Novaland có lãi trở lại, tiếp tục tái cấu trúc nợ

Sau nhiều quý liên tiếp chìm trong khó khăn, Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) bất ngờ báo lãi tăng vọt trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý II/2026, có thể thấy lợi nhuận phục hồi nhờ "động thái tài chính", chưa đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Novaland báo lãi trở lại, nhưng nhiều "nút thắt" chưa được gỡ

Theo báo cáo tài chính được công bố, sáu tháng đầu năm, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hơn 5.095 tỷ đồng, tăng gần 38% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt hơn 2.280 tỷ đồng, tăng tới 68%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.772 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ hơn 666 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Đây là kết quả tích cực sau chặng thời gian dài Novaland vật lộn với áp lực pháp lý, dòng tiền và nợ vay.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sự phục hồi này chưa hoàn toàn đến từ việc bán nhà hay bàn giao dự án.

Báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu hoạt động tài chính trong sáu tháng đầu năm của Novaland đạt hơn 2.556 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần cùng kỳ. Trong đó, hơn 1.039 tỷ đồng đến từ lãi thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư vốn. Trong đó, động lực chính là thương vụ chuyển nhượng 99,93% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Ngôi Nhà Mega trong kỳ.

Việc bán công ty con này giúp Novaland ghi nhận ngay khoản lợi nhuận tài chính đột biến để bù đắp cho chi phí vận hành và tài chính.

Ở chiều ngược lại, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, lĩnh vực cốt lõi của doanh nghiệp, trong riêng quý II lại giảm so với cùng kỳ, chỉ còn khoảng 1.509 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp từ bán hàng và dịch vụ trong quý này cũng chỉ đạt gần 392 tỷ đồng, giảm 44,3% so với mức hơn 703 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Kết quả này cho thấy hoạt động bán hàng và bàn giao nhà thực tế trong quý II vẫn còn chậm.

Dự án Victoria Village - khu phức hợp cao cấp nằm tại khu Đông TP.HCM của Novaland. Ảnh: Novaland.

Nếu kết quả kinh doanh mang đến tín hiệu tích cực thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ lại kể một câu chuyện khác. Trong sáu tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tiếp tục âm gần 3.595 tỷ đồng. Con số này cho thấy lượng tiền thu được từ hoạt động bán hàng vẫn chưa đủ bù đắp chi phí vận hành và phát triển dự án.

Nói cách khác, doanh nghiệp đã có lãi trên sổ sách, nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn chưa thực sự cải thiện.

Một áp lực khác chưa hề giảm bớt với Novaland là gánh nặng nợ vay. Tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của Novaland lên tới gần 72.911 tỷ đồng, trong khi lượng tiền và tương đương tiền chỉ còn khoảng 4.879 tỷ đồng, trong đó có 947 tỷ đồng bị ngân hàng phong tỏa/quản lý theo dự án.

Đáng chú ý, nhiều khoản vay và trái phiếu vẫn đang trong quá trình đàm phán gia hạn, tái cơ cấu hoặc xử lý tài sản bảo đảm do chậm thanh toán gốc và lãi.

Theo dữ liệu của FiinGroup đến tháng 6/2026, Novaland nằm trong nhóm bốn doanh nghiệp có giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lớn nhất trong 12 tháng tới, với tổng dư nợ đến hạn khoảng 6.866 tỷ đồng. Doanh nghiệp này cũng đã thuộc nhóm phải triển khai các giải pháp tái cấu trúc nợ nhằm giảm áp lực thanh toán.

Đến cuối quý II, hàng tồn kho của Novaland đạt hơn 157.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng tài sản. Phần lớn giá trị này nằm ở các dự án đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm...

Đáng lưu ý là có tới 66.030 tỷ đồng trong cơ cấu hàng tồn kho đã được Novaland đem đi thế chấp cho các khoản vay. Chính vì vậy, tính thanh khoản của số tồn kho này còn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý của doanh nghiệp.

Tiếp tục tăng vốn để giảm áp lực nợ

Song song với tái cơ cấu tài sản, Novaland cũng đang tiếp tục lựa chọn tăng vốn để xử lý áp lực tài chính.

Trong sáu tháng đầu năm, doanh nghiệp đã phát hành hơn 163 triệu cổ phiếu để hoán đổi hơn 2.500 tỷ đồng nợ, đồng thời tiếp tục chuyển đổi trái phiếu quốc tế thành cổ phiếu.

Bên cạnh đó, từ sau ngày 30/6, Novaland còn lên kế hoạch phát hành thêm hơn 1,7 tỷ cổ phiếu thông qua nhiều phương án khác nhau: phát hành 111,7 triệu cổ phiếu ESOP, chào bán riêng lẻ 800 triệu cổ phiếu và chào bán 800,6 triệu cổ phiếu ra công chúng với tỷ lệ 3:1, nhằm huy động khoảng 8.000 tỷ đồng.

Các động thái này giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn và giảm áp lực nợ trong ngắn hạn.

Khách hàng tham quan sa bàn dự án và căn hộ mẫu The Grand Manhattan hồi giữa tháng 7/2026. Ảnh: Novaland.

Trên thực tế, áp lực tài chính của Novaland chưa dừng lại ở những con số trên báo cáo tài chính. Phía trước doanh nghiệp vẫn là "núi" trái phiếu đến hạn cần xử lý trong bối cảnh chi phí huy động vốn còn ở mức cao.

