'Nhà giàu cũng khóc' vì biệt thự, liền kề khó bán

Trong bối cảnh mặt bằng giá neo cao, lãi suất vay tạo áp lực và nguồn cung tiếp tục mở rộng, phân khúc từng được xem là kênh đầu tư tích sản đang đối mặt với bài toán thanh khoản ngày càng khó khăn.

Giảm giá sâu vẫn khó tìm người mua

Gần nửa năm qua, anh Hoàng Tấn Vũ, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, chật vật rao bán căn biệt thự diện tích 200m2 trong một khu đô thị ở Hoài Đức với giá hơn 25 tỷ đồng, tương đương trên 120 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mức giá này thấp hơn gần 7 tỷ đồng so với giá mua theo hợp đồng hơn 32 tỷ đồng vào năm 2022, tương đương mức giảm khoảng 22% sau 4 năm nắm giữ.

Anh Vũ cho hay căn biệt thự có hướng Đông Nam, mặt tiền 10m, xây dựng 3 tầng và nằm trên trục đường lớn của khu đô thị. Dù anh đã chấp nhận điều chỉnh giá đáng kể, sản phẩm vẫn chưa tìm được khách mua. Ngay trong cùng khu vực, không ít căn liền kề diện tích khoảng 100m2 cũng đang được chủ nhà chào bán với giá 17-18 tỷ đồng.

Biệt thự, liền kề giá cao hiện không dễ thanh khoản, gây áp lực lên nhà đầu tư yếu dòng tiền.

Tình trạng giảm giá nhưng khó bán không còn là hiện tượng cá biệt. Tại khu đô thị Vườn Cam (Vân Canh), một căn biệt thự diện tích 262m2, gần hồ, đang được chào giá 30,13 tỷ đồng, tương đương khoảng 115 triệu đồng/m2. Một căn khác rộng 240m2, nằm trên đường 12m và sát hồ được rao bán 32,88 tỷ đồng, tương đương khoảng 137 triệu đồng/m2.

Theo môi giới, giá biệt thự tại khu vực này hiện phổ biến khoảng 115-200 triệu đồng/m2, giảm khoảng 15% so với năm trước. Một số chủ nhà có nhu cầu bán gấp sẵn sàng thương lượng thêm để thu hồi vốn.

Ngay cả những khu đô thị gần trung tâm hơn cũng ghi nhận áp lực điều chỉnh. Tại An Quý Villa, thuộc khu đô thị Dương Nội (Hà Đông), một căn biệt thự diện tích khoảng 180m2 được rao bán 33 tỷ đồng, tương đương 183,3 triệu đồng/m2.

Diễn biến trên thị trường thứ cấp phản ánh rõ hơn khó khăn của phân khúc nhà liền thổ. Theo số liệu của Savills Hà Nội, quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, liền kề toàn thị trường chỉ đạt 9%, với 191 căn giao dịch thành công. Tính chung 3 quý đầu năm, lượng sản phẩm bán được chưa đầy 1.000 căn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá đây là mức thanh khoản thấp nhất của phân khúc trong vòng 10 năm trở lại đây.

Điều đáng chú ý là giao dịch suy giảm trong khi nguồn cung không thiếu. Quý III, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 2.101 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 378 căn mới.

Cơ cấu giá bán cũng cho thấy sự dịch chuyển đáng kể. Nhà liền thổ có giá từ 30 tỷ đồng trở lên chiếm 44% nguồn cung, nhóm 20-30 tỷ đồng chiếm 17%, còn nhóm 10-20 tỷ đồng chiếm 39%. Đặc biệt, từ năm 2025 đến nay, thị trường không còn ghi nhận nguồn cung sơ cấp biệt thự, liền kề dưới 10 tỷ đồng.

Áp lực tiếp tục gia tăng?

Mặt bằng giá cao khiến tệp khách hàng có khả năng tiếp cận ngày càng thu hẹp. Với một căn liền kề có giá 15-20 tỷ đồng hay biệt thự trị giá 30 tỷ đồng, người mua không chỉ cần nguồn vốn ban đầu lớn mà còn phải cân nhắc chi phí duy trì tài sản, hoàn thiện nội thất và khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp trung bình theo Savills vẫn ở mức 281 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp cũng tiếp tục tăng theo năm, cho thấy mặt bằng giá chưa có sự điều chỉnh tương xứng với sức mua thực tế.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, tâm lý thận trọng của người mua xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có việc định hướng quy hoạch Thủ đô tiếp tục được cụ thể hóa và lãi suất cho vay duy trì ở mức cao. Những yếu tố này khiến quyết định xuống tiền đối với tài sản có giá trị lớn trở nên khó khăn hơn.

Khảo sát tại nhiều văn phòng môi giới chuyên phân phối biệt thự, liền kề tại khu vực Hoài Đức và Đan Phượng, cũng cho thấy lượng khách quan tâm và đi xem nhà đất đã giảm khoảng 60-70% so với giai đoạn trước.

Nhóm khách còn tìm hiểu chủ yếu là nhà đầu tư có sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, phần lớn mới dừng ở mức khảo sát, thăm dò và chờ cơ hội mua được sản phẩm giảm sâu. Giao dịch thực tế rất hiếm.

"Biệt thự, liền kề ven đô hiện có giá phổ biến 12-25 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu ở thực. Nếu phải sử dụng vốn vay ngân hàng, tiền lãi hàng tháng sẽ trở thành áp lực rất lớn", một môi giới tiết lộ.

Đáng chú ý, một bộ phận chủ nhà và nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính đang bắt đầu điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa đủ tạo ra thanh khoản khi dòng tiền trên thị trường vẫn thận trọng.

Thực tế này cũng cho thấy sự khác biệt giữa giá rao bán và giá giao dịch. Khi người bán liên tục đưa ra mức giá thấp hơn trước, nhưng người mua vẫn chưa chấp nhận xuống tiền, thị trường chưa thể hình thành mặt bằng giá mới.

Cũng cần nhấn mạnh, mức giảm hàng tỷ đồng hiện nay được đánh giá mới phản ánh áp lực tài chính riêng của từng chủ sở hữu, chưa đủ để khẳng định giá toàn phân khúc đã bước vào một chu kỳ giảm sâu.

Tuy nhiên, sức ép là rất rõ ràng. Bên cạnh lãi suất cao và tâm lý nhà đầu tư, triển vọng thanh khoản của phân khúc biệt thự, liền kề còn chịu sức ép từ nguồn cung tương lai.

Theo dự báo của Savills, trong 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội có thể tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm, với hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến năm 2029.

Nguồn cung lớn hơn có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh thanh khoản hiện tại chưa phục hồi, những căn nhà có giá bán cao nhưng thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc khả năng khai thác sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn.

Có thể thấy, thị trường biệt thự, liền kề đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó lợi thế không còn đơn thuần thuộc về những sản phẩm nằm trong khu đô thị lớn hay được quảng bá có tiềm năng tăng giá. Khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và tính thanh khoản mới là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của tài sản.