Nhiều điểm mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai về giá đất, quy hoạch, thu hồi

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và gửi xin ý kiến một số đơn vị. Theo dự thảo này, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, giá đất được đề xuất điều chỉnh.

Đáng chú ý là các nội dung liên quan đến kế hoạch sử dụng đất cấp xã; thay đổi cơ quan và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đất; Bổ sung quy định về các dự án đặc thù và cơ chế thu hồi đất...

Ảnh minh họa.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Giữ hay bỏ?

Dự thảo sửa đổi, bổ sung điều 66 và 67 Luật Đất đai liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo hai phương án.

Phương án 1: Tiếp tục quy định cụ thể về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Theo đó, việc lập quy hoạch cấp xã cần căn cứ vào quy hoạch tỉnh, điều kiện tự nhiên, xã hội, hiện trạng và tiềm năng sử dụng đất; đồng thời đánh giá nhu cầu sử dụng đất của các ngành, tổ chức và cá nhân.

Nội dung quy hoạch bao gồm định hướng phát triển, chỉ tiêu sử dụng đất, phân vùng khu vực được phân bổ chỉ tiêu đất, ranh giới lấn biển, phân kỳ sử dụng đất 5 năm và các giải pháp thực hiện. Việc lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng căn cứ vào quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng đầu tư.

Đặc biệt, đối với các địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà chỉ cần lập kế hoạch trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt. Cả quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã đều phải cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Phương án 2: Không quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã nhằm đơn giản hóa thủ tục, tránh chồng chéo với quy hoạch đô thị, nông thôn.

Thêm cơ chế thu hồi đất

Liên quan đến quy định về các dự án đặc thù và cơ chế thu hồi đất, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 33 và 34 Điều 79 cho phép thu hồi đất cho dự án đặc thù: trung tâm tài chính quốc tế, logistics, dự án hỗn hợp du lịch, đô thị, văn hóa... Đồng thời, nếu thỏa thuận đạt 75% diện tích hoặc số hộ, Nhà nước có thể thu hồi phần còn lại.

Cụ thể, Khoản 33 quy định: "Dự án có mục tiêu phát triển trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế; phát triển hạ tầng logistics; khu du lịch quốc gia; dự án tổng hợp đa mục tiêu về phát triển đô thị, du lịch, văn hóa, thể thao, giải trí có quy mô lớn, tính chất đặc thù.”

Khoản 34 quy định: "Trường hợp tổ chức, cá nhân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người sử dụng đất với diện tích từ 75% trở lên tổng diện tích của dự án, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất nhưng không thỏa thuận được phần còn lại thì Nhà nước thực hiện thu hồi theo quy định.”

Đây là cơ chế gỡ vướng cho các dự án bị “mắc” do không đạt đồng thuận tuyệt đối, tạo thuận lợi cho đầu tư.

Điều chỉnh quy định về giá đất

Dự thảo cũng đề xuất sửa đổi Điều 159, 160, 161 và 162 nhằm hoàn thiện quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, với hai phương án được đưa ra.

Phương án 1, Điều 159 quy định chi tiết 13 trường hợp áp dụng bảng giá đất, từ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, lệ phí, đến tính giá trị đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xử phạt vi phạm hay bồi thường do Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí, đến từng thửa đất nếu có dữ liệu địa chính số. UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá 5 năm/lần, có thể bổ sung khi cần thiết.

Điều 160 quy định hệ số điều chỉnh giá đất, là công cụ điều chỉnh tăng/giảm giá đất hằng năm trên cơ sở bảng giá. UBND cấp tỉnh quyết định hệ số này, bắt đầu từ năm thứ hai của chu kỳ bảng giá đất 5 năm.

Điều 161 nêu rõ việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh, do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND tỉnh đứng đầu, có sự tham gia của đại diện các sở, UBND cấp xã, tổ chức tư vấn và chuyên gia. Hội đồng được phép thuê tổ chức tư vấn để xác định giá.

Điều 162 bổ sung trách nhiệm cho tổ chức tư vấn trong việc xác định, thẩm định bảng giá đất và tham gia hội đồng khi có yêu cầu.

Phương án 2 của Điều 159 đơn giản hơn, chỉ nêu chung các trường hợp sử dụng bảng giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Nếu được Quốc hội thông qua, Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2026.

XUÂN NGUYỄN