Tính đến ngày 30/6, tổng dư nợ vay của doanh nghiệp lên tới gần 72.911 tỷ đồng, trong đó hơn 30.482 tỷ đồng là các khoản vay ngắn hạn và phần nợ dài hạn đến hạn trả trong vòng một năm.

Không chỉ gánh áp lực từ các khoản vay ngân hàng, Novaland còn bước vào giai đoạn cao điểm trả nợ trái phiếu. Theo đó, trong danh mục trái phiếu sắp đến hạn của Novaland, nhiều lô phát hành trong nước vẫn đang phải gia hạn hoặc đàm phán với trái chủ.

Đáng chú ý là lô trái phiếu do Công ty Chứng khoán MB thu xếp, quy mô 610 tỷ đồng, sau khi được gia hạn từ năm 2024 sẽ tiếp tục đáo hạn vào tháng 8/2026. Một lô trái phiếu khác trị giá 335 tỷ đồng cũng đến hạn trong năm nay.

Bên cạnh đó là các lô trái phiếu có quy mô hàng nghìn tỷ đồng do Chứng khoán Dầu khí và Chứng khoán Tân Việt tư vấn. Các khoản nợ này hiện chủ yếu được xử lý thông qua đàm phán gia hạn, thanh toán bằng tài sản bảo đảm hoặc các phương án tái cơ cấu với trái chủ.

Nhiều lô trái phiếu khác do SSI và BIDV thu xếp cũng vẫn trong tình trạng quá hạn hoặc tiếp tục thương lượng để kéo giãn thời gian thanh toán.

Điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh nợ vay là việc Novaland tạm thời tháo gỡ được áp lực từ khoản trái phiếu quốc tế trị giá 300 triệu USD. Đây là lô trái phiếu do UBS AG, chi nhánh Singapore thu xếp, vốn đến hạn vào giữa tháng 7/2026 và từng được xem là một trong những rủi ro lớn nhất của doanh nghiệp.

Sau nhiều vòng thương lượng, Novaland đã đạt được thỏa thuận tái cấu trúc lần thứ ba với các trái chủ. Theo đó, khoản nợ được gia hạn thêm hai năm, lùi thời điểm đáo hạn sang tháng 7/2028. Thỏa thuận này giúp Novaland tránh được nguy cơ vỡ nợ quốc tế trong ngắn hạn và có thêm thời gian để sắp xếp nguồn vốn.

Không chỉ chịu sức ép từ trái phiếu, Novaland còn phải thực hiện lịch trả nợ định kỳ đối với hàng loạt khoản vay ngân hàng có quy mô lớn trong nửa cuối năm.

Đáng chú ý, tại VPBank (chi nhánh Sở Giao dịch 2), doanh nghiệp đang có dư nợ hơn 2.329 tỷ đồng. Khoản vay này đã bước vào giai đoạn trả gốc định kỳ ba tháng một lần kể từ giữa năm 2025 và sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2026.

Tại MBBank (chi nhánh Bắc Sài Gòn), tổng dư nợ của Novaland vượt 4.607 tỷ đồng. Riêng một gói tín dụng có hạn mức 6.000 tỷ đồng hiện còn dư nợ gần 859 tỷ đồng cũng đang được trả gốc theo chu kỳ ba tháng, tạo thêm áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp trong từng quý.

Ở VPBank (chi nhánh TP.HCM), Novaland còn ghi nhận khoảng 12 tỷ đồng dư nợ ngắn hạn đến hạn trong năm 2026, cùng hơn 626 tỷ đồng dư nợ dài hạn bắt đầu bước vào chu kỳ trả gốc định kỳ từ tháng 6 và tháng 11 năm nay.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đang có khoản vay ngắn hạn gần 151 tỷ đồng tại TPBank.

Áp lực của Novaland không chỉ đến từ các khoản vay trong nước mà còn trải rộng sang nhiều khoản vay quốc tế và các tổ chức tài chính nước ngoài. Điểm chung của các khoản nợ này là phần lớn đều đang được tái cơ cấu, gia hạn hoặc tiếp tục đàm phán để kéo giãn thời gian thanh toán.

Chẳng hạn, tại UBS AG (chi nhánh Singapore), Novaland vẫn còn khoản dư nợ ngắn hạn khoảng 100 triệu USD, tương đương gần 1.446 tỷ đồng. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đến đầu tháng 7, doanh nghiệp đã phải bán một phần tài sản bảo đảm để thanh toán gốc và lãi, trong khi phần dư nợ còn lại vẫn đang được thương lượng với bên cho vay.

Một khoản vay khác trị giá 50 triệu USD, tương đương gần 973 tỷ đồng từ Stark1st Co. Ltd., đã quá hạn từ giữa tháng 7/2025. Đến nay, Novaland vẫn trong quá trình đàm phán nhằm gia hạn nghĩa vụ thanh toán.

Khoản vay có quy mô lớn nhất thuộc về Credit Opportunities III Pte. Limited, với dư nợ gần 2.972 tỷ đồng. Hiện, Novaland đã đạt được thỏa thuận tái cơ cấu, lùi thời hạn thanh toán đến cuối năm 2026 và hiện tiếp tục đàm phán để kéo dài thêm từ 18 đến 24 tháng.

Trong khi đó, khoản vay khoảng 20 triệu USD từ tổ chức tài chính phát triển DEG (Đức), tương đương gần 338 tỷ đồng, cũng đang được Novaland thương lượng điều chỉnh lịch trả nợ. Theo kế hoạch hiện tại, khoản vay này được thanh toán gốc và lãi định kỳ sáu tháng một lần, với thời hạn cuối không muộn hơn giữa năm 2027.