Nhiều vướng mắc trong công tác quản lý đất đai

Một góc thành phố Hồ Chí Minh.

Thời gian qua, dù môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi, nhưng nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai vẫn còn nhiêu khê, phức tạp, khiến cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở TP Hồ Chí Minh gặp không ít trở ngại, gian nan. Giải quyết vấn đề này thế nào để tạo môi trường kinh doanh hiệu quả là mong muốn của các doanh nghiệp hiện nay.

"Ma trận" thủ tục

Theo nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP Hồ Chí Minh, vướng mắc nhiều nhất đối với DN hiện nay là có những thủ tục pháp lý chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn và thiếu tính thực tiễn dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài, khiến doanh nghiệp bất động sản đứng ngồi không yên. Hệ quả là, việc tính tiền sử dụng đất đối với phần lớn dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đều bị chậm trễ; nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa xong. Nhiều hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND thành phố.

Ngoài ra, thủ tục cấp phép các dự án bất động sản hiện nay phải qua rất nhiều "cửa" và tốn rất nhiều thời gian như: Ðền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch 1/500, xin phép nhiều sở, ban, ngành từ địa phương đến Trung ương, ngân hàng bảo lãnh… Nói về tình hình thực tế hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng: Một trong những nguyên nhân trực tiếp gây chậm trễ là do một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai dẫn đến thụ động, không dám đề xuất chính kiến. Và HoREA nhận thấy khung cơ chế về quy trình tính giá đất cụ thể theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013 chưa phù hợp điều kiện thực tiễn của thành phố, do vậy cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo khung cơ chế này chưa thể yên tâm để xử lý nhanh công việc.

Ở bình diện chung, TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Trường đại học Việt Ðức) cho rằng, việc thực thi Luật Ðất đai năm 2013 vẫn chưa nghiêm, hệ thống luật pháp quản lý đất đai hiện rất rườm rà nhưng lại có không ít lỗ hổng, đặc biệt là chưa có giải pháp đánh thuế đất và dự án bỏ không, giải pháp chống đầu cơ… Cùng với đó, có khá nhiều trường hợp văn bản đi qua đi lại từ sở này đến sở kia, từ UBND thành phố xuống các ngành còn nhiều truân chuyên; không ít ban, ngành gây khó dễ, đùn đẩy trách nhiệm… Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Ðất đai năm 2013 hiện có những hạn chế như: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; trong quá trình triển khai, điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật; thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập. Ngoài ra, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu.

Cần sự thông thoáng, minh bạch hơn

Thực tế tại thành phố hiện nay có nhiều dự án bất động sản xây dựng xong nhưng không có sổ đỏ cho người dân, hoặc xây lên cao tầng rồi nhưng chưa thể bán vì chưa biết tiền sử dụng đất là bao nhiêu để tính đúng "đầu ra -
đầu vào", có những doanh nghiệp xin tạm đóng tiền sử dụng đất cũng không được giải quyết… Thực trạng này làm cho các doanh nghiệp bất động sản càng gặp nhiều khó khăn hơn, bởi càng trễ nải trong việc cung ứng sản phẩm hoàn chỉnh ra thị trường thì doanh nghiệp càng lao đao với bao chi phí, tốn kém phát sinh. Từ thực trạng nêu trên, theo HoREA, cần thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay để bảo đảm tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", tiêu cực. Theo đó, nên thu tiền sử dụng đất thông qua một sắc thuế sử dụng đất ở với mức thuế suất nhất định trên cơ sở bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế "xin - cho". Cách này sẽ tạo nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, bền vững. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý cùng với công tác thanh tra kéo dài đã khiến rất nhiều dự án bất động sản bị "đóng băng", không thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra. Việc chậm trễ này càng gây thiệt hại cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng, mất cơ hội kinh doanh, thậm chí doanh nghiệp còn đối mặt nguy cơ phá sản... Ðồng thời, dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, giá nhà đất lại tăng lên, người mua nhà càng ít có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp hoặc còn có thể gặp nhiều rủi ro khi phải nhận "nhà trên giấy", giảm cơ hội sở hữu nhà ở của phần lớn người dân, tác động xấu đến an sinh xã hội, làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước…

Theo nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản, yêu cầu đặt ra là cần sớm bỏ bớt hồ sơ giấy, cần quản lý và giao dịch bằng hồ sơ điện tử để giảm thời gian và chi phí phát sinh. Bên cạnh đó, cần thống nhất, đồng bộ hóa quy trình thủ tục, cơ chế quản lý và nâng cao đạo đức công vụ của người thừa hành, thực thi pháp luật. Việc sửa đổi Luật Ðất đai và các văn bản pháp lý liên quan cần cái nhìn toàn diện để đơn giản, minh bạch, dễ thực thi; các nghị định và thông tư cần bám sát thực tế, hướng dẫn chi tiết hơn... để người dân và doanh nghiệp cùng Nhà nước đều gặp thuận lợi và không bị thua thiệt…

LÊ THẨM