Những rủi ro khi đầu tư bất động sản theo tin đồn

Các nhà đầu tư và người mua đất chạy theo cơn sốt đất đã khiến giá đất tại khu vực này tăng vọt, nhưng vấn đề đặt ra là: Làm thế nào để phát triển bất động sản một cách lành mạnh, tránh hiện tượng "làm giá," "thổi giá," và việc người dân bám theo tin đồn để giao dịch BĐS?

Theo quy hoạch phát triển giao thông vận tải đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội có thêm 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, bao gồm: Hồng Hà, Mễ Sở (vành đai 4), Thăng Long mới (vành đai 3), Tứ Liên, Vĩnh Tuy (giai đoạn 2), Thượng Cát, Ngọc Hồi (vành đai 3,5), cầu/hầm Trần Hưng Đạo, cầu Phú Xuyên, Vân Phúc (đường trục Bắc - Nam nối với tỉnh Vĩnh Phúc).

Thông tin về các cây cầu Tứ Liên và Trần Hưng Đạo không chỉ làm thay đổi kỳ vọng của người dân và nhà đầu tư, mà còn tạo ra cơ hội cho những người nắm bắt thị trường đầu cơ. Trong nhiều năm qua, các dự án hạ tầng giao thông, đặc biệt là các cầu bắc qua sông Hồng, luôn được xem là "vũ khí" kích thích giá đất tại các vùng lân cận.

Cổ Loa (Đông Anh) là ví dụ điển hình, nơi từng ghi nhận giá đất tăng đột biến chỉ nhờ thông tin về cây cầu Tứ Liên sẽ nối liền Đông Anh với trung tâm thành phố. Điều này khiến các khu vực này trở thành "điểm nóng" cho giới đầu cơ, tuy nhiên việc giá đất leo thang chỉ dựa trên những tin đồn không phải là dấu hiệu của sự phát triển bền vững. Hệ quả là giá đất có thể vượt xa giá trị thực, đẩy người mua cuối cùng vào tình thế có thể gặp rủi ro.

Theo quy hoạch, cầu Tứ Liên và đường từ cầu Tứ Liên đến cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên có tổng chiều dài khoảng 11,5 km, từ nút giao Nghi Tàm đến nút giao Vành đai 3. (Ảnh: Phối cảnh cầu Tứ Liên. Nguồn: UBND TP Hà Nội).

Trước năm 2010, hầu như không có nhà đầu tư nào quan tâm đến khu Đông Hà Nội. Sau này, nhờ hệ thống cầu vượt sông đi trước như cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Đông Trù… mở đường mà hàng loạt dự án đại đô thị có mức đầu tư lên đến hàng tỷ USD tại Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh đã được công bố.

Giá đất tại các địa bàn này tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Trong giai đoạn 2012 - 2022, giá chào bán các sản phẩm bất động sản ở thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 20%/năm. Một số dự án ghi nhận giá chào bán giai đoạn tiếp theo cao hơn 30% so với giai đoạn trước (cách nhau khoảng một năm).

Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, từ năm 2017 đến năm 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm. Trong đó, khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng cao nhất. Cụ thể, khu vực Văn Giang - Hưng Yên có mức tăng giá 29%/năm, tiếp theo là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) mức 16%/năm.

Sự tăng giá của thị trường bất động sản tại các khu vực có các dự án hạ tầng, giao thông được đầu tư đã có tiền lệ.

Với thông tin về các cây cầu sẽ được khởi công nối liền hai bờ sông Hồng đã tạo nên nhiều yếu tố dẫn đến việc giá đất tăng vọt xung quanh các dự án cầu như Tứ Liên và Trần Hưng Đạo. Một trong những lý do chính là thông tin về dự án giao thông thường được tung ra từ trước khi các cây cầu được khởi công, tạo ra làn sóng đầu cơ và làm giá. Các nhà đầu tư, dựa vào thông tin chưa chính thức, tranh thủ gom đất với kỳ vọng sinh lời khi dự án được triển khai.

Một yếu tố khác là sự thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về tiến độ của các dự án hạ tầng. Khi không có thông tin rõ ràng về thời gian khởi công hay hoàn thành, những kẻ đầu cơ có thể dễ dàng lợi dụng sự mơ hồ này để thổi phồng giá đất. Trong khi đó, người dân chưa nắm vững thông tin và đu theo cơn sốt đất sẽ dễ dàng rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

Việc chạy theo tin đồn về các dự án hạ tầng có thể mang lại những rủi ro lớn. Đầu tiên, khi giá đất đã bị thổi phồng quá mức, người mua cuối cùng thường là những người chịu thiệt thòi nhiều. Họ mua đất với mức giá cao, nhưng khi dự án không diễn ra như kỳ vọng, giá đất có thể giảm nhanh chóng, dẫn đến thua lỗ.

Thứ hai, việc đầu tư theo kiểu "lướt sóng" BĐS thường không mang lại giá trị lâu dài. Nếu không có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc dự án bị trì hoãn, giá đất tại khu vực đó không thể duy trì ở mức cao. Nhiều trường hợp, người đầu tư phải bán tháo tài sản, gây ra những hệ lụy tiêu cực cho cả thị trường và nền kinh tế địa phương.

Để phát triển BĐS một cách bền vững, không thể dựa vào các tin đồn và cơn sốt đất “ảo”. Đầu tiên, cần có sự minh bạch trong việc công bố thông tin về các dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông trọng điểm. Các cơ quan chức năng cần đảm bảo rằng thông tin về tiến độ dự án, thời gian khởi công, và hoàn thành được cập nhật thường xuyên, giúp người dân có cơ sở để đánh giá và quyết định đầu tư một cách hợp lý.

Thứ hai, việc quy hoạch phát triển BĐS cần được kết hợp với hạ tầng đồng bộ, bao gồm hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng khác. Các dự án BĐS không chỉ cần đáp ứng nhu cầu về nhà ở, mà còn phải mang lại chất lượng sống cho cư dân.

Một trong những nguyên tắc quan trọng khi đầu tư BĐS là tránh chạy theo các tin đồn và cơn sốt đất ảo. Người dân cần tỉnh táo trước những thông tin chưa rõ ràng và luôn tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua đất. Ngoài việc tìm hiểu thông tin về dự án, cần xem xét các yếu tố như tiện ích công cộng, hạ tầng xung quanh, và tiềm năng phát triển trong dài hạn.

Người mua đất cần có cái nhìn dài hạn thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận trước mắt. Thay vì đầu tư theo kiểu "lướt sóng" dựa trên tin đồn, cần xem xét các yếu tố thực tế như hạ tầng giao thông đã hoàn thiện, nhu cầu sử dụng đất trong tương lai, và sự phát triển của khu vực.

Việc kiểm soát cơn sốt đất và đầu cơ cần sự vào cuộc của cả cơ quan chức năng và người dân. Các biện pháp giám sát thị trường, kiểm soát giá đất, và hạn chế đầu cơ cần được áp dụng một cách chặt chẽ. Đồng thời, người dân cũng cần nâng cao ý thức, không chạy theo các tin đồn để tránh rủi ro về tài chính.

Cuối cùng, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cần có một chiến lược quy hoạch dài hạn và đồng bộ, kết hợp với hạ tầng giao thông hiện đại và tiện ích công cộng. Chỉ khi đó, BĐS mới thực sự phản ánh giá trị thực và mang lại lợi ích lâu dài cho cả người mua và nhà đầu tư.

Anh Vinh