Nhà phố khó cho thuê

Nhiều mặt bằng trên các phố lớn tại Hà Nội đóng cửa im lìm vì vắng khách thuê. Ảnh: Lê Minh.

Chị Thu Trang - chủ một cửa hàng thời trang phố Trung Văn, quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết đã phải ngậm ngùi đăng tin thanh lý cửa hàng để trả mặt bằng, rao bán từng chiếc ghế, chiếc bàn và cả quầy bar.

Cuối năm đua nhau trả mặt bằng

Chị Trang chia sẻ, cùng với chồng và người con nhỏ 3 tuổi dồn tiền thuê căn nhà 3 tầng mặt tiền đường Trung Văn, mặt tiền rộng khoảng 4m, giá thuê là 20 triệu đồng/tháng. Chị tính toán, chưa có nhà Hà Nội, kiểu gì cũng phải thuê nhà ở, thuê nhà cả căn, gia đình ở một tầng, hai tầng còn lại kinh doanh đồ ăn vặt bao gồm trà sữa, khoai tây chiên, kimbap chiên… Tuy nhiên, từ cuối tháng 11/ 2024, vợ chồng chị Trang phải đi đến quyết định khó khăn là đăng vào hội nhóm thanh lý, trả mặt bằng vì không thể trụ được tiền mặt bằng.

“Cửa hàng cũng có túc tắc khách vào ra vào buổi trưa và tan tầm chiều, doanh thu cũng được 600.000 đồng/ngày. Nhưng tiền thuê nhân viên đã là 25.000 đồng/giờ, với số lượng 3 nhân viên, rồi tiền điện nước, tiền vệ sinh. Giờ mọi người còn ít ăn vặt nữa, chỉ có lứa học sinh cấp 2, cấp 3 vào ăn nên doanh thu cứ phập phù. Tính ra vẫn phải bù tiền nhà khoảng 7 triệu đồng/tháng, nên không trụ nổi” – chị Trang nói.

Trong khi đó, anh Trần Anh Tú, kinh doanh phụ tùng xe máy lâu năm ở phố Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết đang tính trả lại cửa hàng để bán hàng online, vì không thể trụ được theo kiểu kinh doanh truyền thống.“Mỗi tháng tiền thuê cửa hàng hơn 15 triệu đồng, rồi thuê nhân viên tính ra chi phí hàng tháng mất 25 triệu đồng mà giá cả mình bán thì không thể cạnh tranh được với shoppee. Mấy hôm nay, khách lác đác đến, doanh thu không được 500 nghìn đồng/ngày. Đến giờ thì tôi không thể cố thêm được nữa nên phải trả mặt bằng mà tìm cách khác mưu sinh” - anh Tú nói.

Thuộc tuyến phố bán quần áo náo nhiệt tại Hà Nội, chủ cửa hàng bán quần áo trên đường Kim Mã (quận Ba Đình) cho biết tình trạng bán hàng ế ẩm do thu nhập giảm, khách mua online nhiều. “Trước đây, bất cứ cửa hàng nào ở con phố này mà được chủ treo biển cho thuê là chỉ trong tích tắc đã có người vào thuê. Nhưng hai năm nay, đầu nhà ở phố này treo biển cho thuê mà chưa có khách ” - chủ một cửa hàng kinh doanh ở phố Kim Mã nói.

Trong khi đó chủ một cửa hàng kinh doanh đồ chay ở phố Nguyễn Lương Bằng (vừa kết thúc hợp đồng thuê nhà trước hạn 2 tháng) đưa ra tính toán: Tiền thuê nhà là 25 triệu/tháng - căn nhà 4 tầng - mặt sàn 30m2/sàn, gây áp lực tài chính quá lớn. Bình thường kinh doanh đồ chay khách đông trong 4 ngày (ngày 14, 15, 30, mồng 1), ngoài chi phí thuê nhà còn các chi phí nhân viên, điện nước… Các ngày thường nhân viên lại rảnh. Nếu không dừng hợp đồng, trả lại mặt bằng thì mỗi tháng thua lỗ đến 40 triệu đồng.

