Phải đánh giá cẩn trọng, kỹ lưỡng về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư
Nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư.
Dự thảo lần 5 của Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến. Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án, trong đó phương án 1 là bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.
Ảnh minh họa
Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, căn cứ cho đề xuất mới về sở hữu nhà chung cư là thiếu cơ sở thực tiễn khi cơ quan soạn thảo lấy lý do “thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư tại các địa phương gặp khó khăn, mà một trong những nguyên nhân là do pháp luật về nhà ở không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư…”.
Theo ông Đường, không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở.
“Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Đây là khối tài sản rất lớn của một gia đình” - ông Đường nhấn mạnh, đồng thời cho rằng không thể vì một thực tiễn khác với thực tiễn hiện nay để ra một quyết định là chấm dứt quyền sở hữu “một cách đơn giản”.
“Nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư” - ông Đường khuyến cáo.
Còn việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ, theo ông Đường, cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước (bảo vệ quyền sở hữu cho người dân), chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư.
GS.TS Trần Ngọc Đường phát biểu
Chia sẻ góc nhìn, ông Đỗ Duy Thường, Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cũng cho rằng không nên có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
“Điều quan trọng là cần rà soát tất cả các dự thảo chính sách về quyền sở hữu nhà chung cư cho đầy đủ, rõ ràng, cụ thể, minh bạch” – ông Thường nói.
Việc rà soát này, theo ông Thường, phải không trái với chủ trương, đường lối của Đảng, Hiến pháp và pháp luật hiện hành; phải bảo đảm tính khoa học, khả thi, phù hợp với thực tiễn…, nhất là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.
Trong trường hợp nhà chung cư bị tháo dỡ hoặc hủy bỏ, ông Thường đề nghị, cần quy định đầy đủ, rõ ràng chính sách đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư cần được thảo luận dân chủ với cư dân và trên cơ sở các quy định của pháp luật; chính sách tái định cư trong trường hợp không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải phù hợp với chính sách tái định cư quy định tại Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan, bảo đảm ít nhất bằng nơi ở cũ hoặc tốt hơn.
Trong khi đó, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng, kỹ càng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
“Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản” – ông Tuấn nhìn nhận. Trong hai phương án dự thảo luật đưa ra, ông Tuấn đề nghị cân nhắc chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Dẫn kinh nghiệm một số quốc gia, PGS.TS Đặng Minh Tuấn, Trường Đại học Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho hay, các nước chủ yếu điều chỉnh các khía cạnh về chuẩn mực tối thiểu nhà ở, nhà ở xã hội và hỗ trợ nhóm yếu thế về nhà ở; hoặc kiểm soát mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà.
Do đó, ông góp ý, Luật sửa đổi cần nghiên cứu, nhấn mạnh hơn khía cạnh về bảo đảm quyền có chỗ ở, sở hữu nhà của công nhân và bổ sung các quy định bảo đảm quyền của cá nhân, nhóm yếu thế trong xã hội về nhà ở.
