Những 'hòn đá' ghìm sức bung tỏa của bất động sản khu công nghiệp

Mới đây, cập nhật số liệu về thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 3-2022 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết trên cả nước có khoảng 300 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động.

Trong đó, có khoảng 84 dự án đạt tỉ lệ lấp đầy gần như 100%, số dự án còn lại có tỉ lệ lấp đầy trung bình khoảng đạt khoảng 80%.

Giá cho thuê đối với bất động sản KCN tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam.

Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cho thuê xung quanh KCN chưa được cải thiện nhiều. Tuy nhiên các dịch vụ ăn theo bất động sản công nghiệp như nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, sân thể thao, chợ, cửa hàng tiện ích… ngày càng phát triển đa dạng.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường bất động sản KCN, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng Diện tích KCN cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn.

Ông Phạm Hữu Thắng, Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Để phát triển thị trường bất động sản KCN, Savills Việt Nam cho rằng các KCN mới cần được quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, các trung tâm dữ liệu...

Theo ông John Campbell, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều KCN đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian.

Dẫn chứng về khả năng tăng trưởng giá trị KCN tại Việt Nam, ông John Campbell dẫn chứng so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất.

Ví dụ, đối với KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.

Tuy nhiên, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định vẫn còn một số thách thức: “Hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, vì vậy đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Cùng với đó là thách thức dài hạn gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng”.

THÙY LINH