Nhập nhèm chuyện sở hữu chung, riêng ở chung cư

Tự ý chiếm dụng

Chung cư Him Lam Chợ Lớn nằm trên đường Nguyễn Văn Luông, quận 6 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư với 8 block. Hiện tại, Him Lam Land đang lấy ý kiến cư dân để điều chỉnh vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng. Trong bản vẽ đã được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt năm 2013 và hợp đồng mua bán, mỗi block là một nhà sinh hoạt cộng đồng.

Trong đó, những block đôi như C2-C3 và B2-B3 có nhà sinh hoạt cộng đồng nối liền nhau, sát với khu thương mại. Tổng diện tích của 8 nhà sinh hoạt cộng đồng ở 8 block là 1.317,2m2.

Còn phương án mà Him Lam Land đưa ra lấy ý kiến cư dân là tách đôi nhà sinh hoạt cộng đồng của C2-C3 và B2-B3. Đồng thời, mỗi block B4 và C4 ngoài việc có nhà sinh hoạt cộng đồng còn có thêm một sảnh sinh hoạt cộng đồng.

Chung cư Him Lam Chợ Lớn đang điều chỉnh lại vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng

Một cư dân ở block B4 cho biết, việc Him Lam Land tự ý thay đổi bản vẽ đã được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt năm 2013 khiến cư dân ở đây không làm được sổ hồng. Chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế, đẩy nhà sinh hoạt cộng đồng vào trong góc để lấy vị trí đẹp cho các công ty bên ngoài thuê mặt bằng.

“Cư dân đang cảm thấy bị Him Lam Land lừa. Số tiền cho công ty bên ngoài thuê mặt bằng sẽ chảy vào túi ai, cư dân hay chủ đầu tư? Đến nay, Him Lam Land chưa tổ chức một cuộc họp nào với cư dân mà cho người đến từng nhà xin chữ ký đồng ý với phương án mới mà chủ đầu tư đưa ra”, cư dân này nói.

Dán Prosper Plaza do Công ty TNHH Một thành viên Đầu Tư Phúc Phúc Yên làm chủ đầu tư và Công ty Đất Xanh Miền Nam làm đơn vị phát triển. Prosper Plaza nằm trên đường Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất, quận 12 với 602 căn hộ.

Hiện tại, dự án mới đang thi công phần móng cọc. Theo Luật kinh doanh Bất động sản, khi chưa hoàn thành xong phần móng, dự án không được phép mua bán. Thế nhưng, Đất Xanh Miền Nam đã mở bán hai block A, B của dự án từ năm 2016. Block C cũng được bán hồi giữa tháng 3.

Trong hợp đồng mua bán, phần giá bán căn hộ và thanh toán có ghi, hợp đồng mua bán này quy định giá bán căn hộ cho khách hàng không bao gồm chi phí xây dựng tầng hầm, sân thượng, mái, hồ bơi, sân tennis…

Ở phần phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong nhà chung cư, hợp đồng mua bán ghi phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm hồ bơi, sân tennis, tầng hầm, sân thượng và mái theo dự án được phê duyệt.

Trong khi đó, tại giấy phép xây dựng số 228/GPXD do Sở Xây dựng TP.HCM cấp cho dự án Prosper Plaza thì hai tầng hầm là sở hữu chung.

Tương tự, cư dân của chung cư The Everich 1 cũng phải gửi đơn phản ánh lên Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng vì bị chủ đầu tư chiếm dụng các tiện ích sở hữu chung. Theo đơn phản ánh, dự án The Everrich 1 do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư, bán ra thị trường từ năm 2006 và đi vào sử dụng từ năm 2011.

Khi mở bán, chủ đầu tư giới thiệu chung cư có những tiện ích phục vụ người dân như khu thương mại, hồ bơi, spa, gym, phòng sinh hoạt cộng đồng... Kể từ khi bàn giao căn hộ đến nay, phần lớn các tiện ích của chung cư đã không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết.

Cư dân chung cư The Everich 1 đang tranh chấp bãi giữ xe với chủ đầu tư

Đến tháng 5-2016, cư dân phát hiện ra Công ty Phát Đạt không công khai số tiền quỹ bảo trì chung cư, tự ý thay đổi công năng của phòng gym khi cho thuê làm văn phòng, chuyển nhà sinh hoạt cộng đồng từ tầng sáu xuống tầng hầm, lấn chiếm tiện ích của hồ bơi, hầm để xe máy bị chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích…

Chung cư Quang Thái ở quận Tân Phú cũng lâm vào cảnh tranh chấp giữa chủ đầu tư với các cư dân. Đến nay, hàng trăm cư dân ở đây cũng chưa được cấp sổ hồng dù đã bàn giao nhà từ năm 2012.

