Novaland (NVL): Tổng dư nợ đến cuối tháng 6/2024 khoảng 54.635 tỷ đồng, kỳ vọng chuyển trạng thái từ năm 2026

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) vừa tổ chức buổi cập nhật tình hình tái cấu trúc.

Về bức tranh kinh doanh, kết thúc 6 tháng đầu năm, doanh thu hợp nhất Novaland đạt 7.065 tỷ đồng, đến từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và từ hoạt động tài chính; lợi nhuận sau thuế gần 345 tỷ đồng.

Doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 1.891 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như: NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Lakeview City...; doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 355 tỷ đồng.

Câu chuyện được quan tâm nhất tại Novaland là vấn đề dòng tiền và “mở khóa’ pháp lý các dự án trọng điểm.

Nguồn: Novaland

Theo chia sẻ từ ông Dương Văn Bắc, Giám đốc Tài chính (CFO) Tập đoàn, tính đến 30/6, tổng dư nợ còn khoảng 54.635 tỷ đồng (cuối năm 2022 là 62.757 tỷ đồng và cuối năm 2023 là 55.438 tỷ đồng). Bao gồm:

(1) Dư nợ trong nước 24.578 tỷ đồng, Tập đoàn đã thanh toán nợ cũ 5.700 tỷ đồng, nhưng có giải ngân mới 3.700 tỷ đồng, giúp nợ trong nước giảm 2.000 tỷ đồng (giảm 7,5% so với cuối 2022).

Ông Bắc cho biết, trong 18 tháng qua, với 2 giải pháp chính là tái cơ cấu, gia hạn nợ theo chủ trương Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; và một số dự án xử lý pháp lý nhận được sự hỗ trợ từ ngân hàng, các định chế tài chính tài trợ để tiếp tục phát triển, đã có 14/16 dự án tiếp tục triển khai xây dựng. Tổng hạn mức xây dựng đã được cấp cho các dự án là 12.100 tỷ đồng.

(2) Dư nợ nước ngoài 21.209 tỷ đồng, giảm 2.545 tỷ đồng (tương ứng giảm 10,71% so với cuối năm 2022 – năm xảy ra khủng hoảng).

Giải pháp chính được thực hiện là gia hạn thời gian thanh toán và hoán đổi một số tài sản cho đối tác.

Kết quả, Tập đoàn đã gia hạn được 15.390 tỷ đồng, tiếp tục đàm phán 5.819 tỷ đồng; tháng 9/2023, Tập đoàn hoán đổi nợ thành cổ phần tại một phân khu thuộc dự án Aqua City. Đáng chú ý, tháng 7/2024, NVL hoàn tất tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế có tổng trị giá 300 triệu USD, với kỳ hạn trái phiếu được gia hạn đến 2027.

(3) Dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ 8.847 tỷ đồng (giảm 28,84% so với cuối 2022). Đến nay dư nợ trái phiếu đã có phương án xử lý khoảng 3.585 tỷ đồng, gia hạn 1.454 tỷ đồng và tiếp tục đàm phán 7.393 tỷ đồng.

Trái phiếu bán lẻ được sở hữu bởi nhiều nhà đầu tư cá nhân, đã giảm khoảng 5.000 tỷ đồng so với cuối năm 2022. Tập đoàn đã xử lý bằng 3 giải pháp chính: gia hạn kỳ hạn, hoán đổi sản phẩm bất động sản/sản phẩm khác; và xử lý tài sản cầm cố/thế chấp, gồm cả cổ phiếu.

"Đây cũng là lý do Novaland liên tục công bố bán cổ phiếu của các cổ đông nội bộ như NovaGroup, các cá nhân liên quan Chủ tịch - bởi họ đã dùng tài sản, trong đó có cổ phiếu để NVL thế chấp các gói trái phiếu. Từ lúc khủng hoảng tới nay, NovaGroup, cổ đông nội bộ không chủ động bán một cổ phiếu nào, ngoại trừ việc bán để thực hiện trách nhiệm với trái chủ", ông Bắc nói.

Nói về kế hoạch dòng tiền để Novaland có thể trả nợ gốc và lãi cho các trái chủ, các đơn vị cho vay khác, theo ông Bắc, trong quá trình tái cấu trúc, Tập đoàn đánh giá thời điểm dòng tiền mạnh mẽ, có thặng dư để trả nợ sẽ rơi vào khoảng nửa đầu năm 2026.

