Những yêu cầu cấp bách khi sửa Luật Đất đai

Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai của Chính phủ, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển đất nước, cần tối ưu chính sách tài chính đất đai, quy hoạch và sử dụng đất nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai - tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo luật; đồng thời chuẩn bị đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn để khi luật có hiệu lực có thể triển khai ngay trong thực tiễn.

2,46 triệu tỉ đồng bị nghẽn vì vướng mắc đất đai

Tác giả - TS Châu Hoàng Thân

Thực tiễn thời gian qua cho thấy sự cần thiết và cấp bách của việc sửa đổi Luật Đất đai hiện nay. Điển hình chỉ trong hai tháng (từ 18-8-2025 đến 18-10-2025), 34 công chức do Cục Quản lý đất đai - Bộ Nông nghiệp và Môi trường cử về địa phương hỗ trợ công tác quản lý đất đai đã tổng hợp 1.278 kiến nghị thuộc lĩnh vực đất đai, trong đó có 443 vướng mắc liên quan thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Những khó khăn, vướng mắc về đất đai ảnh hưởng tiến độ các dự án đầu tư công vẫn tồn tại.

Cụ thể là hệ thống cơ sở dữ liệu của Ban chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn vướng mắc các dự án tồn đọng ghi nhận 2.991 dự án có khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài cần tháo gỡ, quy mô diện tích đất khoảng hơn 153.000 ha với tổng mức đầu tư là 2,46 triệu tỉ đồng.

Cạnh đó, những nội dung quy định về thẩm quyền không còn phù hợp và tạo sự lúng túng trong thực tiễn áp dụng.

Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai phải đáp ứng hai mục tiêu quan trọng: Một là cụ thể hóa các chủ trương, đường lối đổi mới của Đảng về phát triển kinh tế tạo động lực thúc đẩy sự phát triển đột phá của nền kinh tế - khai phóng nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế bền vững; hai là hoàn thiện khung pháp lý chặt chẽ về nội dung và thẩm quyền trong quản lý đất đai - bảo đảm tính an toàn, hiệu quả và khả thi trong quản lý. Để đạt được hai mục tiêu quan trọng nêu trên, Luật Đất đai sửa đổi cần quan tâm và giải quyết triệt để những nội dung sau:

Định hình khung pháp lý đất công - tư và linh hoạt hóa chính sách tài chính

Nghị quyết số 68 và 79 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, kinh tế nhà nước là cơ sở đổi mới pháp luật đất đai về quản lý, khai thác đất công và đất tư.

Luật Đất đai hiện hành trên cơ sở kế thừa các đạo luật từ trước là thiết lập chế độ pháp lý sử dụng đất dựa trên ba yếu tố cơ bản: Chủ thể, hình thức sử dụng đất và loại đất. Sự phân định đất công, đất tư chỉ là sự ngầm hiểu được phân định trên cơ sở chủ thể sử dụng và hình thức tiếp cận.

Đặc biệt, đối với đất công, khi có sự đan xen giữa pháp luật đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì nội dung về định danh đất công, thiết lập khung pháp lý chặt chẽ, minh bạch về quản lý và khai thác đất công ngay trong Luật Đất đai là rất cần thiết. Đây còn là khiên chắn bảo vệ an toàn cho nhà quản lý.

Song song đó, cơ chế minh bạch, công bằng và linh hoạt, hiệu quả trong tiếp cận, khai thác đất tư với công cụ quy hoạch làm chuẩn để phát huy sự năng động, đổi mới của các thành phần kinh tế tư nhân.

Cần tối ưu chính sách tài chính đất đai, quy hoạch và sử dụng đất nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Ảnh: THUẬN VĂN

Về vấn đề tài chính, quy định về tài chính đất đai cần bảo đảm nguồn thu bền vững cho ngân sách nhưng không là gánh nặng cho người sử dụng đất. Đồng thời phát huy hiệu quả trong điều tiết thị trường, phân bổ lại nguồn lực công bằng, là động lực thúc đẩy hiệu suất kinh tế trong khai thác tài nguyên đất. Nguồn thu tài chính từ đất đai cần có sự khác biệt giữa các phương thức tiếp cận đất đai thực hiện dự án đầu tư với những tiêu chí minh bạch, công bằng.

