Nhiều người dân trì hoãn mua nhà khi mặt bằng lãi suất ngân hàng tăng cao

Nhiều người dân trì hoãn mua nhà khi mặt bằng lãi suất ngân hàng tăng cao. (Ảnh: Việt Hùng/Vietnam+)

Với mặt bằng lãi suất tăng cao, nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay, đã tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Lãi suất cao, hạn mức vay thấp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường. Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp, dự án; các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

“Về khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà vẫn là điểm nghẽn, khi nhiều doanh nghiệp cho biết khách hàng gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi vay vốn. Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng giao dịch không thành công. Qua đó, chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường,” bà Hằng nhìn nhận.

Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng giao dịch bất động sản không thành công. (Ảnh: Việt Hùng/Vietnam+)

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, lãi suất vay mua nhà cho khoản cố định 12-24 tháng tại các ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9% một năm. Trong thời gian vừa qua, một số ngân hàng áp dụng mức cao hơn, như VPBank với 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng, trong khi MSB và ACB có mức lãi suất ưu đãi khoảng 11%. VIB áp dụng 11,1% cho kỳ hạn 12 tháng và 12% với kỳ hạn 24 tháng. Ngược lại, chỉ có một số ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%, gồm HDBank 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, khi lãi suất vượt mốc 7%/năm, tâm lý bắt đầu thận trọng hơn và nhu cầu vay vốn có dấu hiệu chững lại. Đến khi lãi suất trên 9%/năm, khả năng chấp nhận rủi ro tài chính suy giảm đáng kể, khiến nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay.

Chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản

Theo đánh giá từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản của Việt Nam đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý-trái phiếu-tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.

“Đây là hướng đi phù hợp bởi khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở thiếu vốn, mà còn liên quan đồng thời đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và niềm tin của người mua,” lãnh đạo VARS IRE nhìn nhận.

Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ và đặc biệt thủ tục còn rắc rối, nhiều rào cản thì lãi suất ưu đãi không đủ để tạo ra cầu bền vững. Từ đó, phía VARS IRE cho rằng tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ.

Nhìn nhận điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng, theo lãnh đạo VARS chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Ngân hàng nỗ lực giảm mặt bằng lãi suất hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng. (Ảnh: Vietnam+)

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Ngoài ra, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, phía VARS IRE cho rằng việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.

Chỉ ra vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc siết hay mở, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào, lãnh đạo VARS IRE cho biết vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa lớn; trong khi dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát hợp lý.

“Nếu không phân biệt được các nhóm này, nới tín dụng có thể làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng; ngược lại, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu,” lãnh đạo VARS IRE góp ý./.