Nêu nguyên nhân của tình trạng nhà phố “ế”, nhiều chuyên gia đánh giá, là do kinh tế khó khăn, thu nhập giảm sút khiến người dân thắt chặt chi tiêu. Trong khi đó, phía chủ nhà có mặt bằng cho thuê cũng kêu than khó tìm được khách thuê. Dọc các trục đường Bà Triệu, Trường Chinh, Kim Mã... vốn sầm uất hàng quán, thương hiệu là thế mà những tháng cuối năm 2024, nhiều nhà phải treo biển cho thuê mà vẫn ế ẩm, không có khách hỏi thăm.

Chủ một căn nhà tại đường Tam Khương cho biết, có khách điện thoại hỏi thuê nhà hẹn ngày giờ đến xem mặt bằng rồi hỏi giá xong không trở lại. Có khách nhờ môi giới đưa đến song cũng lắc đầu vì giá.

Ngày trước, gia đình hay cá nhân nào có mặt bằng ở phố Huế, Hàng Bài hay Bạch Mai (quận Hai Bà Trưng) là chẳng cần làm gì cũng đã có tiền rủng rỉnh hàng tháng. Vậy nhưng nay đã thay đổi, có nhà mặt phố vẫn ế khách thuê.

Ông Tuấn Tú, (Phố Huế) chia sẻ, có cửa hàng cho thuê ở Phố Huế rộng chừng 20 m2 với giá mong muốn 20 triệu đồng/tháng và sẽ cho thuê dài lâu. Thế nhưng, hơn 1 tháng nay ông treo biển cho thuê song vẫn chưa chốt được khách thuê.

Nhiều nhà tại trung tâm TPHCM vắng khách thuê.

Mức độ quan tâm nhà phố cho thuê giảm dần

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho biết, tại Hà Nội mức độ quan tâm nhà phố cho thuê trong quý IV/2024 so với cùng kỳ năm 2023 chỉ đạt 73%, và so với quý I/2024 chỉ đạt 83%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan.com.vn, cho biết theo dữ liệu từ 2-3 năm trở lại đây, trong khi TPHCM đã chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ xu hướng trả mặt bằng kể từ năm 2022, thì Hà Nội chỉ mới đối mặt với làn sóng này từ năm 2023 và rõ rệt hơn vào năm 2024.

“Số lượng tin đăng cho thuê tại các khu vực trung tâm Hà Nội đang tăng lên, trong khi giá thuê không còn tăng mạnh như trước. Điều này phản ánh nhu cầu thuê mặt bằng đang giảm dần, đặc biệt tại các tuyến phố chính, do chi phí thuê không còn tương xứng với hiệu quả kinh doanh của người thuê” - ông Tuấn cho hay.

Theo ông Tuấn, người tiêu dùng tại Hà Nội ngày càng ưu tiên mua sắm trực tuyến, giảm nhu cầu đến các cửa hàng, đặc biệt trong lĩnh vực thời trang và bán lẻ. Duy chỉ có lĩnh vực như ẩm thực vẫn duy trì được sự ổn định. Vị đại diện cũng cho rằng các chủ nhà thường không điều chỉnh giá thuê linh hoạt theo tình hình thị trường. Bên cạnh đó, thời hạn hợp đồng dài, tiền cọc cao và thiếu các điều khoản linh hoạt là những rào cản lớn đối với người thuê.

Ngoài ra, các trung tâm thương mại đang triển khai nhiều chính sách thu hút người thuê, như giảm giá thuê hoặc cung cấp không gian tiện nghi hơn, khiến nhà phố truyền thống cũng gặp thêm khó khăn.

Dù thị trường bán lẻ tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhờ tiêu dùng nội địa và lượng khách du lịch, nhưng điều này không đồng nghĩa với sự phục hồi ngay lập tức của thị trường nhà phố cho thuê.

