Nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM vướng quy hoạch phân khu

Khó khăn do chưa đồng bộ giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết

Chiều 18/6, tại buổi họp về các vấn đề kinh tế - xã hội TP.HCM, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã gửi văn bản thông tin về những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, nhà xã hội cho thuê trên địa bàn TP.HCM. Theo văn bản, về tình hình và nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong công tác quy hoạch: thực hiện Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính (ĐVHC) cấp tỉnh và Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sắp xếp các ĐVHC cấp xã của TP.HCM năm 2025, từ ngày 1/7/2025 TP.HCM vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp với 168 xã, phường và đặc khu.

Một dự án nhà ở xã hội (các lô bên trái), tại phường Bình Phú, TP.HCM đã xây xong nhưng đến nay người mua chưa nhận được nhà.

Sau sắp xếp ĐVHC, phạm vi quản lý của TP.HCM được mở rộng trên cơ sở hợp nhất địa giới hành chính của TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước kia. Quá trình tổ chức lại ĐVHC làm phát sinh yêu cầu rà soát, đánh giá toàn diện hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn hiện có nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý phát triển không gian đô thị, sử dụng đất, đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng trên địa bàn thành phố.

Qua rà soát, thành phố hiện đang tồn tại đồng thời nhiều hệ thống quy hoạch được lập ở các thời kỳ khác nhau, theo các địa giới hành chính cũ khác nhau, với các định hướng phát triển, quy chuẩn, tiêu chuẩn và mô hình quản lý khác nhau. Nhiều xã, phường mới sau sắp xếp đang đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều đồ án quy hoạch được lập trong các giai đoạn khác nhau, dẫn đến một số khó khăn trong công tác quản lý quy hoạch, xác định chỉ tiêu sử dụng đất, cân đối dân số, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Bên cạnh đó, một số đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được lập từ nhiều năm trước, trong khi điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu phát triển nhà ở, hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật của thành phố đã có nhiều thay đổi. Một số địa phương cũng phản ánh còn tồn tại sự chưa đồng bộ giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật, quy chế quản lý kiến trúc và các công cụ quản lý xây dựng hiện hành. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc một số dự án đầu tư, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê mua, dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần phải rà soát hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi triển khai thực hiện.

Dự án đang triển khai vẫn sử dụng các đồ án quy hoạch hiện hành

Về cơ sở pháp lý áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 về điều khoản chuyển tiếp có nội dung quy định: “Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành, điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn, điều chỉnh quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt trước ngày luật này có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện đến hết thời kỳ quy hoạch hoặc thời hạn quy hoạch hoặc đến khi được thay thế theo quy định của pháp luật”.

Để bảo đảm hoạt động quản lý nhà nước không bị gián đoạn và không phát sinh khoảng trống pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp, UBND TP.HCM đã ban hành văn bản 2522/UBND-ĐT ngày 24/3/2026 về tiếp tục áp dụng quản lý các đồ án quy hoạch hiện hành trên địa bàn; các đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung xây dựng xã, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các đồ án quy hoạch đô thị và nông thôn khác đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm sắp xếp ĐVHC tiếp tục được áp dụng để quản lý quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng và giải quyết thủ tục hành chính cho đến khi được thay thế, điều chỉnh hoặc bãi bỏ theo quy định của pháp luật.

Do đó, đối với các dự án đang triển khai hoặc đang thực hiện thủ tục đầu tư, thành phố vẫn sử dụng các đồ án quy hoạch hiện hành làm cơ sở để cung cấp thông tin quy hoạch; giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng; giải quyết các thủ tục về đất đai, đầu tư xây dựng; quản lý phát triển đô thị và nông thôn theo quy hoạch; thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước khác có liên quan.

Thành phố không đặt ra việc tạm dừng hoặc kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ hành chính với lý do đang tổ chức lập quy hoạch mới hoặc đang nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ưu tiên rà soát các dự án nhà ở xã hội vướng mắc quy hoạch

Về giải pháp và định hướng triển khai trong thời gian tới, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho rằng, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định 1689/QĐ-UBND ngày 24/3/2026 về kế hoạch thực hiện các đồ án quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt trên địa bàn và quyết định 2039/QĐ-UBND ngày 6/4/2026 về kế hoạch lập quy hoạch tổng thể TP.HCM (được điều chỉnh tại quyết định 3114/QĐ-UBND ngày 26/5/2026 của UBND TP.HCM). Theo các kế hoạch này, thành phố đang triển khai rà soát, điều chỉnh và lập mới các quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật và các quy hoạch có liên quan nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống quy hoạch thống nhất trên phạm vi toàn thành phố.

Đối với các dự án nhà ở xã hội và các dự án phục vụ an sinh xã hội, TP.HCM sẽ tiếp tục ưu tiên rà soát các vướng mắc về quy hoạch để kịp thời xem xét điều chỉnh theo quy định khi cần thiết, bảo đảm vừa tuân thủ định hướng phát triển không gian đô thị, vừa đáp ứng cầu phát triển nhà ở và nhu cầu của người dân.

Đối với câu hỏi các dự án trong giai đoạn chuyển tiếp có được áp dụng quy định cũ hay không? Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, việc thực hiện được áp dụng theo quy định chuyển tiếp của pháp luật. Đối với công tác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt trước khi Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 có hiệu lực tiếp tục được thực hiện đến hết thời kỳ quy hoạch, thời hạn quy hoạch hoặc đến khi được thay thế theo quy định của pháp luật. Vì vậy, các hồ sơ, dự án đang triển khai vẫn được xem xét giải quyết trên cơ sở các đồ án quy hoạch hiện hành; không bắt buộc phải chờ hoàn thành hệ thống quy hoạch mới trên toàn địa bàn thành phố mới được giải quyết thủ tục đầu tư hoặc thủ tục hành chính có liên quan.