Nhà đất ăn theo vành đai 3 có còn 'sốt xình xịch'?

Dự án vành đai 3 TP.HCM chính thức khởi công vào đầu tháng 6 vừa qua, nhưng thực tế đã tác động mạnh đến thị trường nhà đất khu vực vùng ven từ trước đó nhiều năm. Ở thời kỳ sôi động, giá bất động sản dọc tuyến đường liên tục tăng bình quân 15-20%, nhiều dự án được thổi giá gấp 2-3 lần.

Từ “tăng giá bằng lần”…

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Lâm, chủ một dự án 350 căn hộ kèm shophouse tại TP.Thủ Đức, tiết lộ cách đây hơn 1 năm, công ty anh từng tích cực tìm kiếm quỹ đất để phát triển thêm dự án “ăn theo” Vành đai 3, nhưng bất thành vì giá đất tăng quá cao.

Cụ thể, theo anh Lâm, vào đầu năm 2022, khi nhận thấy phân khúc căn hộ cao cấp dần bão hòa, công ty anh chủ động “xoay trục” ưu tiên phát triển các dự án tầm trung, hướng đến đối tượng người mua nhà ở thực, tức mức giá căn hộ bán ra khoảng 40-45 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất "ăn theo" vành đai 3 TP.HCM đã tăng rất nhanh trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, việc tìm kiếm quỹ đất sạch tại Thủ Đức để “đón sóng” hạ tầng vành đai 3 đáp ứng mục tiêu trên thực sự là một thách thức bởi giá đất liên tục “tăng bằng lần”. Điển hình như một miếng đất 7.000 m2 ở vị trí đẹp được chủ đất rao giá 570 tỷ đồng.

“Giá đất cộng với chi phí xây dựng khoảng 600 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải bán giá căn hộ 50-60 triệu đồng mới có lãi. Ngay cả khi vượt ra khỏi TP.HCM, giá đất các tỉnh vùng ven ăn theo vành đai 3 cũng bị hét giá “trên trời”, tăng 2-3 lần trước đó”, anh Lâm cho hay.

Thực tế cũng cho thấy, không chỉ tại Thủ Đức, trước khi thị trường rơi vào khủng hoảng, sản phẩm nhà đất dọc tuyến đường vành đai 3 đi qua TP. Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, hay các khu vực lân cận thuộc Đồng Nai, Bình Dương, Long An… đã liên tục tăng giá.

Đơn cử, theo khảo sát của Batdongsan, tại Bến Lức (Long An), giá đất đã tăng gấp 3 lần trong vòng 5 năm qua, từ mức trên dưới 8 triệu đồng/m2 vào năm 2018, lên khoảng 15-18 triệu đồng/m2 năm 2022. Năm 2023, bất chấp thanh khoản chậm chạp, giá đất khu vực này vẫn chạm ngưỡng 23 triệu đồng/m2.

Ngược về quận 9 (TP.HCM), giá đất cũng tăng vọt trong giai đoạn 2018-2022, từ khoảng 31 triệu đồng/m2 vào năm 2018, lên đỉnh điểm 73 triệu đồng/m2 vào năm 2022. Trong nửa đầu năm 2023, giá đất quận 9 dù giảm sốt nhưng vẫn ở mức 67-69 triệu đồng/m2.

Đến “nằm im” chờ thời

Có thể thấy, vành đai 3 chính là một trong những dự án hạ tầng tác động mạnh đến thị trường bất động sản phía Nam. Khảo sát cho thấy, dọc trục tuyến đường đang xuất hiện hàng loạt dự án “đón sóng”, từ những thương hiệu không nhiều người biết tới đến các tên tuổi đầu ngành như Vinhomes, Masterise Homes, Điền Phúc Thành, Sơn Kim Land...

Tuy nhiên, sau thời gian nhảy múa, đa phần các dự án “ăn theo” vành đai 3 đang rơi vào tình cảnh ảm đạm, dù giá vẫn neo cao. Điển hình như dự án The 9 Stellars (TP Thủ Đức) được Sơn Kim Land đầu tư và phát triển từng nổi đình đám một thời giờ cũng không còn giữ được sức nóng.

Suốt hơn 1 năm qua, các thông tin cập nhật về dự án The 9 Stellars không còn “tạo sóng” trên các kênh truyền thông. Dự án có quy mô lên đến 16,5 ha này được chủ đầu tư chính thức động thổ vào tháng 8/2021, nhưng đến nay vẫn chỉ ở giai đoạn đầu thi công, tiến độ cũng ì ạch.

Tương tự, cách dự án Bcons miền Đông khoảng 5 km, một dự án nằm ngay mặt tiền vành đai 3 là Honas Residence (Dĩ An, Bình Dương) đang có giá căn hộ quanh mốc 30 triệu đồng/m2, mức giá này không thay đổi nhiều so với năm 2022. Dự án rộng gần 4,6 ha này có quy mô gồm 1 block cao 29 tầng với 500 căn hộ thiết kế 45-70 m2. Sau 3 năm, hiện dự án đã hoàn thành tầng 29 và chuẩn bị cất nóc.

Thậm chí, dự án căn hộ Lavita Thuận An ở Bình Dương của Hưng Thịnh đang ghi nhận mức giá rao bán giảm nhẹ, theo khảo sát trên các trang mua bán bất động sản. Cụ thể, giá dự án hiện vào khoảng 26-44 triệu/m2, giảm khoảng 10-20% so với thời điểm tháng 9/2022.

Không chỉ các dự án nhà ở, nhiều dự án đất nền ven vành đai 3 cũng đang chịu chung số phận. Sau thời gian liên tục tăng giá, kể từ cuối năm 2022 đến nay, giá đất nền bắt đầu đi ngang, nhiều khu vực thuộc huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… có dấu hiệu giảm giá, hiện ở quanh mốc 1,5-2 tỷ đồng cho một lô diện tích 80-100m2.

Rõ ràng, các dự án “đón sóng” vành đai 3 hiện đã không còn giữ được sức nóng như thời đỉnh cao. Song, cần phải nói thêm, các dự án căn hộ và đất nền ở khu vực này vẫn có tiềm năng rất lớn nhờ hạ tầng kết nối và dư địa tăng giá trong dài hạn.

Điển hình như dự án Glory Heights thuộc Vinhomes Grand Park từng gây sốt thị trường khi mở bán vào tháng 7 vừa qua. Theo tiết lộ từ chủ đầu tư dự án, chỉ trong vòng 34 giờ đồng hồ, đã có gần 2.000 khách hàng hoàn thành thủ tục đặt chỗ mua trong tổng số 3.200 căn từ 5 tòa được mở bán trong đợt đầu tiên.

Ông Đinh Thiện Mẫn, Giám đốc phụ trách phân phối dự án Vinhomes của Phú Hoàng Land, cho hay Glory Heights thu hút nhiều nhà đầu tư có nguyên nhân chính nhờ chính sách giá tốt, nhưng cũng không thể phủ nhận vành đai 3 và hạ tầng kết nối là yếu tố rất quan trọng.

Tóm lại, sự biến động giá bất động sản ăn theo vành đai 3 TP.HCM là điều không thể phủ nhận. Các dự án vẫn đang được hưởng lợi lớn từ hạ tầng và cơ hội vẫn đang hiện hữu cho các nhà đầu tư cá nhân, tuy nhiên, cần tỉnh táo và cân nhắc đúng thời điểm để đưa ra quyết định xuống tiền.

Hưng Nguyên