Nhà ở xã hội TP.HCM: Chất chồng rào cản, làm sao phát triển?

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân, TP.HCM) là giấc mơ của nhiều người lao động

Ngân hàng chính sách được cấp nguồn vốn quá ít; chủ đầu tư lại chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này, phải đi vay ngoài với lãi suất cao; nguồn tiền thu được từ quy đổi 20% đất chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội… Đó là thực trạng buồn trong phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM.

Như muối bỏ biển

Theo Quyết định số 2971/QĐ-UBND của UBND TP.HCM phê duyệt Chương trình Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, với chỉ tiêu nhà ở xã hội, giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố cần phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn, tương ứng khoảng 35.000 căn nhà. Trong đó, nhà ở cho thuê phấn đấu đạt khoảng 500.000 m2 sàn, tương ứng khoảng 7.000 căn hộ; nhà ở lưu trú công nhân phấn đấu đạt trên 220.000 m2 sàn, tương ứng khoảng 4.500 căn hộ.

Cũng giai đoạn 2021 - 2025 trên địa bàn TP.HCM có tới 91 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích đất 210,4 ha, quy mô dự kiến 98.685 căn hộ, trong đó có tới 49/91 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư (có 46/49 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn năm 2016-2020).

Thế nhưng, theo thừa nhận của UBND TP.HCM với HĐND Thành phố mới đây, đến hết quý II/2023, Thành phố mới hoàn thành, đưa vào sử dụng 623 căn hộ của 2 dự án.

Còn lại, 7 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân với quy mô 4.996 căn hộ, mới đang giai đoạn… thi công. 82 dự án khác thì mới được thống kê để theo dõi trong kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Như vậy, đã qua nửa chặng đường, TP.HCM mới đạt chưa tới 1/10 số căn nhà ở xã hội (623 căn/7.000 căn), chưa tính khoảng 4.500 căn nhà ở lưu trú cho công nhân còn “mịt mờ”.

Cũng tức là, còn hơn 2 năm còn lại, Thành phố phải phát triển 2,44 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sự phấn đấu này lại gặp đúng thời điểm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Kết cục, lãnh đạo UBND TP.HCM chỉ có thể báo cáo với HĐND Thành phố rằng, sẽ phấn đấu… “hoàn thành các thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng để đưa vào đầu tư xây dựng...” và chỉ “hoàn thành đưa vào sử dụng khoảng 12.000 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 11.500 tỷ đồng, tương đương 1,15 triệu m2 sàn”. Đồng nghĩa, tới hết năm 2025, TP.HCM sẽ chỉ đạt chưa tới 50% kế hoạch!

Tốc độ phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 trái ngược với giai đoạn 2016 - 2020. Khoảng thời gian này, TP.HCM cũng có số dự án nhà ở xã hội tương đương, với 93 dự án, tổng diện tích đất 256,75 ha, quy mô dự kiến 126.077 căn hộ. Trong đó, 62 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư, với tổng diện tích đất là 147,08 ha, quy mô 68.930 căn hộ.

Dù phải chuyển 46 dự án sang giai đoạn 2021-2025, nhưng giai đoạn 2016-2020, TP.HCM vẫn đưa vào sử dụng được 19 dự án nhà ở xã hội, cung ứng cho thị trường 14.954 căn hộ, một dự án nhà lưu trú công nhân quy mô 1.449 phòng, đáp ứng 7.596 chỗ ở cho công nhân.

Và dù giai đoạn 2016-2021 phát triển được gọi là mạnh như trên, cộng với 623 căn xây mới trong giai đoạn 2021-2025, thì cũng ‘không thấm vào đâu”, bởi nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn TP.HCM chỉ đáp ứng chưa đến 5% nhu cầu của người lao động.

Quỹ đất cho nhà ở xã hội đã thiếu, lại “teo tóp”

Theo UBND TP.HCM, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu từ quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao và đất do các doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, trong một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao chưa bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Điều này ảnh hưởng đến sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất để thực hiện chương trình nhà ở xã hội mang tính dài hạn và căn cơ.

Oái oăm hơn, vì không có quỹ đất trong quy hoạch, doanh nghiệp phải tự bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Mặt khác, với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đó là chưa nói, dù có quy định việc dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo báo cáo “dằng dặc” của UBND TP.HCM, từ năm 2016 tới nay, trong “tràn ngập” dự án nhà ở thương mại, chỉ thấy có 2 trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự nguyện bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Thành phố.

Trong đó, Dự án Khu nhà ở tại phường Trường Thạnh (TP. Thủ Đức) đã được Thành phố thanh toán tiền và giao Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo; Dự án Khu dân cư gần 28 ha tại xã Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích Nhà Bè làm chủ đầu tư đề nghị bàn giao quỹ đất nhà ở xã hội, nhưng Thành phố chưa xác định chi phí để hoàn trả.

Ngoài ra, Thành phố có 2 dự án, gồm Dự án Nhà ở xã hội tại Khu dân cư Hoàng Nam (phường An Lạc, quận Bình Tân) và Dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện (TP. Thủ Đức) thuộc diện bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chọn giải pháp nộp tiền tương đương 20% quỹ đất vào ngân sách nhà nước.

Với thực tế, phần lớn diện tích nhà ở xã hội là từ nguồn quỹ đất 20% dự án thương mại, nhưng chủ đầu tư dự án thương mại lại quy đổi ra tiền nộp, chứ không làm, đồng nghĩa với việc quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội đã thiếu, lại thêm “teo tóp”.

Dân nghèo không “với” tới, nhà đầu tư không mặn do đâu?

Vấn đề “đau đầu” khác, theo UBND TP.HCM, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án nhà ở xã hội, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay vốn mua nhà là chưa ổn định.

Năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội - Chi nhánh TP.HCM chỉ được cấp nguồn vốn ít ỏi, chỉ khoảng 150 tỷ đồng để cho các đối tượng vay mua nhà ở xã hội, với lãi suất 4,7%/năm.

Dù vậy, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn này, dẫn đến phải đi vay vốn ngân hàng thương mại với lãi suất tới 9%/năm. Việc này dẫn đến tăng giá thành nhà ở xã hội, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Đáng lưu ý, một nguồn ngân sách không nhỏ thu được từ việc chủ đầu tư nhà ở thương mại nộp vào để không phải dành 20% quỹ đất tại dự án của mình để làm nhà ở xã hội. Nhưng theo UBND TP.HCM, nguồn tiền này chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.

Mặt khác, theo quy định, các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán đã làm chậm thu hồi vốn, dẫn đến kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

TP.HCM cũng đã có chính sách cho các đối tượng thu nhập thấp được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm thông qua Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố. Tuy nhiên, mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay còn hạn chế.

Đó là chưa kể, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, kiểm soát lợi nhuận định mức dự án…, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

UBND TP.HCM cho rằng, nếu không giải quyết được các rào cản chất chồng trên, chỉ tiêu nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 rất khó đạt được.

Ngô Sơn