Nhà đầu tư chuyển hướng săn căn hộ cũ nhưng 'phát hoảng' vì giá không tưởng

Trong bối cảnh đó, anh Minh quyết định chuyển hướng tìm hiểu phân khúc nhà tập thể, chung cư cũ nằm trong nội đô. Thế nhưng, thay vì tìm thấy một cơ hội “dễ thở” hơn, anh Minh nhanh chóng rơi vào trạng thái choáng váng trước mức giá không tưởng.

Ngã ngửa vì giá cao

Anh Minh cho hay chỉ sau vài ngày khảo sát thị trường, theo chân môi giới và thăm dò trên các trang mua bán trực tuyến, hình dung ban đầu của anh về một phân khúc giá thấp, nhẹ nhàng hơn đã hoàn toàn sụp đổ.

Trên các trang rao bán bất động sản, không khó để bắt gặp những căn hộ tập thể cũ tại các khu vực trung tâm Hà Nội được chào bán với mức giá khiến nhiều nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm cũng phải giật mình.

Điển hình, một căn hộ tập thể tầng một tại khu Cửa Nam, diện tích sử dụng khoảng 45 m2, được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng. Điều đáng nói là diện tích được cấp sổ đỏ chỉ vỏn vẹn 12 m2, phần diện tích còn lại là diện tích sử dụng phát sinh trong quá trình sinh sống.

Căn hộ tập thể cũ tại các khu vực trung tâm Hà Nội được chào bán giá cao

“Nếu tính theo diện tích pháp lý, mức giá thực tế của căn hộ này lên tới hơn 300 triệu đồng mỗi mét vuông, một con số thường chỉ gắn với những dự án cao cấp hạng sang”, anh Minh chia sẻ.

Không dừng lại ở đó, một căn hộ tập thể cũ tại phố Tông Đản, gần Nhà hát Lớn Hà Nội, cũng được rao bán với giá 8,2 tỷ đồng. Dù diện tích sử dụng thực tế lên tới khoảng 70 m2, sổ đỏ chỉ ghi nhận 44 m2, tương đương mức giá hơn 186 triệu đồng/m2 theo diện tích pháp lý.

Hay tại khu chung cư Bà Triệu, một căn hộ khác có diện tích sổ đỏ 37,4 m2 được chào bán với giá 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m2. Những con số chào bán có thể khiến không ít người phải “quay xe” tháo chạy vì mức giá không tưởng.

Theo môi giới thạo tin, yếu tố then chốt đẩy giá nhà tập thể cũ tăng mạnh nằm ở vị trí. Phần lớn các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu đều tọa lạc trong lõi nội đô lịch sử của Hà Nội, nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt hoàn toàn.

Những khu vực trên đều không thể mở rộng, không thể xây dựng thêm các dự án nhà ở mới, trong khi nhu cầu sinh sống, làm việc tại trung tâm vẫn luôn ở mức cao. Trong bối cảnh đó, nhà mặt phố tại khu vực này thường được rao bán với mức giá từ 2 đến 3 tỷ đồng/m2, vượt xa khả năng tiếp cận của đại đa số người mua.

Chưa kể, tiềm năng kinh doanh (tại tầng 1, 2), cho thuê của các căn hộ tập thể là không thể phủ nhận, khiến phân khúc này được nhận định “đắt nhưng có lý”.

Ngoài ra, một yếu tố khác góp phần đẩy giá nhà tập thể cũ lên cao là sự thiếu vắng gần như tuyệt đối của phân khúc nhà ở giá thấp tại khu vực trung tâm Hà Nội. Nếu muốn sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm trong nội đô, diện tích đủ để sinh sống và mức giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại chính là nhà tập thể cũ.

Cẩn trọng khi xuống tiền

Theo chị Hồng Ánh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, phần lớn người mua nhà tập thể cũ hiện nay không phải là nhà đầu tư lướt sóng mà là người mua để ở thực. Đó thường là các gia đình nhỏ, người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ làm việc tại khu vực trung tâm, không muốn di chuyển xa và coi việc sở hữu một chỗ ở ổn định trong nội đô là ưu tiên hàng đầu.

“Với họ, việc bỏ ra 4–5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản nằm giữa trung tâm Hà Nội, có thể ở, cho thuê hoặc giữ tài sản dài hạn, vẫn được xem là lựa chọn chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát và nhiều kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro”, chị Ánh phân tích.

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang chứng kiến sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ vừa túi tiền.

Khi nguồn cung mới không theo kịp nhu cầu, những sản phẩm nhà ở hiện hữu tại nội đô, kể cả nhà tập thể cũ, trở thành lựa chọn thay thế cho các gia đình ít người, chấp nhận không gian sống hạn chế để đổi lấy vị trí thuận tiện.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh giá tăng mạnh là hàng loạt rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng sức hút của nhà tập thể cũ chủ yếu đến từ vị trí và sự khan hiếm nguồn cung, chứ không xuất phát từ chất lượng công trình.

Một trong những rủi ro lớn nhất là sự chênh lệch giữa diện tích sử dụng thực tế và diện tích được công nhận trên sổ đỏ. Nhiều căn hộ tập thể có diện tích sử dụng lớn nhờ cơi nới ban công, hành lang hay “chuồng cọp”, nhưng những phần diện tích này không có giá trị pháp lý khi mua bán, chuyển nhượng hay bồi thường.

Trong trường hợp các khu tập thể cũ được cải tạo, xây dựng lại, phần diện tích cơi nới sẽ không được tính vào phương án bồi thường, khiến người mua có thể chịu thiệt hại lớn nếu kỳ vọng vào kịch bản “đền bù cao” trong tương lai.

Bên cạnh đó, nhiều khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đặc biệt về phòng cháy chữa cháy và chất lượng kết cấu công trình. Chi phí cải tạo, sửa chữa để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện đại cũng không hề nhỏ, làm giảm đáng kể hiệu quả đầu tư.

Với riêng nhà đầu tư cá nhân, bức tranh thị trường nhà tập thể, chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay phản ánh rõ nét bài toán khan hiếm quỹ đất nội đô và nhu cầu ở thực ngày càng lớn. Tuy nhiên, đây không phải là mảnh đất dành cho những quyết định nóng vội. Sự tỉnh táo và hiểu biết vẫn là điều kiện tiên quyết để tránh biến kỳ vọng thành rủi ro dài hạn.

Hưng Nguyên