Cơ sở cho nhận định này đến từ tiến độ các dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và một phần các dự án ở Hồ Chí Minh dự kiến cuối năm 2024 có hợp đồng mua bán, tập trung công tác xây dựng.

Cụm dự án lớn Aqua City dự kiến đến tháng 6/2025 sẽ có đủ điều kiện mua bán tất cả các sản phẩm, từ đó Tập đoàn sẽ đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao.

Còn dòng tiền từ bán mới, Novaland dự báo thị trường cuối năm 2025 sẽ tốt hơn giai đoạn này, và để sôi động hơn thì phải từ quý I/2026 mới có nhiều chuyển biến.

Theo đó, Tập đoàn ước tính quý I - II/2026, sẽ có sự kết hợp cả dòng tiền bán cũ về mạnh, cộng thêm việc bán mới sẽ có thuận lợi hơn - sẽ là thời điểm phù hợp để cân đối dòng tiền, thực hiện nghĩa vụ với các bên chủ nợ, bên liên quan.

Novaland xác định các nhiệm vụ trọng tâm để hoàn tất các công tác tái cấu trúc, đó là tiếp tục hoàn thiện pháp lý để triển khai thi công xây dựng các Dự án đang phát triển; khôi phục niềm tin và thực hiện cam kết với khách hàng. Theo ước tính của Novaland, đối với các dự án đang triển khai, các khoản phải thu trên 100.000 tỷ đồng, trong khi nợ trên bảng cân đối kế toán khoảng 60.000 tỷ đồng.

Giai đoạn từ nay tới quý II/2025, NVL không trọng tâm cho công tác bán mới, mà ưu tiên thu hồi dòng tiền từ các sản phẩm đã bán, còn việc bán mới sẽ được đẩy mạnh hơn từ nửa cuối năm 2025.

Hiện Novaland có 3 dự án lớn vướng pháp lý gồm Thạnh Mỹ Lợi (136 ha), dự án The Water Bay, dự án ở Lý Chính Thắng. Bên cạnh đó, thực tế các quỹ đất landbank khác thì Tập đoàn chưa đề cập vì lộ trình pháp lý có thể dài, theo đó ưu tiên tháo gỡ ở các dự án đại đô thị - sẽ mang về dòng tiền lớn cho Tập đoàn, thay đổi trạng thái Tập đoàn.

Tại một số địa bàn, có nhiều nhà phát triển bất động sản khác cũng đang gặp vấn đề pháp lý tương tự. Cần thêm nhiều thời gian để tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý cũng như cần thời gian để các bộ luật mới có hiệu lực, thẩm thấu.

Với riêng các cụm dự án trọng yếu là Novaworld Phan Thiết (đã hoàn thiện pháp lý) và Aqua City – dùng mọi nguồn lực để xử lý vấn đề pháp lý, đủ điều kiện bán hàng thì Novalad sẽ xử lý được 90% mục tiêu tái cấu trúc tài chính cũng như tổng thể của tập đoàn.

Nguồn: Novaland

Sau khi xử lý hết dự án hiện hữu, Novaland dự kiến khi triển khai xong sẽ thanh toán hết tất cả nghĩa vụ nợ, và có thặng dư khoảng 46.766 tỷ đồng.

Câu chuyện để thay đổi trạng thái, chủ yếu đến từ quỹ đất mà Novaland đang đi làm pháp lý, chẳng hạn 2 dự án lớn Thạnh Mỹ Lợi dự kiến mang về doanh thu 147.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 40.000 tỷ đồng; còn The Water Bay thì doanh thu 44.000 tỷ đồng doanh thu và 6.000 tỷ đồng lợi nhuận. Một số dự án Bình Thuận, Lâm Đồng cũng đưa vào kế hoạch để hoàn thiện pháp lý. Hoàn thiện pháp lý các dự án này mang về lợi nhuận sau thuế 144.000 tỷ đồng – đây câu chuyện trung và dài hạn, và Tập đoàn đang làm song song.

"Tập đoàn còn rất nhiều thách thức, áp lực để có thể vượt qua giai đoạn này, theo đó, sự đồng hành, hỗ trợ của tất cả các bên liên quan – là yếu tố quan trọng", ông Bắc nói và cho biết thêm, hiện có 85% khách hàng đồng hành cam kết, họ có nguyện vọng nhận bàn giao sản phẩm là sẽ đóng tiền. Số còn lại, do điều kiện kinh tế, áp lực tài chính, các yếu tố khác, Tập đoàn đang cố gắng giải quyết cho các khách hàng này.

Phan Hằng