Nhu cầu đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ chững lại

Phía Bắc dẫn đầu nguồn cung

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025 của Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services, thị trường bất động sản trong 3 tháng qua ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới (giảm khoảng 60% so với quý trước).

Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp giảm 19% so với quý trước và tổng lượng hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp cũng sụt giảm mạnh (giảm 40% so với quý trước). Nguyên nhân chính là do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và sự “hưng phấn” của bất động sản khu vực phía Bắc suy giảm so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường bất động sản phía Nam đã có những chuyển biến tích cực so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nếu đặt phép so sánh với quý I/2024, thị trường lại cho thấy bức tranh phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới tăng trưởng ấn tượng 103%, tổng cung sơ cấp nhích lên 7%, tổng lượng giao dịch thành công (hấp thụ) đã tăng gần 221%. Đáng chú ý là chỉ trong ba tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã bằng khoảng 1/3 tổng giao dịch của cả năm 2024, cho thấy thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục.

Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới, chiếm đến 2/3 tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường (67%) và tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung sơ cấp (40%). Còn thị trường bất động sản phía Nam đã có những chuyển biến tích cực so với cùng kỳ năm trước với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ tương đương khu vực phía Bắc (phía Nam hấp thụ 4.401 sản phẩm - tỷ lệ gần 42%, phía Bắc hấp thụ 4.368 sản phẩm - tỷ lệ 41,6%).

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường quý I/2025 đang trong giai đoạn “nén” đầy tiềm năng để chờ đợi được “giải nén” trong tương lai gần.

Nếu như năm 2024 các dự án phía Bắc chiếm ưu thế thì từ quý I/2025 thị trường ghi nhận sự gia tăng đáng kể số lượng dự án tại khu vực phía Nam, bổ sung đáng kể và cân bằng dần nguồn cung tại các khu vực.

Khác với sự im ắng của cùng kỳ năm trước, quý I/2025 được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị “bung hàng” từ các chủ đầu tư. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới.

Thị trường bất động sản đang dịch chuyển.

Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025. Dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.

3 kịch bản cho thị trường

Ông Lưu Quang Tiến cho rằng, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm, từ khủng hoảng đến giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc.

“Quan sát biểu đồ chu kỳ thị trường, quý I/2025 cho thấy những biến động nhỏ và nhịp chững nhất định. Tuy nhiên, xét về xu hướng tổng thể, thị trường vẫn đang đi đúng quỹ đạo và hiện đang trong giai đoạn tích lũy nội lực, tạo tiền đề vững chắc cho sự phục hồi mạnh mẽ hơn vào năm 2026”, ông Tiến nói.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết, trong quý II/2025, giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân khoảng 3 - 5% trên toàn thị trường, chủ yếu do nguồn cung mới đến từ các phân khúc cao cấp, hạng sang.

Giá bán thứ cấp dự báo sẽ tăng từ 10 - 15%. Mức tăng mạnh hơn sẽ đến từ các địa phương dự kiến sáp nhập vào các thành phố lớn. Giá thuê dự báo duy trì ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ do nhu cầu thuê có thể bị tác động trong ngắn hạn.

Chi tiết 3 kịch bản tăng trưởng của thị trường bất động sản.

“Trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng đáng kể từ tác động kép của công cuộc cải cách hành chính, sáp nhập tỉnh thành và ảnh hưởng từ động đất. Việc chính quyền Tổng thống Trump áp thuế cao lên Việt Nam sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư, đặc biệt là dòng vốn từ nước ngoài. Tâm lý chung có thể sẽ tiếp tục duy trì trong trạng thái thận trọng và “co cụm” trước các diễn biến khó lường của thị trường. Nhu cầu ở thực tiếp tục được cải thiện nhưng việc đầu tư “lướt sóng” bất động sản sẽ chững lại để quan sát thêm diễn tiến ảnh hưởng của chính sách thuế quan”, bà Liên nói.

Ông Lưu Quang Tiến dự báo 3 kịch bản tăng trưởng đối với thị trường quý II/2025. Trong đó, kịch bản lý tưởng là nguồn cung mới tăng 25 - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20 - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Với kịch bản thách thức, Dat Xanh Services cho biết, nguồn cung mới tăng 15 - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.

Duy Quang