'Núi băng' tiền sử dụng đất

Việc xác định tiền sử dụng đất ách tắc kéo dài khiến cả “núi” tiền bị chôn trong các dự án bất động sản. Ảnh: Dũng Minh

Ẩn số gây “tắc” dự án

Lâu nay, việc cư dân tại nhiều dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM liên tục kêu ca rằng, đã dọn về ở nhiều năm mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) đã không còn lạ lẫm. Đối với người dân, căn nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản lớn, là “của để dành” cho con cháu sau này nên được “cầm trong tay” xác nhận sở hữu là rất quan trọng. Thế nhưng, dù kêu nhiều, các chủ đầu tư nôn nóng, chính quyền cũng tỏ ra sốt ruột, nhưng việc cấp sổ hồng cho các dự án bao năm nay vẫn không có sự tiến triển.

Anh Mai Hoàng kể, chính thức về ở tại dự án căn hộ Sky Center (quận Tân Bình, TP.HCM) từ hơn 6 năm trước và tại hội nghị chung cư diễn ra hàng năm, lần nào câu hỏi “khi nào dự án được cấp sổ hồng?” cũng được anh đưa ra và câu trả lời nhận về đều là… “vẫn đang chờ”.

“Chủ đầu tư cho biết, hồ sơ xin cấp sổ đã được gửi lên cơ quan chức năng, nhưng do bị vướng ‘tiền sử dụng đất bổ sung’ nên chưa được cấp sổ. Chủ đầu tư cũng sốt ruột chờ đợi có con số tiền sử dụng đất cụ thể để đóng, nhưng việc thẩm định mãi không được thực hiện”, cư dân này cho hay.

Tương tự là trường hợp dự án Moonlight Residences trên đường Đặng Văn Bi, TP. Thủ Đức do Công ty cổ phần Ngôi Sao Gia Định làm chủ đầu tư, dù đã xây dựng hoàn chỉnh, bàn giao nhà cho khách hàng từ nhiều năm trước, nhưng cư dân hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Tìm hiểu thì được biết, trước đây, dự án đã được đóng tiền sử dụng đất, nhưng sau đó có sự điều chỉnh trong quy hoạch, ngoài phần căn hộ, còn có một phần nhà thấp tầng. Chính vì vậy, dự án mới phát sinh “bổ sung tiền sử dụng đất”, nhưng việc thẩm định số tiền phát sinh chưa được thực hiện nên dự án bị “treo” sổ hồng kéo dài.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác trên địa bàn TP.HCM cũng đang “tắc” việc cấp sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất, có thể kể đến dự án Gateway Thảo Điền (TP. Thủ Đức) do Công ty Sơn Kim Land làm chủ đầu tư, hoàn thành xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2018. Tuy nhiên, do phát sinh chi phí tiền sử dụng đất nên từ đó tới nay, người mua nhà tại dự án chưa được cấp sổ hồng.

Hay như dự án chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh) do Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư cũng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nguyên nhân là do pháp lý dự án bị rà soát lại. Chủ đầu tư dù đã tạm ứng trước gần 200 tỷ đồng với mong muốn được cấp sổ hồng cho cư dân nhưng mọi việc vẫn “giậm chân tại chỗ”…

Hình ảnh cư dân dự án chung cư treo băng rôn đòi sổ hồng không hiếm gặp tại TP.HCM.

Ảnh: Việt Dũng

Nút thắt do đâu?

Có thể thấy, nguyên nhân sâu xa của việc các dự án nhà ở bị tắc thủ tục, chưa cấp được sổ hồng phần nhiều liên quan đến công tác thẩm định tiền sử dụng đất. Do chưa có con số tiền sử dụng đất cụ thể nên dù có sẵn nguồn tài chính và rất muốn đóng, nhưng chủ đầu tư cũng không thể đóng được.

Trước sự ách tắc kéo dài này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM từng có Công văn số 6142/STNMT-QLĐ ngày 12/8/2022 về cấp giấy cho người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến hướng dẫn và chỉ đạo.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, hiện nay, trên địa bàn Thành phố có nhiều dự án nhà ở chủ đầu tư đã được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, sau đó đầu tư xây dựng công trình. Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư được chấp thuận điều chỉnh quy hoạch và thiết kế điều chỉnh, nhưng việc xác định nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh quy hoạch vẫn chưa hoàn tất, nên chủ đầu tư đề nghị kiểm tra và có ý kiến công trình hoàn thành theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Đồng thời, đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong phạm vi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũ đã được thực hiện nghĩa vụ tài chính (thậm chí đề nghị cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích/căn hộ ít hơn nghĩa vụ tài chính đã thực hiện). Một phần công trình dự án sẽ được giữ lại cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy hoạch điều chỉnh (nếu có) sau khi có kết quả phê duyệt giá.

Do vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến đồng thuận trong việc cấp sổ hồng đối với số lượng nhà ở tại dự án tương ứng theo các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, trong công văn phúc đáp (số 2746/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ), Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo quy định tại Khoản 3, Điều 98 - Luật Đất đai và Khoản 2, Điều 63 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cơ quan có thẩm quyền chỉ ký và trao giấy chứng nhận khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Mặt khác, tại Khoản 22, Điều 1 - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung Điều 72 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường, trong đó có chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, về xác định nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh quy hoạch có nhiều yếu tố khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính, dẫn đến nhiều trường hợp công trình dù đã hoàn thành theo quy hoạch và thiết kế được duyệt, nhưng chưa hoàn tất việc xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, quy định trên nhằm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước trước khi thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án nhà ở.

