Nông dân gặp khó vì chưa được cấp sổ đỏ

Mỏi mòn chờ sổ đỏ

Năm 1996, anh Phạm Văn Thắm lập vườn cây ăn trái ở ấp 6, xã Tân Hiệp. Đầu tiên anh trồng hơn 2 ha nhãn. Vài năm sau, nhãn rớt giá, anh chuyển sang trồng quýt đường và một ít bưởi da xanh. Nguồn thu chính của gia đình phụ thuộc vào vườn cây ăn trái. Mỗi năm sau khi trừ chi phí, anh thu lãi khoảng 150 triệu đồng. Số tiền này vừa đủ trang trải các khoản đầu tư chăm sóc cho khu vườn.

Đầu năm 2023, anh Thắm quyết định chuyển đổi trồng 5.000m2 bưởi da xanh và xen canh 1,6 ha mít ruột đỏ giữa vườn quýt. Số vốn chuyển đổi cây trồng lên đến 150 triệu đồng. Cách đây 3 năm, anh đã làm hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho vườn của gia đình, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp, nên không thể thế chấp vay vốn ngân hàng. Vì vậy, anh phải dùng số tiền tích góp để chuyển đổi cây trồng.

Anh Thắm cho biết: “Cách đây 3 năm tôi đã làm hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, nhưng đến nay chưa được cấp. Không có sổ đỏ, gia đình không thể vay vốn ngân hàng. Để có đủ vốn đầu tư vào khu vườn, tôi phải lấy cái này đắp cái kia, mua gối đầu phân bón, thuốc bảo vệ thực vật và trả sau khi thu hoạch”.

Anh Phạm Văn Thắm cần vốn chăm sóc vườn cây ăn trái

Xã Tân Hiệp có hơn 3.700 ha đất nông nghiệp tách khỏi lâm phần theo quy hoạch 3 loại rừng giao về địa phương quản lý. Trong đó, hơn 85 ha đã được cấp sổ đỏ, phần lớn diện tích còn lại chưa được cấp vì đang chờ đo đạc chính quy và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do nhận chuyển nhượng sau ngày 1-1-2008. Tại ấp 6, cuối năm 2019, người dân làm thủ tục đo đạc, đăng ký kê khai cấp sổ đỏ. Đến nay, chỉ mới có 116 hộ được xét duyệt, chiếm 10% tổng số hồ sơ cần cấp. Do không có sổ đỏ thế chấp vay vốn ngân hàng, nhiều gia đình thiếu vốn chuyển đổi cây trồng, đầu tư phát triển kinh tế.

Ông Nguyễn Đình Lý trao đổi với cán bộ xã Tân Hiệp và cho biết nếu có sổ đỏ sẽ vay vốn ngân hàng để chuyển đổi cây trồng

Gia đình ông Nguyễn Đình Lý là một trong những hộ dân đã được xét duyệt hồ sơ, chờ cấp sổ đỏ. Năm trước, ông chuyển đổi 8.000m2 sang trồng giống nhãn mới. Còn năm nay, ông vừa phá bỏ 1,2 ha cao su già cỗi để chuẩn bị xuống giống sầu riêng, chôm chôm. Chuyển đổi cây trồng là khoảng thời gian khó khăn nhất của người nông dân. Vì họ sẽ không có thu nhập trong khi chờ cây trồng mới cho thu hoạch. Trước mắt, ông Lý cần hơn 100 triệu đồng để mua cây giống, phân bón. Thế nhưng gia đình vẫn chưa có đủ tiền để đầu tư vào khu vườn. Nếu có sổ đỏ, ông Lý có thể thế chấp vay vốn ngân hàng đầu tư chuyển đổi cây trồng, tăng thu nhập cho gia đình.

Ông Nguyễn Đình Lý phá bỏ vườn cao su chờ xuống giống sầu riêng, chôm chôm

Chờ đến bao giờ?

Nguyên nhân khiến các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tân Hiệp chưa được cấp sổ đỏ chủ yếu liên quan đến việc thanh lý hợp đồng giao khoán. Theo quy định, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp tách ra khỏi lâm phần theo quy hoạch 3 loại rừng giao về địa phương quản lý, trước khi cấp phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng giao khoán. Trước đây, một số hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán từ Ban Quản lý rừng phòng hộ Minh Đức đã sang nhượng lại bằng giấy viết tay cho các chủ sử dụng đất mới không thông qua chính quyền địa phương, do đó việc thanh lý sổ hợp đồng giao khoán không thể thực hiện.

