Nhiều cổ phiếu bất động sản đang tự giải cứu

Hoạt động giải chấp ở các cổ phiếu (CP) tâm điểm như NVL, PDR, HPX cũng đã kết thúc nhờ có dòng tiền lớn vào tạo thanh khoản. Ngoài những nhà đầu tư (NĐT) có nhu cầu bắt đáy, giao dịch “giải cứu” cũng có sự thỏa thuận trước với những tổ chức.

Hàng chục ngàn tỷ đồng “giải cứu” NVL, PDR, HPX

Đợt bán tháo chung của TTCK đã qua đi từ giữa tháng 11, trong đó có rất nhiều CP bất động sản cũng quay đầu phục hồi tích cực. Duy chỉ có những mã tâm điểm còn lại là NVL, PDR, HPX, hàng tuần lễ sau đó vẫn tiếp tục bị chất bán sàn cả trăm triệu đơn vị.

Thị trường vẫn nhìn nhận hiện tượng giải chấp này như một gánh nặng cuối cùng. Và áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp (DN) BĐS đồng nghĩa với việc các DN này cần lượng tiền mặt lớn, mà cơ hội duy nhất và nhanh nhất là được bơm vốn thông qua chuyển nhượng tài sản. Tín hiệu dễ nhận thấy nhất là các giao dịch CP của các tổ chức/ông chủ DN.

NVL được giải cứu lần đầu tiên ngày 22-11 với giao dịch 3.289,5 tỷ đồng nhưng chưa thành công. Giao dịch lần hai ngày 28-11 tạo được đáy với 2.046,5 tỷ đồng. Trong các phiên còn lại của tuần qua, NVL liên tục tăng giá. Tính chung giao dịch từ ngày 22-11 đến ngày 30-11, NVL đạt giá trị giao dịch khoảng 8.728 tỷ đồng.

Kể từ đỉnh cao lịch sử đầu tháng 4-2022, VN Index điều chỉnh giảm khoảng 31%, nhưng NVL, PDR, HPX giảm mạnh hơn nhiều và tập trung trong tháng 10 và 11 khi xuất hiện cơn cuồng phong giải chấp CP.

Quy mô giao dịch cực lớn này vượt quá khả năng “bắt đáy” của các NĐT cá nhân, dù có thể một phần thanh khoản cũng đến từ nhóm NĐT này. Bên cạnh khối lượng giải chấp của công ty chứng khoán (CTCK), còn có những giao dịch bán lớn của tổ chức nội bộ, tiêu biểu là giao dịch 150 triệu CP NVL của Nova Group, với mục tiêu được xác định công khai là tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu, đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn.

PDR được giải cứu muộn hơn, phải đến ngày 29-11 với giao dịch trị giá 1.078,8 tỷ đồng. Khối lượng CP lớn của lãnh đạo và người có liên quan PDR bị CTCK giải chấp và không tìm được người mua mãi đến cuối tuần qua. Tính chung các giao dịch cũng từ 22-11 đến 30-11, PDR rút về được 2.254 tỷ đồng. Dù không rõ việc thu về ngàn tỷ đồng như vậy có đủ để giải quyết nhu cầu tiền mặt hay không, nhưng rõ ràng việc có được thanh khoản sẽ là cơ hội cho các giao dịch bán tài sản.

PDR cũng đang xúc tiến bán gần 28,5 triệu cổ phần, tương đương 88,99% tỷ lệ sở hữu tại CTCP Địa ốc Hòa Bình. Thực chất đây là giao dịch bán dự án, vì công ty này đang là chủ đầu tư một dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại tại TPHCM.

HPX được giải cứu muộn nhất, phải đến ngày 30-11 mới có thanh khoản và xuất hiện giao dịch tới 1.397 tỷ đồng. Khối lượng CP của lãnh đạo HPX bị giải chấp từ các CTCK là hàng triệu đơn vị và thời gian dài không có người mua.

Việc các ông chủ DN phải bán bớt tài sản để thu về tiền mặt là điều đương nhiên. Thậm chí đây là những thương vụ chia sẻ quyền sở hữu DN. Thí dụ HPX có lượng CP lưu hành khoảng 304,2 triệu CP, thì riêng ngày 30-11 (phiên giải cứu thanh khoản) đã giao dịch gần 165,3 triệu CP, tức khoảng 54,33% sở hữu DN được sang tên đổi chủ.

Mặt khác, với quy mô giao dịch khổng lồ, phần của các nhà đầu cơ cá nhân là rất nhỏ. Quan sát giao dịch tại các phiên giải cứu ở cả 3 CP nói trên, lệnh mua bán đều cực lớn. Không loại trừ đây là các giao dịch được thỏa thuận từ trước, dù thực hiện bằng phương thức khớp lệnh.

Tính thị trường trong việc “giải cứu”

Mặc dù việc bán tài sản là CP của các DN BĐS niêm yết như trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm (vì rất nhiều DN BĐS phát hành trái phiếu chưa niêm yết), nhưng hoạt động này hé lộ khả năng tự giải quyết của yếu tố thị trường trong câu chuyện thanh khoản hiện tại.

Trong đầu tư, yếu tố quyết định là tương quan giữa rủi ro/lợi nhuận. Các DN dù mắc kẹt thanh khoản, thậm chí có rủi ro phá sản kỹ thuật, nhưng vẫn có một giá trị tài sản nào đó. Nếu để thị trường tự quyết định, sẽ đến lúc các dòng tiền cân nhắc tương quan rủi ro/lợi nhuận nói trên để tham gia giải cứu.

Như ở NVL, sau 17 phiên liên tục không có thanh khoản, hàng trăm triệu CP bán không ai mua, nhưng giá giảm khoảng 80% trong tháng 11 đã bắt đầu được chấp nhận và có tiền vào mua. PDR cũng phải trải qua 18 phiên giảm sàn liên tục mất thanh khoản, giá trị DN bốc hơi hơn 70% mới có người mua. HPX có 16 phiên rơi tự do, giá trị DN cũng giảm trên 70%.

Nói rộng hơn, nếu DN thực sự có tài sản còn giá trị, sẽ luôn có thể bán đi, chỉ là ở mức giá nào mà thôi. Thị trường luôn tồn tại những “cá mập” săn mồi trong tình huống như vậy, và các quỹ đầu tư mạo hiểm (hedge funds) thậm chí còn ưa thích mua vào các tài sản rủi ro cực cao (distressed securities/debts).

Vì thế, không chỉ với các DN niêm yết kiệt thanh khoản, mà cả các DN khác chưa niêm yết cũng có thể tìm “ánh sáng cuối đường hầm”, nếu chấp nhận bán tài sản ở một mức định giá đủ hấp dẫn. Khi rơi vào tình thế buộc phải lựa chọn, DN cần hiểu vị thế của mình trên bàn đàm phán, chứ không phải khư khư ôm đống tài sản vì sợ thua thiệt và chỉ biết kêu gào giải cứu, trong khi không tự tìm cách cứu chính mình.

NGUYÊN HÀ