PGS.TS Trần Đình Thiên: TP HCM có "siêu cơ hội" nhưng cần có "siêu năng lực” để bức phá

Không gian đã mở rộng và phải tạo ra sức mạnh lớn hơn

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, cơ hội không tự động chuyển hóa thành tăng trưởng. Thành phố, doanh nghiệp và người dân phải có đủ năng lực để biến những thay đổi về không gian, thể chế và quy hoạch thành giá trị kinh tế thực tế.

 Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội”, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng "Siêu cơ hội" của TP HCM cần được chuyển hóa thành “siêu năng lực”.

Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, hai nền tảng quan trọng đang mở ra không gian phát triển mới cho TP HCM là Luật Phát triển đô thị và quy hoạch TP HCM với tầm nhìn 100 năm.

Nếu quy hoạch giúp mở rộng và định hình không gian phát triển, thì thể chế mới tạo cơ chế để thành phố chủ động tổ chức và khai thác không gian đó. “Đó chính là sự ‘đồng nhìn, đồng hướng, đồng tầm’ trong phát triển”, ông Thiên nói.

Không gian mới của TP HCM được hình thành trên sự kết nối giữa ba trung tâm lớn. TP HCM gắn với dịch vụ cao cấp, tài chính quốc tế và đổi mới sáng tạo; Bình Dương là trung tâm công nghiệp công nghệ cao; còn Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế về cảng biển nước sâu, logistics, hàng hải và du lịch.

Điểm quan trọng, theo ông Thiên, không phải cộng thêm diện tích hay dân số mà là kết nối các lợi thế thành một hệ sinh thái thống nhất. Tuy nhiên, để đạt được điều đó, TP HCM phải giải quyết bài toán năng lực doanh nghiệp. Mục tiêu tăng trưởng 10% trở lên đang tạo áp lực rất lớn, trong khi lực lượng doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn yếu, thiếu những doanh nghiệp lớn có khả năng dẫn dắt.

“Chúng ta đặt mục tiêu rất cao, nhưng thực lực của doanh nghiệp Việt Nam đang khá yếu và đang gặp rất nhiều khó khăn”, ông nhận định. Đây cũng là lý do nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, TP HCM cần hình thành một lực lượng doanh nghiệp đủ mạnh, có khả năng đổi mới sáng tạo, huy động vốn và tạo ra những chuỗi sản phẩm do doanh nghiệp Việt làm chủ.

Hạ tầng mở “bản đồ cơ hội”, bất động sản tái phân bổ giá trị

Nếu ông Thiên nhấn mạnh năng lực để biến cơ hội thành tăng trưởng, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế EnCity, chỉ ra hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất để tạo ra năng lực đó.

Ông Dũng nhìn nhận, thực tế phát triển TP HCM trong khoảng 20 năm qua cho thấy quy hoạch không phải lúc nào cũng quyết định hướng đô thị hóa. Hạ tầng giao thông mới là yếu tố dẫn dắt mạnh mẽ.

CEO EnCity dẫn chứng, dù các quy hoạch năm 1993 và 1998 từng định hướng thành phố phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông, đô thị hóa trên thực tế lại diễn ra mạnh hơn về phía Bắc và Đông Bắc, một phần nhờ lợi thế kết nối của Xa lộ Hà Nội và hệ thống hạ tầng liên vùng.

“Quy hoạch là một phần, nhưng hạ tầng mới thực sự là yếu tố dẫn dắt sự phát triển đô thị”, ông Dũng nhấn mạnh.

Tại diễn đàn, các chuyên gia cũng đồng tình và cho rằng, metro, Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành và các hành lang kết nối vùng, không chỉ giải quyết giao thông mà còn có thể làm thay đổi vị trí địa kinh tế của nhiều khu vực.

 Tại diễn đàn, các chuyên gia nhìn nhận, hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất tạo nên siêu đô thị TP HCM.

Đáng chú ý, Vành đai 3 có thể trở thành một “bản đồ cơ hội” mới khi kết nối các khu vực còn quỹ đất lớn với hệ thống cao tốc và metro. Những nơi từng bị xem là xa trung tâm 10-15 km có thể thay đổi đáng kể vị trí khi thời gian di chuyển được rút ngắn.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng khẳng định, hạ tầng không có nghĩa giá bất động sản sẽ tăng đồng loạt. Kinh nghiệm từ Tokyo, Bangkok và Thượng Hải cho thấy, metro có xu hướng tái phân bổ giá trị, tập trung mạnh hơn tại các điểm TOD.

Từ góc độ thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng cho rằng mô hình đô thị đa cực sẽ làm thay đổi khẩu vị đầu tư.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM mở rộng có thể đạt khoảng 25.000 căn năm 2026, tăng lên 31.000 căn năm 2027 và khoảng 48.000 căn năm 2028. Nguồn cung tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, trong khi các cực phát triển mới sẽ mở rộng cơ hội sang bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh và kinh tế biển.

Tuy nhiên, bà Dung lưu ý nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào kỳ vọng hạ tầng hay quy hoạch. Tiến độ triển khai và pháp lý mới là những yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa giá trị.

Bên cạnh hạ tầng, ông Dũng cũng cảnh báo về chi phí đô thị. Thiệt hại do ùn tắc giao thông tại TP HCM được ông dẫn lại ở mức khoảng 6 tỷ USD mỗi năm, trong khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình được đề cập ở mức hơn 30 lần.

Từ những dẫn chứng trên, các chuyên gia cho rằng, câu chuyện “siêu đô thị, siêu cơ hội” thực chất là bài toán nâng cấp năng lực. TP HCM đang có không gian phát triển lớn hơn, những cực tăng trưởng mới và hệ thống hạ tầng cũng kỳ vọng tạo ra các hành lang kinh tế mới. Nhưng nếu thiếu năng lực thực thi, vốn, doanh nghiệp đủ mạnh và quản trị hiệu quả, những cơ hội đó vẫn chỉ nằm trên bản đồ. 

Như PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh, “siêu cơ hội” chỉ thực sự có ý nghĩa khi TP HCM tạo được “siêu năng lực” để biến cơ hội thành giá trị phát triển.