Những quy định mới cần biết liên quan đến sử dụng đất đai từ ngày 31/8

Quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính khi đăng ký biến động đất đai

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 quy định mức xử phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định. Cụ thể:

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.

Nghị định cũng bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm như: Người vi phạm có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, khôi phục hiện trạng mốc địa giới đơn vị hành chính, thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai hoặc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hay giấy tờ giả đã sử dụng.

Cũng theo Nghị định, một điểm mới nữa là quy định rõ cách xác định số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm. Theo đó, khoản lợi có được từ việc sử dụng đất sau vi phạm phải nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu nhiều tổ chức, cá nhân cùng vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều; trường hợp trước đó người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách thì sẽ được khấu trừ.

Nghị định cũng bổ sung quy định về thẩm quyền xử phạt của các chức danh thanh tra và lực lượng Công an nhân dân đối với các hành vi vi phạm liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh, bảo đảm thống nhất với các quy định tại Nghị định 189/2025/NĐ-CP.

Từ ngày 31/8, Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực với quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ảnh minh họa: TL

Những trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai?

Biến động đất đai là gì?

Đăng ký biến động đất đai là một trong số hai thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được nêu tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024. Hình thức thực hiện là đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị như nhau.

Các trường hợp đăng ký biến động đất đai

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động đất đai được thực hiện với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi dưới đây:

- Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Khi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

- Khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

- Khi được phép đổi tên.

- Khi thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp được phép đổi tên ở trên.

- Khi thay đổi mốc giới, ranh giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ thửa đất.

- Khi đăng ký quyền sở hũu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

- Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động.

- Khi thời hạn sử dụng đất thay đổi.

- Khi thay đổi hình thức cho thuê đất, giao đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức/sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình/của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung.

- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi theo kết quả hòa giải trong tranh chấp đất đai đã được công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo; bản án, quyết định của Tòa án…

- Khi quyền với thửa đất liền kề được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt.

- Khi thay đổi hạn chế với quyền của người sử dụng đất.

- Khi quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm thay đổi.

- Khi cấp đổi, cấp lại sổ đỏ theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất.

- Khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Khi tài sản công là quyền sử dụng đất được bán, điều chuyển, chuyển nhượng.