Những vấn đề lưu ý về hợp đồng xây dựng

Nhóm thợ thi công công trình xây dựng nhà ở tại xã Gia Kiệm, thành phố Đồng Nai theo hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công. Ảnh có tính minh họa: Đoàn Phú

Việc xử lý tranh chấp HĐXD được thực hiện thông qua tự thương lượng, hòa giải, áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc tòa án.

Cơ chế giải quyết tranh chấp

Căn cứ vào tính chất, nội dung công việc thực hiện, hình thức giá hợp đồng, HĐXD được phân loại gồm: hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng thi công xây dựng công trình, hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá cố định… Ngoài ra, HĐXD còn được phân loại theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng.

Tại khoản 3, Điều 80 Luật Xây dựng năm 2025 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2026) có quy định, ngôn ngữ sử dụng trong HĐXD là tiếng Việt. Trường hợp HĐXD có sự tham gia của bên nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên thỏa thuận. Thứ tự ưu tiên các ngôn ngữ sử dụng trong HĐXD do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì tiếng Việt được ưu tiên.

Ông Vũ Anh Ngọc (ở phường Bình Phước, thầu xây dựng công trình nhà ở) thắc mắc: Kể từ ngày 1-7-2026, việc giao kết HĐXD, hiệu lực và tính pháp lý của HĐXD được Luật Xây dựng năm 2025 quy định ra sao?

Luật sư Nguyễn Đức, Đoàn Luật sư thành phố Đồng Nai, trọng tài viên TRACENT Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Kể từ ngày 1-7-2026, việc giao kết và thực hiện HĐXD phải phù hợp với quy định của Luật Xây dựng năm 2025, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP (hình thức đầu tư theo đối tác công - tư), khi giao kết HĐXD các bên còn phải đáp ứng các nguyên tắc sau đây: bảo đảm có đủ nguồn lực để thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận của HĐXD; đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán HĐXD (nếu có); trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Việc giao kết HĐXD phải được thực hiện bởi tất cả thành viên liên danh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Chẳng hạn, HĐXD phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117), mục đích của giao dịch dân sự (Điều 118), hình thức giao dịch dân sự (Điều 119)… của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, HĐXD phải đảm bảo quy định chung về HĐXD (Điều 80); bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong HĐXD (Điều 83); thưởng, phạt HĐXD, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp HĐXD (Điều 86)… Luật Xây dựng năm 2025.

Trọng tài viên Nguyễn Đức nhấn mạnh: HĐXD có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và các bên phải có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của HĐXD có hiệu lực. HĐXD được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; trường hợp HĐXD được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của HĐXD thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng.

Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng

Luật Xây dựng năm 2025 cho phép: trong HĐXD các bên phải thỏa thuận về các trường hợp được tạm dừng, thời hạn và trình tự, thủ tục tạm dừng thực hiện HĐXD. Việc tạm dừng thực hiện HĐXD được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau: một bên vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ HĐXD đã cam kết; do sự kiện bất khả kháng như: thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng; đình công, bãi công, cấm vận, bao vây…

Đồng thời việc chấm dứt HĐXD được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về chấm dứt HĐXD và trong các trường hợp như: khi xảy ra sự kiện bất khả kháng mà các bên không thể thỏa thuận sửa đổi HĐXD do một bên hoặc các bên không còn đủ điều kiện, năng lực để thực hiện HĐXD. Bên tạm dừng, bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐXD, bên hủy bỏ HĐXD trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dân sự…. (Điều 85 Luật Xây dựng năm 2025).

Bên cạnh đó, tại điểm a, khoản 5, Điều 86 Luật Xây dựng năm 2025 có quy định, việc xử lý tranh chấp được thực hiện thông qua tự thương lượng, hòa giải, áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc tòa án.

Trọng tài viên Nguyễn Đức nhấn mạnh: Khi phát sinh tranh chấp về HĐXD, Luật Xây dựng năm 2025 cho phép các bên lựa chọn giải pháp giải quyết tranh chấp HĐXD theo quy định nêu trên. Riêng đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, trường hợp sử dụng trọng tài để xử lý tranh chấp thì ưu tiên các tổ chức trọng tài trong nước; việc áp dụng các mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế thực hiện theo yêu cầu của điều ước quốc tế hoặc phải được người quyết định đầu tư cho phép và phải được các bên thỏa thuận trong HĐXD.

Cũng theo trọng tài viên Nguyễn Đức, giải quyết tranh chấp HĐXD qua tự thương lượng là quá trình các bên chủ động gặp gỡ, bàn bạc và thỏa thuận để tháo gỡ các bất đồng mà không cần đến sự can thiệp của bất kỳ bên thứ ba nào. Hòa giải trong tranh chấp HĐXD là phương thức giải quyết các bất đồng hoặc xung đột thông qua một bên thứ ba độc lập làm trung gian. Áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, nghĩa là việc sử dụng các cơ chế, quy tắc và quy trình giải quyết bất đồng được công nhận, tiêu chuẩn hóa rộng rãi trên toàn cầu (như các quy tắc của trung tâm trọng tài quốc tế, hoặc các hội đồng giải quyết tranh chấp chuyên ngành). Còn giải quyết tranh chấp HĐXD tại tòa án là phương thức các bên đưa vụ việc ra tòa án để phán xử.