Toàn xã Tân Hiệp có hơn 1.100 hồ sơ chuyển nhượng bằng giấy viết tay đất xâm canh không có sổ hợp đồng giao khoán trước ngày 1-1-2008. Theo quy định, đối với những trường hợp sang nhượng đất giao khoán bằng hình thức giấy viết tay và người chuyển nhượng đã đi khỏi địa phương hoặc đã chết, nay không có cơ sở để thanh lý hợp đồng giao khoán, những trường hợp này được đề nghị kê khai đăng ký quyền sử dụng đất để Nhà nước quản lý và sẽ xem xét cấp sổ đỏ ở giai đoạn khác.

Người chăn nuôi không dám mở rộng trang trại vì chưa được cấp sổ đỏ

Ông Trương Công Bằng ở ấp 10 chia sẻ: “Quy định này rất khó cho người sử dụng đất. Người chủ cũ sang nhượng đất cho tôi đã mất từ lâu rồi. Tôi phải chờ đến bao giờ mới được cấp sổ đỏ?”.

Luật Đất đai năm 2013 không quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng từ ngày 1-1-2008 trở về sau mà không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do đó, những trường hợp nhận chuyển nhượng sau ngày 1-1-2008 chưa đủ cơ sở giải quyết cấp sổ đỏ, mà chỉ thực hiện kê khai đăng ký đất đai nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất của thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đối với quy định này, toàn xã Tân Hiệp có hơn 2.000 trường hợp, tương đương 1.400 ha chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Chưa được cấp sổ đỏ, nông dân gặp khó trong chuyển đổi cơ cấu cây trồng, phát triển kinh tế

Năm 2013, ông Huỳnh Văn Phú ở ấp 10, xã Tân Hiệp nhận chuyển nhượng gần 8.000m2 đất từ sổ hợp đồng giao khoán của bà Phùng Ngọc Khánh ở TP. Hồ Chí Minh. Đến nay, ông đã xây dựng nhà, lập trang trại chăn nuôi gà lạnh trên mảnh đất của gia đình. Năm 2020, ông Phú làm hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trường hợp của ông vẫn chưa được giải quyết, do nhận chuyển nhượng sau ngày 1-1-2008. Các trường hợp chuyển nhượng từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014, UBND tỉnh đã chấp thuận xem xét giao đất, cho thuê đất theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng phải chờ UBND tỉnh xin ý kiến cấp có thẩm quyền mới được triển khai thực hiện.

Ông Phú cho biết: “Tôi muốn mở rộng trang trại chăn nuôi, nhưng vì chưa được cấp sổ đỏ nên hơi ngại. Những năm trước, trang trại phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Sau này nhờ địa phương xác nhận đất không tranh chấp, canh tác ổn định mới được miễn thuế”.

Đầu năm 2019, UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán đo chỉnh lý bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hớn Quản. Theo đó, chủ đầu tư là Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng với Công ty TNHH MTV Tài nguyên và Môi trường miền Nam - Xí nghiệp Ảnh công trình để thực hiện đo chỉnh lý bản đồ địa chính. Tháng 10-2022, Xí nghiệp Ảnh công trình đã hoàn thành việc đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính trên địa bàn huyện. Trong đó, chỉ mới 7/13 xã, thị trấn (gồm xã Tân Hiệp) của huyện Hớn Quản được phát hành bản đồ địa chính chính quy.

Ông Trần Văn Quyền, Chủ tịch UBND xã Tân Hiệp cho biết: “Năm 2022, Sở Tài nguyên và Môi trường bàn giao cho xã 3.962 hồ sơ đo đạc tại địa phương. Sau khi tiếp nhận, xã Tân Hiệp thực hiện xét duyệt được 546 hồ sơ đủ điều kiện, còn lại chưa đủ điều kiện, vì mua bán bằng giấy viết tay các sổ hợp đồng giao khoán, chia tách nhỏ diện tích. Trường hợp khác là mua, bán, tặng cho sau ngày 1-1-2008 không đủ điều kiện cấp sổ đỏ”.

Sổ đỏ là một trong những điều kiện cần đầu tiên để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất... Sổ đỏ cũng là căn cứ để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất. Người dân xã Tân Hiệp rất mong sớm được cấp sổ đỏ để phát triển kinh tế gia đình, ổn định đời sống.

Thùy Linh