PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN: ĐỀ XUẤT 7 VẤN ĐỀ TRONG SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI

TỔNG THUẬT SÁNG 14/11: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là một yếu tố quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai – nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Tuy nhiên, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và Luật Đất đai năm 2013 nói riêng là điều khó khăn, phức tạp và không hề đơn giản; bởi đây là lĩnh vực pháp luật nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội. Vì vậy, hoạt động này rất cần có sự định hướng về quan điểm, chủ trường của Đảng để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân, giải quyết “bài toán ” đất đai cho nhu cầu phát triển bền vững đất nước góp phần duy trì, ổn định kinh tế vĩ mô; nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia....

Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII được ban hành ngày 16/06/2022 với nhiều nội dung quan trọng định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 nói riêng.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội

Trên cơ sở phân tích những nội dung cơ bản, đặc biệt là những điểm mới của Nghị quyết số 18-NQ/TW, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã đề xuất 07 vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, cụ thể:

Một là, việc hoàn thiện pháp luật đất đai phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ về nội dung và xử lý những vấn đề đất đai do lịch sử để lại; khắc phục yếu kém, tồn tại của quản lý đất đai và điều chỉnh các loại hình sử dụng đất mới phát sinh.

Hai là, hoàn thiện pháp luật đất đai đặt trong bối cảnh bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Muốn vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai phải xử lý các vấn đề cụ thể: Việc xác định bảng giá đất giao cho các địa phương thực hiện; Bổ sung quy định về nâng cao tỷ lệ thành viên của hội đồng thẩm định giá, theo đó đại diện tổ chức tư vấn về giá đất độc lập, đại diện tổ chức hiệp hội thẩm định giá, hiệp hội bất động sản, công ty đấu giá đất,.... phải chiếm số lượng 2/3 thành viên nhằm bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ định giá đất; điều kiện thành lập, hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất; quy định về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp của định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch về nhà, đất qua các sàn giao dịch bất động sản, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm....

Ba là, để thực hiện quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ hoang nhằm đấu tranh với các hành vi đầu cơ, thu gom nhà, đất tạo ra tình trạng khan hiếm giả tạo để mua bán đất đai kiếm lời; thao túng thị trường bất động sản và sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả.... pháp luật đất đai cần được hoàn thiện theo hướng:

Bổ sung quy định về đầu tư xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, đầy đủ, chính xác trong phạm vi cả nước; ban hành quy định cụ thể, đồng bộ về quản lý, lưu trữ, cập nhật số liệu đất đai vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia; ...

Đồng thời, rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đăng ký đất đai; quy định về đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung các quy định về phí, lệ phí đất đai hợp lý, phù hợp với mức thu nhập của đại đa số người lao động, người làm công ăn lương nhằm khuyến khích họ tự giác kê khai chính xác, đúng sự thật về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thanh tra đất đai; kiên quyết thực hiện việc thu hồi đất được giao mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyển ra quyết định giao đất, cho thuê đất;...

Bốn là, giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quán triệt quan điểm này của Nghị quyết số 18-NQ/TW, pháp luật đất đai cần hoàn thiện theo hướng sửa đổi, bổ sung các quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Mặt khác, rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ, cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Hơn nữa, pháp luật đất đai cần đề cao, coi trọng việc bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm các quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm khắc phục tồn tại, yếu kém trong quá trình tổ chức thực hiện trong thời gian qua ở nước ta.

Năm là, căn cứ vào Nghị quyết số 18-NQ/TW về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất; pháp luật đất đai cần hoàn thiện theo hướng: Bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.

Trách nhiệm xây dựng khu tái định cư thuộc về Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Bổ sung quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, cụ thể: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.

Đồng thời, có quy định cụ thể, chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Sáu là, bổ sung các quy định về mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyền quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm góp phần phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta; tạo điều kiện thúc đẩy nền nông nghiệp hàng hóa phát triển theo xu hướng nông nghiệp xanh, nông nghiệp sạch và bền vững.

Để hoàn thiện, cần lưu ý: Bổ sung quy định mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn; bổ sung quy định, xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện thu hồi đất giao khoán không đầu tư từ các công ty nông, lâm nghiệp về đại phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định, phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng, miền. Bên cạnh đó, cần bổ sung, hoàn thiện các quy định nhằm thể chế hóa chính sách ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất sản xuất; ...

Bảy là, quán triệt nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW, việc hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm điều chỉnh các loại hình sử dụng đất mới hình thành được hoàn thiện theo hướng:

Bổ sung các quy định về chế độ sử dụng những loại đất mới phát sinh trên thực tế để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay; Sửa đổi, bổ sung các quy định đối với quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh trên cơ sở tổng kết việc thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế.

Ngoài ra, cần bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; Bổ sung quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển;..../.

Lê Anh