Nhà dạt vùng ven vẫn khó với

Gần 10 năm “buôn” chung cư tại Hà Nội, danh mục đầu tư của anh Lê Quốc Trường trước đây luôn được cân bằng ở mức 50-50, tức phân đều vốn cho căn hộ trung tâm và vùng ven. Nhưng đến quý I/2022, anh quyết định bán ra 2 căn nội đô để mua vào 2 căn vùng ven, đưa tỷ lệ thành 30-70.

Giá vùng ven áp sát trung tâm

Gần nhất, vào đầu tháng 7/2022, anh Trường bán “chốt lời” thành công căn hộ 86m2 tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) với giá hơn 5 tỷ đồng, sau đó xuống tiền tái đầu tư vào 1 căn hộ khác tại The Terra An Hưng (Hà Đông) đang được bán với giá bình quân 34-36 triệu đồng/m2.

Anh Trường cho biết, trước khi xuống tiền, anh đã bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu. Cách đây 2 năm, dự án này được bán với giá 23-25 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% hiện tại. Giữa cơn khát nguồn cung, tiềm năng tăng giá trong thời gian tới là rất khả quan.

Cũng tại Hà Đông, cách đó gần 2 tháng, anh Trường đã rót hơn 4,5 tỷ đồng mua vào căn chung cư 3 phòng ngủ với diện tích 103m2 tại dự án Roman Plaza. Mức giá mới cũng đã cao hơn khoảng 1,1 tỷ đồng so với mức giá bán ra vào đầu năm 2020.

“Mức giá tại hai khu vực thực tế không chênh lệch quá nhiều, nhưng biên độ tăng giá ở vùng ven đang cao hơn so với khu vực nội thành vốn đã tiệm cận mức “bão hòa”. Vì vậy, không ít nhà đầu tư có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn để đón đầu cơ hội”, anh Trường phân tích.

Với tốc độ tăng nhanh, giá nhà vùng ven sắp bắt kịp nhiều khu vực ở trung tâm.

Các kết quả khảo sát cũng cho thấy giá chung cư ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án có mức giá rất cao lên tới 50 - 65 triệu đồng/m2, thậm chí 70 triệu đồng/m2.

Điển hình như Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2...

Vào tháng 6/2022, Masterise Homes đã cất nóc cùng lúc 2 tổ hợp căn hộ tại Hà Nội (một ở huyện Gia Lâm, một ở quận Nam Từ Liên) với giá bán từ 50 - 62 triệu đồng/m2. Dự án The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) của MIK Group cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km nhưng đang bán giá 60-70 triệu đồng/m2.

Thêm xa giấc mơ an cư

Đến cuối năm 2023, theo nghiên cứu của OneHousing, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8 - 9%/năm, trong khi đó, khu vực TP. HCM có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại, ở mức 4 - 5%/năm.

Đáng chú ý, OneHousing dự báo chênh lệch giá sơ cấp giữa khu vực nội thành và vùng ven sẽ ngày càng thu hẹp do các chủ đầu tư tại vùng ven phát triển nhiều tiện ích với các dự án ngoại thành để bù đắp bất lợi về vị trí.

Giá nhà vùng ven “nhảy múa” là thông tin đầy tích cực với nhà đầu tư, song lại là tin buồn với những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, vốn đang kỳ vọng các dự án xa trung tâm hơn sẽ có giá mềm hơn để mua.

Sau nhiều năm làm việc tại Hà Nội, có trong tay gần 1 tỷ đồng, gia đình anh Phạm Đông (Bắc Giang) muốn mua một căn chung cư, song theo anh, giờ giá chung cư quá cao, tài chính dưới 2 tỷ rất khó tìm nhà ở nội đô, vì các dự án mới thường có mức từ 35-40 triệu đồng/m2 trở lên.

Không thể với tới nhà nội đô, anh Đông đã liên tục tìm các dự án “dễ thở” hơn tại vùng ven. Tuy nhiên, để mua một căn hộ khoảng 70m2 tại các huyện vùng ven, anh cần ít nhất 2,3 – 2,8 tỷ đồng. Ngay cả khi các chính sách chiết khấu rất cao được chủ đầu tư áp dụng, mức giá cuối vẫn là rất “khó chịu”.

“Theo tính toán, với một căn hộ 70m2 cách trung tâm 20-25 km, giá ban đầu khoảng 3 tỷ đồng. Sau khi hưởng chiết khấu, giá sẽ còn khoảng 2 - 2,2 tỷ đồng. Với số vốn 1 tỷ đồng, nếu như tín dụng vẫn dễ như những năm trước thì cơ hội là có, nhưng hiện tại thì thật sự lực bất tòng tâm”, anh Đông chia sẻ.

Sau năm 2022 đầy biến động, nhiều người vẫn hy vọng giá nhà tại các thành phố sẽ giảm, song theo các chuyên gia, điều này là rất khó, nếu không muốn nói là không thể.

Thực tế thị trường cũng chỉ ra dù chững lại nhưng giá nhà vẫn đang tăng. Nếu không có sự điều tiết nhằm cân bằng lại cán cân thị trường (giảm phân khúc cao cấp, tăng phân khúc bình dân), thì trong thời gian tới, ngay cả nhà vùng ven, xa trung tâm cũng sẽ vượt tầm với của đa số người dân.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền dành cho người thu nhập thấp, công nhân trong giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 là 1,24 triệu căn, giai đoạn 2026-2030 là 1,16 triệu căn.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.

Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Chính phủ với những chính sách thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, qua đó tăng nguồn cung.

Hưng Nguyên