Nhà Khang Điền (KDH): Doanh thu 'rơi tự do', lợi nhuận 9 tháng vẫn vượt nghìn tỷ nhờ nghiệp vụ tài chính

Doanh thu quý III cạn kiệt, lợi nhuận phụ thuộc vào thu nhập khác

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH) bộc lộ sự suy giảm nghiêm trọng trong hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh thu thuần trong quý chỉ đạt hơn 41,4 tỷ đồng, ghi nhận mức giảm kỷ lục 96,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, mảng chuyển nhượng bất động sản vốn là trụ cột thu nhập nay chỉ mang về gần 25 tỷ đồng, giảm sốc so với con số 1.080,2 tỷ đồng của cùng kỳ. Doanh thu cung cấp dịch vụ và hoạt động cho thuê cũng chỉ đạt mức khiêm tốn lần lượt là 12,9 tỷ đồng và 3,5 tỷ đồng. Việc sụt giảm nguồn thu đã kéo biên lợi nhuận gộp lao dốc từ mức 70,6% xuống chỉ còn 14,9%. Kết quả là lợi nhuận gộp trong kỳ chỉ đạt gần 6,2 tỷ đồng, giảm 99,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi nguồn thu cốt lõi cạn kiệt, điểm tựa duy nhất giúp doanh nghiệp thoát khỏi tình trạng thua lỗ đến từ các khoản thu nhập bất thường. Điển hình là khoản lợi nhuận từ công ty liên kết mang về hơn 132,7 tỷ đồng. Cùng với đó, thu nhập khác vọt lên hơn 141,4 tỷ đồng, cao gấp 16,2 lần cùng kỳ, trong đó riêng khoản tiền bồi thường chấm dứt hợp đồng đã đóng góp gần 129,4 tỷ đồng. Về mặt chi phí, dù chi phí bán hàng được cắt giảm mạnh xuống còn hơn 16 tỷ đồng, chi phí tài chính lại tăng vọt lên hơn 12,5 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng nhẹ lên 50,9 tỷ đồng. Tổng hợp các yếu tố trên, Nhà Khang Điền báo lãi ròng quý III đạt gần 168,8 tỷ đồng, giảm 67,9% so với quý III năm 2025.

Bất chấp kết quả bết bát trong quý III, bức tranh lợi nhuận lũy kế 9 tháng đầu năm 2026 của doanh nghiệp lại cho thấy sự trái ngược. Dù doanh thu thuần 9 tháng sụt giảm 83,1% xuống còn hơn 483,4 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế lại tăng trưởng 50,8%, đạt gần 1.267,7 tỷ đồng. Thành quả này đạt được hoàn toàn nhờ vào các nghiệp vụ tài chính lớn thực hiện trong các quý trước. Trong đó, khoản lãi hơn 896,3 tỷ đồng đến từ giao dịch chuyển nhượng vốn góp tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới. Thêm vào đó, công ty còn ghi nhận khoản lãi gần 285,2 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ tài sản khi thâu tóm Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập. Với kết quả này, doanh nghiệp đã sớm hoàn thành 84,5% mục tiêu lợi nhuận 1.500 tỷ đồng của cả năm 2026.

Tồn kho dự án khổng lồ và áp lực nợ vay áp sát 17.800 tỷ đồng

Về quy mô bảng cân đối kế toán, tính đến ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt mức gần 43.310,4 tỷ đồng, mở rộng 27,1% so với thời điểm đầu năm. Cơ cấu tài sản cho thấy sự phình to của khoản mục hàng tồn kho với giá trị gần 29.912,7 tỷ đồng, chiếm 69,1% tổng tài sản. Giá trị hàng tồn kho chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản xây dựng dở dang như Khu dân cư Tân Tạo với gần 9.377,9 tỷ đồng, dự án An Lập Bình Trưng Đông với hơn 5.566,8 tỷ đồng, hay dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông với gần 3.527,8 tỷ đồng. Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án này hiện đều đã được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng.

Điểm đáng chú ý về dòng tiền là lượng tiền và các khoản tương đương tiền tính đến cuối quý III ghi nhận sự gia tăng đột biến 143,6%, đạt mức hơn 6.199 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm dương hơn 470,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu bóc tách kỹ báo cáo tài chính, lợi nhuận trước thay đổi vốn lưu động chỉ đạt hơn 59,6 tỷ đồng sau khi loại trừ các khoản lãi một lần từ thoái vốn và giao dịch mua rẻ. Nguồn tiền tạo ra thực chất đến từ việc chiếm dụng vốn khi các khoản phải trả tăng mạnh hơn 2.531,5 tỷ đồng. Nếu không có khoản mục này, dòng tiền kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp sẽ ghi nhận mức âm khoảng 2.061 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, rủi ro đòn bẩy tài chính của Nhà Khang Điền đang gia tăng nhanh chóng. Tổng nợ phải trả tính đến cuối tháng 9 ở mức hơn 23.165,4 tỷ đồng, tăng tới 79,4% so với số liệu đầu năm. Đặc biệt, khối nợ vay ngắn hạn và dài hạn đã phình to lên mức gần 17.776,5 tỷ đồng, tương đương mức tăng 75,1% và chiếm tới 76,7% tổng nợ phải trả. Hệ quả tất yếu của việc lạm dụng đòn bẩy tài chính là doanh nghiệp đã phải chi trả tới hơn 862,1 tỷ đồng tiền lãi vay chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, ghi nhận mức tăng 40,4% so với cùng kỳ.