Cụ thể, hiện nay dù chủ đầu tư tiếp cận đất đai từ Nhà nước (thông qua giao đất, cho thuê đất) hoặc tiếp cận từ thị trường (thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất) hoặc chủ đầu tư tự thực hiện dự án trên chính phần đất của mình đã có thì nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... chủ đầu tư đều phải hoàn thành trước khi thực hiện dự án.

Vì vậy, cần có sự khác biệt, nhất là cơ chế tài chính đất đai linh hoạt cho nhóm trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện dự án trên chính phần đất của chủ đầu tư. Thậm chí, các khoản thu về tài chính đất đai có thể tính vào khoản thu khi nhà đầu tư khai thác dự án về sau, giảm bớt áp lực, khuyến khích cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, giảm áp lực giải phóng mặt bằng.

Rút gọn thủ tục điều phối và tối ưu hóa cơ chế phân cấp, phân quyền

Cần hoàn thiện pháp luật về điều phối đất đai trên cơ sở công bằng, bình đẳng và hài hòa lợi ích, bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai nhanh chóng, hiệu quả.

Trên cơ sở đánh giá và luật hóa những nội dung tại các nghị quyết của Quốc hội về quản lý đất đai (đặc biệt về điều phối đất đai) cần nhìn nhận những điểm nghẽn đã được tháo gỡ ở Nghị quyết số 29/2026/QH16; qua đó, xác định những điểm nghẽn nào từ quy định phải giải quyết triệt để ngay trong Luật sửa đổi.

Việc phân cấp, phân quyền phải có tính thống nhất, chặt chẽ, linh hoạt và hiệu lực, hiệu quả trong quy định về thẩm quyền quản lý đất đai. Ảnh: THUẬN VĂN

Công tác giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án hiện nay được thực hiện chung nhất một thủ tục cho tất cả các loại hình, quy mô là chưa phù hợp, chưa linh hoạt.

Vì vậy, cùng với thủ tục chung thì Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định về thủ tục rút gọn trong thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở xây dựng các tiêu chí cụ thể, xác định các bước có thể rút gọn hoặc thực hiện song song nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích của Nhà nước - nhà đầu tư - người có đất thu hồi.

Điều này nếu thận trọng hơn, Luật sửa đổi cần quy định khung nguyên tắc về những nội dung và nguyên tắc áp dụng cơ chế thử nghiệm có kiểm soát (sandbox) trong quản lý đất đai ở các địa phương.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với phát triển đất nước. Ảnh: THUẬN VĂN

Việc phân cấp, phân quyền phải có tính thống nhất, chặt chẽ, linh hoạt và hiệu lực, hiệu quả trong quy định về thẩm quyền quản lý đất đai. Cần xác định đây là yêu cầu quan trọng, cốt lõi để vận hành hiệu quả mô hình chính quyền địa phương hai cấp trong quản lý đất đai; không đơn thuần là sự dịch chuyển cơ học từ cấp huyện xuống cấp xã hay lại rút về cấp tỉnh.

Qua thời gian gần một năm triển khai mô hình với hai lần thay đổi về phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai , việc quy định về thẩm quyền trong luật sửa đổi cần được đánh giá thận trọng từ thực tiễn, thẩm quyền phải có tính thống nhất về nguyên tắc nhưng linh hoạt trong áp dụng ở các địa phương, thể hiện tính đặc thù giữa đô thị và nông thôn; giữa đất liền và hải đảo.

Đồng thời, trên cơ sở Nghị quyết số 29/2026/QH16, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định về những trường hợp không truy cứu trách nhiệm hình sự, miễn trách nhiệm hình sự trong quản lý đất đai nhằm bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung và không tư lợi. Tuy nhiên, nội dung này cần được quy định khách quan, công bằng, minh bạch và có sự kiểm soát chặt chẽ, không bị lợi dụng cho các hành vi sai phạm, trục lợi.