Khơi dòng tiền đang bị kẹt

Như vậy, theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại công văn 2746/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ về việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở, chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật thì mới được cấp sổ, đồng nghĩa với việc các dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM muốn được cấp sổ hồng phải thực hiện việc xác định tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Thế nhưng, việc xác định tiền sử dụng đất lại ách tắc kéo dài suốt nhiều năm qua và điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường, hiện trên địa bàn Thành phố có khoảng 10.000 căn hộ đã được chủ đầu tư xây dựng xong nhưng chưa được cấp sổ hồng do vướng quy định xác định tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng lệ phí trước bạ của mỗi căn hộ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là 15 triệu đồng/căn thì con số thu về đã là 150 tỷ đồng, còn nếu tính cả các dự án chưa triển khai do còn vướng tiền sử dụng đất đang chờ được tháo gỡ, nguồn thu ngân sách sẽ lớn hơn rất nhiều.

Để đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã ban hành kế hoạch thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn, thời gian thực hiện từ quý II đến quý IV/2023. Trong số hàng trăm dự án đang bị vướng thủ tục, có 39 dự án với 19.958 căn chưa cấp sổ hồng do phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Do đó, từ tháng 5 đến cuối tháng 10/2023, sẽ trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố cho 23/39 dự án và đề ra được biện pháp, phương hướng giải quyết đối với 16 dự án còn lại.

Đưa ra kế hoạch là một chuyện, nhưng điều quan trọng hơn là gỡ thế nào và bao giờ các dự án được cấp sổ hồng? Trước đó, để có cơ sở giải bài toán xác định tiền sử dụng đất, UBND TP.HCM đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn Thành phố (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất là trên hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá. Đề xuất này nhận được sự đồng tình của nhiều doanh nghiệp lẫn các sở, ngành có liên quan và được cho là sẽ tạo đột phá trong việc xác định tiền sử dụng đất vốn ách tắc kéo dài từ nhiều năm nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất như hiện nay có một số bất cập.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ rủi ro.

Thứ hai, ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời, làm mất nhiều thời gian của các bên tham gia mà không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Như các chuyên gia đã tính toán, nếu 1 dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất, chẳng hạn phương pháp thặng dư thì cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%. Nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra kết quả tương đương”, ông Châu dẫn chứng.

Cũng theo ông Châu, quy trình 2 bước gồm định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” trong quá trình thực hiện. Thực tế, Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu trường hợp này xảy ra thì gần như phải làm lại từ đầu. Các yếu tố này khiến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá kéo dài, thường trong khoảng 3 năm hoặc lâu hơn, dẫn đến mất cơ hội đầu tư - kinh doanh của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các dự án bất động sản đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây.

Công tác định giá đất nên giao cho các đơn vị chuyên nghiệp về định giá

TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Quản lý giá, Bộ Tài chính

Công tác định giá đất nên giao cho các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá độc lập thực hiện để đảm bảo sát với giá thị trường và đúng quy định của pháp luật. Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có đề xuất lập đề án tháo gỡ 10 khó khăn trong việc xác định giá đất tại các dự án bất động sản. Theo tôi, trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện, cần ủng hộ TP.HCM có những giải pháp gỡ vướng ngay để doanh nghiệp có thể sớm triển khai dự án.

Quy định pháp luật còn chồng chéo khiến cán bộ thực thi định giá đất không yên tâm

Ông Trần Văn Bảy, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

Thời gian qua, công tác định giá đất là một mảng việc vất vả nhất đối với các cán bộ, nhân viên của Sở, bởi nguồn nhân lực không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước đây là phần việc của Sở Tài chính. Ngay bản thân tôi cũng chỉ mới học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, còn nhiều quy định chồng chéo mà chúng tôi cảm thấy vướng mắc, không yên tâm khi thực hiện công tác này.

Cần linh hoạt và ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh

Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nhiều khi chủ đầu tư không có lỗi nhưng vẫn phải gánh trách nhiệm, đó là sự bội tín bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng rất lớn đến uy tín, thương hiệu.

Do đó, các cơ quan chức năng cần mạnh dạn giải quyết các vướng mắc cho doanh nghiệp, linh hoạt và ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà. Có thể tạm thời chưa cấp sổ hồng các phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư, hoặc chủ đầu tư thực hiện ký quỹ, cam kết nộp tiền sử dụng đất khi có quyết định nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

Điều doanh nghiệp sợ nhất lúc này là không biết giá đất trần là mức nào

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land

Thời gian qua, việc thắt chặt tín dụng quá đột ngột, quá sốc đã khiến các thành viên thị trường không chuẩn bị kịp. Đặc biệt, vấn đề gốc rễ khiến thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài nằm ở pháp lý dự án. Do ách tắc pháp lý mà cả năm qua, chỉ có một vài dự án ra hàng. Phần lớn các dự án đang triển khai đều trong tình trạng chờ đợi những thủ tục cuối cùng để được đóng tiền đất.

Đơn cử, dự án Khu đô thị Louis City Hoàng Mai, trước đây, tiền sử dụng đất giai đoạn 1 của dự án ở mức 20 triệu đồng/m2 đất, giai đoạn 2 là 30 triệu đồng/m2. Còn hiện tại, chủ đầu tư phải đóng ở mức trên 70 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí giải phóng mặt bằng, xây nhà…, khiến cấu thành giá sản phẩm bị đẩy lên cao và bản thân chủ đầu tư khó xoay xở để hoàn thiện dự án. Theo tôi quan sát, điều doanh nghiệp sợ nhất lúc này là không biết giá đất trần là mức nào.

Tăng Triển