Nhà đầu tư bất động sản 'hụt hơi' chạy theo tiến độ thanh toán

Tiến độ thanh toan của các dự án sắp bàn giao đang tạo áp lực lớn lên người mua nhà trong bối cảnh hiện nay. Ảnh minh họa: V.Dũng

Sau nhiều tháng đầu năm thấm đòn đại dịch, tháng 5 và 6 được xem là cột mốc tái khởi động của ngành địa ốc khi cả nước kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động mua bán hồi phục tích cực. Thế nhưng, làn sóng Covid-19 thứ hai ập đến vào tháng 7 khiến thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào vòng xoáy bất định. Không chỉ là nguồn cung và nhu cầu của thị trường mà các khoản thanh toán đang là nỗi lo thường trực của cả khách hàng lẫn chủ đầu tư.

Khách hàng gãy nhịp đầu tư

Chu kỳ đầu tư của khách hàng đã đi quá giới hạn với các khoản lãi nợ đã ăn mòn hết tỉ suất lợi nhuận. Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư bắt đầu lâm vào tình trạng bị đuối tài chính vì phải thanh toán chạy theo tiến độ dự án, trong khi đó thị trường đứng bánh khiến việc thoát hàng không thực hiện được.

Đặt chỗ và thanh toán gần 10% chi phí cho hai căn hộ thuộc một dự án chung cư trung cấp nằm trên địa bàn thành phố Dĩ An, giáp ranh Thủ Đức, TPHCM, anh Ngô Hải, một nhà đầu tư sống tại quận 2, cho biết đang tìm cách sang nhượng do không theo nổi tiến độ thanh toán của dự án. Được biết, mỗi căn hộ anh đang đầu tư có giá 1,6 tỉ đồng (chưa gồm VAT).

Vào thời điểm tháng 1 năm nay, anh Hải đã đóng trước cho chủ đầu tư 10% để ra hợp đồng giữ chỗ (tương đương 320 triệu cho hai căn). Đến cuối tháng 6 vừa qua, anh Hải đã thanh toán thêm 30% giá trị hợp đồng để ra hợp đồng mua bán, vị chi là đóng thêm 960 triệu cho hai căn. Theo tính toán, khi có hợp đồng mua bán cũng là thời điểm để anh chốt chu kỳ đầu tư nhưng hiên tại việc ra hàng đang rất khó vì thị trường gần như đứng im.

“Giờ đây việc dự án hoàn thành tiến độ xây dựng tốt lại trở thành áp lực lớn khi anh không thể xoay sở kịp tiền thanh toán. Cụ thể, sau mỗi hai tầng xây dựng, anh sẽ phải đóng vào tầm 5%, trung bình khoảng 80 triệu đồng cho mỗi lần thanh toán. Do chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án nên cứ hai tháng tôi phải thanh toán một lần, áp lực tài chính ngày một tăng trong khi thu nhập cũng đã bị cắt giảm vì ảnh hưởng của dịch bệnh”, anh Hải cho biết.

Cùng hoàn cảnh không đủ tài chính nuôi khoản đầu tư, ông Lê Minh Phú, một nhà đầu tư căn hộ quận 7 phải bán ra với giá giảm gần 10% khoản thanh toán thay vì bán được giá gốc như anh Hải. Ông Phú cho biết, theo dự kiến thì trong quí 4 tới đây, căn hộ cao cấp có giá gần 3,5 tỉ đồng trên địa bàn quận 7 mà ông đã đầu tư từ năm 2019 sẽ cất nóc và vào 2021 sẽ bàn giao nhà.

Với tình hình kinh doanh khá ổn định của gia đình mình trước đó, ông Phú hoàn toàn tự tin sẽ duy trì suất đầu tư cho đến khi bàn giao nhà và nhận về khoản chênh lệch từ 10-15% tổng giá trị. Tuy nhiên, từ tháng 3-2020 đến nay, nhà đầu tư này phải xin gia hạn thanh toán do không thể xoay tiền đóng thêm 10% cho một kỳ thanh toán gần nhất (khoảng tầm 350 triệu) vì tình hình thu nhập hiện tại khó khăn.

Nếu theo đúng tiến độ (dự kiến là đầu tháng 9), ông Phú sẽ phải thanh toán thêm 20% giá trị sản phẩm khi dự án cất nóc. Tính thêm cả khoản 350 triệu trước đó, chi phí mà ông cần thanh toán lên đến hơn một tỉ đồng. Việc thế chấp căn hộ để vay ngân hàng cũng khó vì thu nhập không đủ để chi trả lãi.

