Nhu cầu thuê văn phòng ảm đạm trên khắp thế giới

Theo đó, tỷ lệ bỏ trống (vacancy rate) vào cuối tháng 3/2023 đã đạt mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tại 10 trong số 17 thành phố lớn.

Không chỉ cho thuê văn phòng có nhu cầu yếu mà các khách sạn và các cơ sở thương mại khác cũng đang phải đối mặt với sự sụt giảm về tỷ lệ hoạt động. Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng xảy ra bất ổn tài chính do các khoản vay bất động sản quá hạn.

Trên thực tế, một số nhà đầu tư lớn đã rút khỏi hoạt động kinh doanh khách sạn tại Mỹ. Park Hotels & Resorts, chủ sở hữu của chuỗi khách sạn Hilton San Francisco Union Square đã thông báo vào ngày 5/6 rằng họ đã ngừng các khoản thanh toán thế chấp và giao khách sạn cho ngân hàng. Tổng số nợ phải trả liên quan đến Hilton San Francisco và một tài sản khác là 725 triệu USD.

Giám đốc điều hành của Park Hotels & Resorts, Thomas Baltimore cho biết, tỷ lệ văn phòng trống xung quanh khách sạn đang ở mức "cao kỷ lục" vì San Francisco đã chứng kiến "tỷ lệ quay trở lại văn phòng thấp hơn so với các thành phố lớn tương tự".

Theo CBRE, tỷ lệ bỏ trống tại khu vực San Francisco đạt gần 20% vào cuối tháng 3. Thị trường đã được hỗ trợ bởi các công ty thuộc lĩnh vực công nghệ, nhưng nhu cầu đã giảm kể từ mùa Thu năm 2022 do nhiều công ty công nghệ cắt giảm lực lượng lao động trong bối cảnh tăng trưởng chậm.

Tỷ lệ cho thuê văn phòng còn trống ở các thành phố lớn

Thị trường văn phòng cũng đang trong tình trạng ảm đạm bên ngoài nước Mỹ. Tỷ lệ bỏ trống ở Hồng Kông (Trung Quốc) đã tăng trên 15% và đạt mức cao kỷ lục, khi các công ty Trung Quốc cắt giảm diện tích văn phòng thuê và các doanh nghiệp Mỹ và châu Âu chuyển đến Singapore và những thị trường khác. Tỷ lệ bỏ trống ở Tokyo (Nhật Bản) thấp hơn so với những thành phố khác nhưng vẫn ở mức gần 5%, đây là mức được xem là ngưỡng giữa mở rộng và thu hẹp.

Trên toàn thế giới, tỷ lệ văn phòng trống là 12,9% vào cuối tháng 3/2023, thấp hơn mức 13,1% được công bố trong giai đoạn 2009-2010 sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Với lưu lượng người qua lại ít hơn ở các trung tâm thành phố, trung tâm mua sắm, khách sạn và các cơ sở thương mại khác đều có tỷ lệ hoạt động giảm.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý tài chính ngày càng lo lắng về tác động của nhu cầu văn phòng trì trệ đối với hệ thống tài chính.

Dư nợ cho vay do các ngân hàng thương mại Mỹ cấp cho chủ sở hữu văn phòng và các cơ sở thương mại khác đã lên tới gần 3.000 tỷ USD, và 70% trong số đó là từ những ngân hàng quy mô trung bình và nhỏ. Các ngân hàng tầm trung cũng đã đổ tiền vào bất động sản thương mại.

Nhưng cho vay bất động sản quá mức có thể đẩy các ngân hàng đến chân tường. Giá bất động sản thương mại của Mỹ đã giảm 15,3% trong tháng 4/2023 so với một năm trước đó, là mức giảm lớn nhất kể từ tháng 9/2009. Nhiều bất động sản đã trở nên ít sinh lời hơn khi người thuê nhà chuyển đi, trong khi việc huy động vốn mới trở nên tốn kém hơn đối với các doanh nghiệp.

Khi chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, họ phải bán tài sản nắm giữ, càng làm giảm giá và giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng khó thu hồi khoản vay hơn. Điều này có thể trở thành một vấn đề quản lý lớn và khiến các ngân hàng miễn cưỡng hơn trong việc cung cấp các khoản vay mới. Đây chính là một kịch bản mà các nhà quản lý lo sợ nhất, vì nó sẽ cản trở nền kinh tế.

Châu Âu không tránh khỏi nguy cơ này. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) vào tháng 5 đã bày tỏ lo ngại về lượng tiền mà các quỹ đầu tư đổ vào bất động sản. Giá bất động sản đã giảm ở châu Âu. Do đó, nếu các quỹ đầu tư sụp đổ, điều đó có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngân hàng.

Chính sách nới lỏng tiền tệ kéo dài trong một thập kỷ đã khiến thị trường bất động sản phình to. Tại Nhật Bản, nhiều cá nhân và quỹ hưu trí đã đầu tư vào bất động sản thông qua các quỹ đầu tư. Nhưng việc thắt chặt chính sách tiền tệ nhanh chóng ở Mỹ và các nơi khác đã thay đổi cục diện này một cách mạnh mẽ.

Khi các thành phố càng trở nên yên tĩnh hơn, nguy cơ khủng hoảng tài chính càng xuất hiện do nhu cầu thuê văn phòng suy yếu.

Hạc Hiên