Nhiều quy định mới siết đầu cơ, người ôm đất nền nói sẽ chờ 10 năm

Một khu đất tại Lâm Hà, Lâm Đồng. Ảnh: Văn Quyết.

Từ cuối năm 2024 đến nay, anh Minh Tú (40 tuổi, Bắc Ninh) liên tục tìm mua đất.

Anh nhắm đến những lô đất diện tích lớn, có tối thiểu 40-50 m2 đất thổ cư, tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Xuân Mai, Sóc Sơn hay tại tỉnh Hòa Bình, giá dao động 1-2 tỷ đồng.

"Ôm" đất dài hơi

Theo anh Minh Tú, phân khúc đất này sẽ có tiềm năng trong tương lai, khi người dân Thủ đô ngày càng có nhu cầu về một ngôi nhà thứ hai ven thành phố. Tầm giá 1-2 tỷ đồng cũng là mức trung bình, dễ hấp thụ tại các thị trường ven Hà Nội.

Do đó, anh xác định sẽ "ôm đất dài hơi" trong khoảng 7-10 năm, kỳ vọng có thể tạo ra lợi nhuận trung bình 20%/năm nếu thị trường không khắc nghiệt như 3 năm qua.

Anh Nguyễn Văn Quyết, nhà đầu tư, cũng là một môi giới bất động sản tự do tại Lâm Đồng, cho biết thời gian qua, anh tập trung vào những lô đất thổ cư có giá khoảng 400 triệu đồng quanh sân bay và TP Đà Lạt.

Anh Quyết cho rằng trong bối cảnh thị trường chậm phục hồi, những lô đất có giá thấp, đặc biệt là những lô có giá bán tương đương với giá trị thực, thường dễ thanh khoản hơn. Nhà đầu tư này đặt kỳ vọng lợi nhuận 30% với tầm nhìn 1-2 năm.

Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn các lô đất có giá trung bình khoảng 400 triệu đồng với tầm nhìn 1-2 năm. Ảnh: Văn Quyết.

Chung nhận định, anh Lê Hiệp (48 tuổi, Thanh Hóa) cho rằng đầu tư nhà đất phải tính toán kỹ đến tính chu kỳ và từng biến động của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là không chạy theo phong trào.

"Sống ở Thanh Hóa, tôi chỉ đầu tư bất động sản Thanh Hóa. Những thị trường mà bản thân không hiểu sâu, tôi sẽ không đầu tư, kể cả khi môi giới vẽ ra kịch bản tươi sáng đến thế nào đi nữa", anh nhấn mạnh.

Từng thắng lớn trong giai đoạn đất "sốt nóng" hồi năm 2021 nhưng anh vẫn cho rằng bản thân "may hơn khôn". Quan sát thị trường hiện tại, anh đánh giá bất động Thanh Hóa sẽ khó có đột phá trong 5 năm tới, bởi mức giá hiện tại đã quá cao, không dễ giao dịch. Thêm vào đó, các chính sách liên quan đến thuế, phí dự kiến ban hành cũng đang làm nhiều người "nhụt chí".

"Giai đoạn này tôi chọn giải pháp an toàn là đầu tư những lô đất ven phố với tầm nhìn dài hạn trên 5 năm, nếu có lô đẹp thì mua để dành cho nhu cầu sau này của gia đình, kiên quyết nói 'không' với những lô đất ít có giá trị sử dụng", anh Hiệp nói.

Đầu tư nhiều năm, anh Hiệp không vội vàng khi xuống tiền mua bất động sản. Anh chỉ mua những lô đất thực sự vừa ý, nếu chưa tìm được, anh sẽ chuyển dòng tiền sang vàng, chứng khoán - những sản phẩm đầu tư có thể thanh khoản nhanh.

Ngày càng thận trọng hơn

Dĩ nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng đã lấy lại niềm tin với đất nền. Gần một năm qua, anh Thành Tài (32 tuổi, TP.HCM) không còn xuống tiền mua đất mà chỉ gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Trước đây, vào các năm 2019, 2022 và 2023, anh Tài mua nhiều lô đất thổ cư tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh. Lúc bấy giờ, anh quan điểm "cứ có tiền là mua đất rồi để đó".

Còn hiện tại, anh nói "không dám nữa". "Nhiều quy định mới, lại còn đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, nên tôi thấy rủi ro. Nếu năm 2025 chính sách vẫn vậy, tôi cũng sẽ không mua thêm đất”, anh Tài chia sẻ.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, anh Tài cho biết thị trường bất động sản trầm lắng khiến giá trị các lô đất anh mua ở tỉnh đã giảm khoảng 30%, nhưng anh vẫn chưa bán.

"Giá giảm 30% rồi, bán cũng chẳng được gì. Tôi không vay ngân hàng nên cứ để đó, đợi giá lên thì bán, còn không sau này xây khách sạn hoặc nhà ở cũng được. Cũng may là tôi mua đất thổ cư, vì đất nông nghiệp xa trung tâm có nơi giảm tới 50% mà vẫn khó có người mua", anh nói thêm.

Một số lô đất anh Tài mua ở Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu đã mất giá 30%. Ảnh: NVCC.

Riêng với đất nền, anh cho rằng giá sẽ còn giảm do các chính sách siết đầu cơ. "Ít nhất phải đến năm 2027 giá đất mới có thể tăng lại. Nếu năm 2026 còn thêm chính sách thắt chặt nữa thì giá đất sẽ còn xuống sâu hơn", anh nhận định.

Theo anh, những người có kinh nghiệm và tài chính mạnh có thể đầu tư vào chứng khoán để nhận cổ tức hoặc mua nhà trong thành phố cho thuê. "Nhưng với những người chỉ có 2-3 tỷ như tôi, thật sự không biết nên đầu tư vào đâu cho hợp lý", anh chia sẻ.

Nhìn vào các kênh đầu tư hiện tại, anh cho rằng không phải kênh nào cũng an toàn.

"Bây giờ làm ăn kinh doanh rất khó, dễ lỗ nặng. Bất động sản thì nhiều quy định mới, vàng thì đã lên đỉnh, còn chứng khoán hay tiền số thì phải có kiến thức mới dám vào", anh phân tích. Vì vậy, anh chọn gửi tiền vào ngân hàng để an toàn.

Nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng khi xuống tiền đầu tư đất nền. Ảnh: Thủy Tiên.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, nhà đầu tư năm 2025 nên mang tâm lý lạc quan nhưng phải cẩn trọng, đừng "lạc quan tếu".

Ông nhìn nhận những tín hiệu tích cực như kinh tế phục hồi, hạ tầng phát triển và chính sách hỗ trợ sẽ mở ra nhiều cơ hội, đặc biệt ở các phân khúc như đất nền vùng ven, bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng trước các rủi ro như áp lực đáo hạn trái phiếu, lạm phát và thuế bất động sản thứ hai.

Đặc biệt, những khu vực có tính thanh khoản thấp hoặc phân khúc không đáp ứng nhu cầu thực sẽ trở thành "vùng cấm" đối với những ai muốn đảm bảo an toàn vốn.

Theo ông, chiến lược phù hợp trong giai đoạn này là "kỳ vọng nhưng có phòng thủ" - sẵn sàng đối mặt với các biến động như thay đổi chính sách pháp lý hay biến động giá đất.

Đồng thời, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, kiểm soát dòng tiền chặt chẽ và lựa chọn bất động sản có thể khai thác thực tế, chẳng hạn như để ở, kinh doanh hoặc cho thuê, nhằm đảm bảo dòng tiền và tối ưu hóa lợi nhuận.

Thủy Tiên - Liên Phạm