Cũng theo ông Tuấn, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ phía chủ nhà, xu hướng trả mặt bằng có thể lan rộng hơn, từ trung tâm ra các khu vực lân cận. Dự báo, năm 2025 vẫn sẽ là một năm đầy thách thức cho phân khúc nhà phố, trong khi các trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế nhờ chính sách thuê cởi mở hơn.

Một ngôi nhà mặt tiền phố Bà Triệu (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) treo biển cho thuê. (Ảnh chụp chiều 5/1). Ảnh: Lê Minh.

Đìu hiu ngóng khách

Mặc dù nền kinh tế ghi nhận sự phục hồi trở lại cùng với xu hướng tiêu dùng cuối năm tăng cao, song mặt bằng bán lẻ truyền thống tại các tuyến phố tại TPHCM lại rơi vào tình trạng khá ế ẩm. Những tuyến đường “hot”, trước đây mặt bằng chưa bao giờ trống chỗ thì nay chủ nhà ghi biển cho thuê khá nhiều. Nhiều mặt bằng lớn trên những tuyến đường ở vị trí vàng tại trung tâm,như Hai Bà Trưng, Nguyễn Cư Trinh; Lê Thánh Tôn (quận 1); Nguyễn Đình Chiểu, Cách Mạng Tháng Tám, Lê Văn Sỹ (quận 3)... đang ở tình trạng “cửa đóng then cài”. Chỉ một đoạn đường ngắn khoảng 100m của đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Điện Biên Phủ đến Võ Thị Sáu) có tới 3 mặt bằng lớn đặt biển “cho thuê?”. Tại đường Nguyễn Trãi (quận 1 và quận 5) - tuyến đường được mệnh danh là phố thời trang trẻ cũng trong tình trạng nhiều mặt bằng đang để không. Ế ẩm đến nỗi nhiều mặt bằng được giao cho quá nhiều môi giới, giới thiệu khách, tuy nhiên, vẫn không thể giải quyết được tình trạng đìu hiu. Quá lâu chưa có khách thuê, nhiều mặt bằng nhanh chóng xuống cấp khi tường bong tróc, cũ kỹ, số điện thoại môi giới mặt bằng dán chồng lên nhau, dây điện chằng chịt,...

Theo bà Phạm Thùy Nga (quận Gò Vấp) chuyên kinh doanh các sản phẩm quần áo, giày dép thời trang, mặt bằng cho thuê giá cao chỉ là một phần nhỏ, vấn đề chính là xu hướng tiêu dùng thay đổi buộc người kinh doanh cần có những chuyển động cho kịp với thị trường.

Đề cập đến tình trạng ế ẩm của mặt bằng nhà phố, TS Huỳnh Thanh Điền - chuyên gia kinh tế nhận định, từ sau dịch bệnh Covid-19 người dân chuyển sang mua sắm online nhiều hơn, thay vì đến các cửa hàng. Còn theo bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam thì các tuyến phố trung tâm không phải ế ẩm vì không có khách thuê mà đến từ nhiều yếu tố khác như quyền sở hữu không rõ ràng, thiếu giấy tờ pháp lý, không chịu cho thời gian thi công dài hơn… Tất cả những lý do trên trở thành rào cản khiến các nhãn hàng mới không thể theo đuổi được.

Để hóa giải tình trạng “cửa đóng then cài” trong thời gian dài của mặt bằng bán lẻ của nhà phố, bà Quyên khuyến cáo, mặt bằng nhà phố nên tập trung cho thuê vào nhóm nhà hàng, café, ăn uống, cửa hàng tiện lợi... Đây là những ngành làm nhanh hơn và bớt khắt khe trong các khâu kiểm tra và triển khai. Ngoài ra, các chủ nhà phố cần linh hoạt hơn trong đàm phán điều kiện thương mại để tạo điều kiện chung cho toàn thị trường thuê nhà phố có bước chuyển biến tích cực hơn trong năm sau.