Nhà đầu tư thứ cấp này cho biết đã đề nghị cho giãn tiến độ thanh toán, nhưng không được chấp thuận vì chủ đầu cho hay do đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đồng nghĩa với việc phải thanh toán đầy đủ cho nhà thầu, cũng như trả lãi ngân hàng. Ngoài ra, họ cũng cần dòng tiền nhanh để phòng thủ trong bối cảnh thị trường hiện tại.

“Trước kia mua nhà sợ nhất là chủ đầu tư chây ì xây dựng, đợi mãi mà không nhận được nhà. Giờ thì nhiều khách lại sợ chủ đầu tư xây nhanh quá không đủ khả năng thanh toán như cam kết. Tiến độ thanh toán, chu kỳ đầu tư trong bối cảnh hiên nay đều bị đứt đoạn thậm chí đảo lộn”, ông Phú chia sẻ.

Chủ đầu tư cũng khó xử

Báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TPHCM, thời gian qua, lượng giao dịch nhà, đất sụt giảm khoảng 70%, doanh thu của các doanh nghiệp cũng sụt giảm khoảng 80%. Thống kê quí 1-2020, lượng tiêu thụ BĐS thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay, 80% sàn giao dịch đóng cửa, hàng loạt nhà môi giới mất việc, chuyển nghề...

Không chỉ doanh nghiệp BĐS mà nhà đầu tư và người mua nhà để ở đều gặp khó khăn. Tỉ lệ người mua bị ảnh hưởng do không bán được, giảm thu nhập, không có tiền trả lãi vay ngân hàng... đang chiếm hơn 30%. Tình hình cũng không mấy khá hơn trong quí 2.

Theo khảo sát của trang badongsan.com, giá nhà ở thứ cấp mua đi, bán lại tiếp tục giảm trong tháng 5 và 6, mức giảm từ 5 -10%, so với thời gian giãn cách xã hội do dịch bệnh, phần nhiều là các dự án đang được triển khai hoặc chuẩn bị bàn giao. Đà giảm giá nhà ở thứ cấp được cảnh báo sẽ tiếp tục gia tăng, do áp lực từ các kỳ hạn thanh toán sắp tới và lãi vay ngân hàng đối với người mua.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cũng là Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết sau 7 tháng mất thanh khoản, nhiều nhà đầu tư lướt sóng hoặc vốn nhỏ đang trong tình cảnh “họa vô đơn chí” khi nắm giữ các bất động sản sắp bàn giao.

Những nhà đầu tư này thường không đủ tiềm lực tài chính dài hạn. Do đó, khi có biến động xảy ra, diễn biến tâm lý thị trường xuống thấp do tác động của dịch Covid-19 khiến họ không kịp thoát hàng. Càng nắm giữ tài sản thì áp lực tài chính càng lớn.

“Các nhà đầu tư lướt sóng nếu lỡ "mắc cạn" có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ hoặc miễn nợ nếu xét thấy vẫn còn cơ hội giữ lại tài sản. Bước cuối cùng, nếu đang vay nợ quá lớn, nhà đầu tư vốn nhỏ phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn”, ông Chánh cho hay.

Trên thực tế, trong bối cảnh hiện nay không chỉ khách hàng mà các doanh nghiệp cũng đau đầu với bài toán thu được tiền của người mua nhà. Nếu khách hàng chậm đóng tiền thì cũng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Còn nếu hỗ trợ khách hàng giãn tiến dộ thanh toán thì cũng không thể hỗ trợ được tất cả mà chỉ có thể xem xét một vài trường hợp (có kèm theo điều kiện). Lý do, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay cũng khó khăn trăm bề do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, dịch bệnh Covid-19 đang tác động rất lớn đến thu nhập của khách hàng ở một số ngành nghề, chính vì vậy năng lực trả nợ ngân hàng của họ cũng bị ảnh hưởng phần nào. Điều này dẫn đến việc kế hoạch thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư sẽ bị gián đoạn hoặc không thể thanh toán đủ, khiến bài toán tài chính bị đảo lộn.

Để giải quyết vấn đề này, ông Phúc cho rằng có hai giải pháp thanh toán trước mắt được các chủ đầu tư áp dụng. Thứ nhất là kéo dài phương thức thanh toán. Đây là phương án được nhiều chủ đầu tư sử dụng, tuy nhiên chỉ phù hợp với các dự án chưa bàn giao.

Các chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà cho khách hàng có thể cùng làm việc với ngân hàng và người mua nhà để giãn thời gian trả nợ gốc, chỉ trả lãi trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên, phương án này cần được sự đồng thuận từ phía ngân hàng.

V.Dũng