Chủ đầu tư của chung cư này là Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch vụ Địa ốc Quang Thái lần lữa không chịu bàn giao phí bảo trì cho cư dân. Chung cư có hai hầm giữ xe thì Công ty Quang Thái tự ý cắt tầng hầm thứ hai làm của riêng.

Ban Quản trị chung cư Quang Thái và cư dân đã gửi hàng chục lá đơn cầu cứu đến các cơ quan chức năng nhưng đến nay, mọi việc vẫn chưa được giải quyết.

Còn khu dân Ehome3 do Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư với 14 block và 2.000 căn hộ nhưng không có nhà sinh hoạt cộng đồng. Trước đây, cư được nhân viên của Nam Long giới thiệu căn nhà hai tầng ở cạnh hồ bơi nhà nhà sinh hoạt cộng đồng. Hiện tại, căn nhà này đã được chủ đầu tư cho thuê làm quán cà phê và phòng tập gym.

Căn cứ vào bản vẽ

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, chung cư Him Lam Chợ Lớn có 1.425 căn hộ. Hiện tại, công ty đã lấy ý kiến được khoảng 800 căn hộ nhưng chỉ có 21 trường hợp không đồng ý với phương án mới mà công ty đưa ra.

“Chúng tôi thay đổi vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng để tiện hơn cho cư dân. Việc ma chay cưới hỏi rất ồn ào. Nhà sinh hoạt cộng đồng không hợp lý nên phải quy hoạch lại để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng. Do đó, việc đẩy các nhà sinh hoạt vào trong góc là hợp lý”, ông Phúc nói.

Dự án Prosper Plaza chưa xong móng nhưng vẫn mở bán và có nhiều khoản cài người mua nhà trong hợp đồng mua bán

Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land cho rằng, các mặt bằng ở chung cư Him Lam Chợ Lớn là tài sản của chủ đầu tư. Công ty đang cho thuê với giá 180.000 đồng/m2/tháng, tất cả vị trí đều ngang giá nhau. Việc giành mặt bằng đẹp cho siêu thị, trung tâm thương mại là để tăng giá trị chung cư và phục vụ cư dân.

“Chỉ cần hơn 50% cư dân đồng ý với phương án mà Him Lam Land đưa ra thì Sở Xây dựng TP.HCM sẽ ủng hộ, cư dân sẽ được cấp sổ hồng. Nếu ai không đồng ý với phương án mà chúng tôi đưa ra, có thể bán nhà ở Him Lam Chợ Lớn và chuyển đi nơi khác sinh sống”, ông Phúc nói.

Còn ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó Tổng Giám đốc Đầu tư Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho biết, công ty làm đúng theo Luật Nhà ở 2014 với việc tính diện tích của người dân hiện đang sinh sống tại chung cư để lấy lại những gì của chủ đầu tư.

“Hầm giữ xe là tài sản của chúng tôi chứ không phải của cư dân. Hằng tháng, chúng tôi vẫn trích lại 20% doanh thu từ việc giữ xe để cùng với Ban Quản trị vận hành tòa nhà”, ông Vũ nói.

Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc nhập nhèm sở hữu chung, riêng ở chung cư là do luật quy định chưa chặt chẽ. Ngay cả Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rất chung chung.

“Nếu quyết định phê duyệt dự án do Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng thể hiện cái nào sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng thì đó là căn cứ pháp luật. Cư dân và chủ đầu tư phải dựa vào đó mà phân xử. Việc chủ đầu tư cố ý chiếm phần sở hữu riêng là hành vi trái pháp luật. Các cơ quan chức năng phải xử phạt hành chính, tịch thu số tiền chiếm dụng của cư dân và trả về cho Ban Quản trị”, ông Quyền nói.

Trong khi đó, Sở Xây dựng cho biết, mỗi chung cư có một riêng quy định sở hữu chung, sở hữu riêng. Căn cứ để xác định bãi giữ xe, mặt bằng cho thuê, đường nội bộ… thuộc sở hữu chung hay riêng là căn cứ vào thiết kế cơ sở, bản vẽ, giấy phép xây dựng đã được cấp cho dự án.

NGUYỄN DUY