Giới chuyên gia trong ngành nhận định, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, người tiêu dùng có xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng với đó là thói quen tiêu dùng, nhất là ở người trẻ, cũng đã hoàn toàn chuyển sang hình thức online, đặc biệt trên sàn thương mại điện tử nên việc ế ẩm tại các nhà mặt phố cũng là lẽ đương nhiên.

Sở dĩ tình trạng cho thuê mặt bằng nhà phố tại một số thành phố lớn, trong đó có Hà Nội rơi vào tình trạng ế ẩm do chủ cho thuê cố giữ mức giá cao, không chấp nhận thương lượng giảm giá dù có thể bỏ trống mặt bằng.

Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm Hà Nội tại quý III-2024 đạt 172,7 USD/m2/ tháng, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, tăng 0,2% so với quý trước. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng khi tỷ lệ trống tại khu vực này duy trì ở mức 1,7%. Trong khi đó, tại các khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng 2,1%, lên mức 12,1% so với quý trước do có nguồn cung mới và một số khách thuê trả mặt bằng.

Trước những diễn biến của thị trường nhà cho thuê hiện nay, các chuyên gia của Savills Hà Nội cho rằng, các chủ sở hữu nhà phố cho thuê cần thay đổi để thích nghi với bối cảnh mới, đưa giá thuê nhà mặt phố về đúng giá trị thực thay vì đua nhau tăng giá hoặc cố níu ở mức giá cao, ít sức hấp dẫn với các doanh nghiệp, hộ dân có nhu cầu thuê để kinh doanh.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn -Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, chủ nhà nên áp dụng mô hình cho thuê linh hoạt, kết hợp giá thuê cơ bản thấp và chia sẻ lợi nhuận kinh doanh với người thuê. Điều này giúp giảm áp lực chi phí cố định cho người thuê trong thời gian khó khăn. Đồng thời giảm mức tiền cọc ban đầu để tạo điều kiện cho người thuê dễ dàng tiếp cận mặt bằng hơn.

Đối với các lĩnh vực như ẩm thực hoặc bán lẻ quy mô nhỏ, cần có chính sách ưu đãi để khuyến khích người thuê quay trở lại trung tâm.

Ông Vũ Bảo Thắng - Founder & CEO, Meta Ecom Group cho biết, sự tăng trưởng của thương mại điện tử là rất lớn nên nhiều chủ cửa hàng đã thay đổi phương thức kinh doanh. Các đơn vị đi thuê trước đây sử dụng các tuyến phố chính để vừa làm thương hiệu vừa bán hàng, thì nay chuyển sang bán hàng online, tìm đến các nền tảng điện tử như lazada, shopee, tiktok hay facebook. Ngoài ra là sự sụt giảm trong lượng khách đến thị trường trung tâm, nhiều chủ cửa hàng sẽ thu hẹp ở các thị trường chính, tuyến phố chính và mở rộng ở các tuyến phố khác.

Báo cáo thường niên mới công bố cuối tháng 12/2024 của Trường Đại học Kinh tế TPHCM chỉ rõ, năm 2025, tiêu dùng của người dân Việt Nam nói chung sẽ tiếp tục phục hồi khiêm tốn do thu nhập của người dân nhìn chung chịu nhiều tác động tiêu cực từ các cú sốc giá cả, tâm lý phòng ngừa của người dân trước những rủi ro và bất định của nền kinh tế. Trước đó, nghiên cứu của Ngân hàng UOB cũng chỉ rõ, mặc dù nỗi lo suy thoái đã giảm đi so với năm ngoái, 77% người tiêu dùng Việt Nam vẫn lo lắng về các vấn đề liên quan đến tài chính, đặc biệt nhóm Gen Z thể hiện mức độ lo lắng cao nhất (87%). Lạm phát gia tăng vẫn là mối lo ngại tài chính hàng đầu, được nêu ra bởi 60% số người được khảo sát ở Việt Nam, tiếp theo là lo ngại về sự gia tăng trong chi tiêu hộ gia đình (53%).

H.Hương-P.Vân- T.Giang