bán tài sản có quyền đưa thỏa thuận về việc chuộc lại tài sản vào văn bản thỏa thuận. Thời hạn chuộc lại cũng do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật, không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản (lưu ý là từ thời điểm hai bên giao nhận tài sản, không phải từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).

Đồng thời, luật cũng định rõ, trong thời hạn chuộc lại (theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật), bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào miễn là phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý.

Trường hợp chị K.Đ.L, các thắc mắc của chị đã được quy định rõ tại Điều 454 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng bất động sản kèm theo điều kiện chuộc lại tài sản là một giao dịch còn nhiều vấn đề khá bất cập về mặt thủ tục cũng như đảm bảo quyền và lợi ích các bên, nếu không hiểu rõ và thỏa thuận cụ thể thì rất dễ phát sinh tranh chấp. Thực tiễn thực hiện dễ gặp vướng mắc trong khi quy định pháp luật về giải quyết các hậu quả pháp lý, tranh chấp đối với loại giao dịch này lại rất hạn hẹp.

II.Những vấn đề cần lưu ý khi ký hợp đồng chuyển nhượng có kèm điều kiện về chuộc lại?

Trong trường hợp vợ chồng chị K.Đ.L và người bạn vẫn muốn tiến hành giao dịch theo hình thức này, các bên nên lưu ý những vấn đề sau.

Thứ nhất, quy định nêu trên nêu rõ: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, trong thời hạn chuộc lại mà 2 bên thỏa thuận là 10 năm, bạn của chị K.Đ.L, mặc dù bỏ ra một số tiền lớn để nhận chuyển nhượng nhà đất của chị K.Đ.L nhưng lại không được định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho…) đối với bất động sản này; thậm chí ngay cả khi bạn của chị K.Đ.L đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động, sang tên, thì vẫn không được chuyển quyền sở hữu cho người khác trong thời gian chuộc lại. Ngược lại, bạn của chị K.Đ.L phải chịu những rủi ro đối với tài sản trong thời gian chuộc lại này. Điều này làm hạn chế cơ bản quyền và lợi ích của bạn chị K.Đ.L.

Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng bất động sản là loại giao dịch phải tuân thủ quy định pháp luật về mặt hình thức hợp đồng, cụ thể là phải được công chứng, sau đó bên mua phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động, nộp thuế. Như vậy, nếu vợ chồng chị K.Đ.L và người bạn thực hiện giao dịch này thì phải nộp thuế 2 lần: lần một là vợ chồng chị K.Đ.L chuyển nhượng cho người bạn; lần hai khi vợ chồng chị chuộc lại tài sản sau 10 năm, nghĩa là chuyển quyền sở hữu từ người bạn sang vợ chồng chị K.Đ.L. Ngoài ra còn có những rủi ro khác có thể xảy ra đối với hợp đồng mua bán có điều kiện này như trong các trường hợp thu hồi giải tỏa, phát sinh vấn đề thừa kế… và còn nhiều rủi ro khác chưa lường hết được. Do đó, các bên cần cân nhắc lợi và bất lợi khi tiến hành giao dịch này.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425