Nợ quá hạn chồng chất, lãi vay 'phình to', Địa ốc First Real đang loay hoay?

Địa ốc First Real: Lợi nhuận lao dốc 70%

Cụ thể, doanh thu thuần của FIR trong 6 tháng đạt hơn 46 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước. Giá vốn hàng bán cũng giảm 55%, kéo theo lợi nhuận gộp đạt 31,7 tỷ đồng, giảm 37%.

Doanh thu hoạt động tài chính hầu như không đáng kể, chỉ đạt 53,6 triệu đồng, trong khi chi phí tài chính – hoàn toàn là chi phí lãi vay – lên tới 16,4 tỷ đồng.

Tình hình làm ăn của FIR cho kỳ tài chính từ 1/10/2024 đến 31/3/2025

Công ty đã nỗ lực cắt giảm chi phí, với chi phí bán hàng giảm từ 4,6 tỷ đồng xuống còn 548 triệu đồng, và chi phí quản lý giảm 17,5% xuống 7,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, những động thái này chưa đủ để cứu vãn tình hình, khi doanh thu cốt lõi tiếp tục co hẹp.

Kết quả, First Real ghi nhận lợi nhuận sau thuế vỏn vẹn 2,8 tỷ đồng, sụt giảm tới 70% so với cùng kỳ năm tài chính trước.

Tiền mặt teo tóp, nợ quá hạn bị cưỡng chế hóa đơn

Tính đến ngày 31/3/2025, tổng tài sản của FIR giảm 9% còn 1.218 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng tiền mặt chỉ còn 5 tỷ đồng, tức tương đương chưa đầy 3% tổng nợ vay, khiến khả năng thanh toán ngắn hạn rơi vào tình trạng đáng báo động.

Cơ cấu tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp bộc lộ nhiều vấn đề. Phải thu ngắn hạn khác lên tới 365 tỷ đồng – trong đó có các khoản tạm ứng cho nhân viên gần 224 tỷ đồng để “nghiên cứu cơ hội đầu tư mới”. Việc tạm ứng với quy mô lớn cho mục đích mơ hồ như vậy là điều hiếm gặp trong thực tiễn tài chính lành mạnh, đặt ra nghi vấn về tính minh bạch và quản trị dòng tiền của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp cũng ghi nhận 27,8 tỷ đồng nợ xấu, với dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi 19,6 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tăng lên 278 tỷ đồng, chủ yếu đến từ Dự án Khu dân cư An Phú (222 tỷ đồng) và Khu nhà ở thương mại Trường Thịnh – Mỹ Cảnh (30,7 tỷ đồng). Tuy nhiên, phần lớn các tài sản này đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng, khiến tính thanh khoản tiếp tục bị hạn chế.

Tổng nợ phải trả của FIR là 472,8 tỷ đồng, giảm 20,8% so với đầu năm nhưng vẫn chủ yếu là nợ ngắn hạn (447 tỷ đồng), trong đó nợ vay chiếm khoảng 186 tỷ đồng.

Đáng lo ngại hơn cả, FIR đang đối mặt với khoản nợ vay quá hạn thanh toán lên đến 138 tỷ đồng, kèm theo 21,6 tỷ đồng lãi vay quá hạn và 56,6 tỷ đồng tiền thuế chưa nộp bị cưỡng chế xuất hóa đơn – điều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh cốt lõi, khi doanh nghiệp không thể phát hành hóa đơn để ghi nhận doanh thu.

Kiểm toán nhấn mạnh nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục

Tại phần “vấn đề cần nhấn mạnh”, đơn vị kiểm toán – Công ty TNHH Kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC – nêu rõ: "Không nhằm mục đích loại trừ, chúng tôi muốn lưu ý người đọc Báo cáo tài chính hợp nhất đến thuyết minh tại X.7 "Thông tin hoạt động liên tục", Công ty có một số khoản nợ quá hạn thanh toán. Những điều kiện và sự kiện nêu tại thuyết minh có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Công ty. Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc đã đề ra mục tiêu và kế hoạch kinh doanh năm 2025 được Đại hội Đồng Cổ Đông thông qua và kế hoạch kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2025. Khả năng hoạt động liên tục của Công ty tùy thuộc vào việc thực hiện thành công các kế hoạch đã nêu".

Thuyết minh tại phần X.7 của FIR về khả năng hoạt động liên tục

Theo thuyết minh X.7, ban lãnh đạo FIR vẫn cho rằng Công ty sẽ tiếp tục hoạt động dựa trên việc thực hiện thành công kế hoạch bán dự án An Phú (Tam Kỳ) và Mỹ Cảnh (Quảng Bình), dự kiến thu về 207,5 tỷ đồng trong nửa cuối năm. FIR đặt mục tiêu dùng số tiền này để trả gốc vay 121 tỷ đồng, trả lãi vay 27 tỷ đồng và nộp 20 tỷ đồng tiền thuế quá hạn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia tài chính, kế hoạch này tiềm ẩn rủi ro rất lớn, khi tính thanh khoản thị trường bất động sản vẫn thấp, các dự án lại đang bị thế chấp... Nếu không bán được dự án đúng tiến độ hoặc với giá kỳ vọng, nguy cơ vỡ kế hoạch tài chính là hiện hữu.

Như vậy, báo cáo tài chính FIR cho thấy doanh nghiệp đang đối mặt với khủng hoảng kép: hiệu quả kinh doanh suy giảm mạnh và cấu trúc tài chính mất cân đối. Với tỷ lệ nợ vay cao trong khi tiền mặt gần như cạn kiệt, doanh nghiệp rơi vào thế mất khả năng xoay xở ngắn hạn, đặc biệt khi phải vừa trả nợ ngân hàng, vừa thanh toán nghĩa vụ thuế bị cưỡng chế.

Mặt khác, việc “tạm ứng đầu tư” cho nhân viên hàng trăm tỷ đồng mà không có báo cáo rõ ràng về hiệu quả sử dụng vốn là điểm nghẽn lớn về quản trị rủi ro, tiềm ẩn khả năng thất thoát tài sản cổ đông.

Ong Lý