Phải rành mạch cơ chế xác định giá đất

Vì sao giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường?

Giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Theo PGS.TS Ngô Trí Long – Đại học Thành Đông, giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, sử dụng đất. Do vậy, các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội.

Với vai trò quan trọng, tác động đến toàn bộ xã hội, các giai tầng, các lĩnh vực của đất đai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Lãnh đạo Quốc hội, phát huy tinh thần chủ động, chuẩn bị từ sớm từ xa đối với dự luật đặc biệt quan trọng này, Tọa đàm do Thường trực Ủy ban Kinh tế tổ chức tập trung thảo luận các vấn đề liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. "Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh.

Chỉ ra thực tế, tại nước ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, bao gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số, thậm chí áp dụng một số phương pháp hiện đại, tiến tới xác định giá trị vùng, song PGS.TS Ngô Sĩ Long đặt câu hỏi: vì sao giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường? Trong khi đó, ở các nước phát triển giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức sai lệnh chỉ ở mức từ 5 đến 7%? Làm thế nào để mức giá của Nhà nước xác định phản ánh sát với giá thị trường đến nay vẫn là vấn đề phải xử lý trong dự luật Đất đai (sửa đổi).

Bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương Đảng

Từ kinh nghiệm của các nước, cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất ở nước ta, một số chuyên gia nhấn mạnh, để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần bảo đảm 5 yếu tố: cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.

“Nếu một trong 5 yếu tố này không đáp ứng được thì công tác định giá đất cũng khó đạt mục tiêu. Đặc biệt, giá đất phải do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Có như vậy hoạt động định giá mới đảm bảo khách quan, minh bạch, phản ánh đúng giá trị của thị trường”, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị.

Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của dự luật Đất đai (sửa đổi) lần này là khắc phục những tồn tại trong quy định và tổ chức thực hiện Luật Đất đai hiện hành, thể chế hóa Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và Nghị quyết số 18 - NQ/TW của Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", bảo đảm tính thống nhất của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật, giải quyết hài hòa quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể có liên quan trong quản lý, sử dụng đất đai.

Đối chiếu với mục tiêu trên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc chỉ rõ, Nghị quyết 19 - NQ/TW của Trung ương về "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại" chỉ quy định, giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường, tuy nhiên, Nghị quyết số 18 đã quy định "Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường".

Như vậy, Nghị quyết số 18 đã có nhận thức mới, tư duy mới về xác định giá đất nhưng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến Nhân dân về cơ bản vẫn chưa thực sự thay đổi so với Luật hiện hành. Do đó, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo phải rà soát lại quy định tại Nghị quyết của Trung ương để thể chế hóa đầy đủ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với mục giá đất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất của dự thảo Luật, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc đề nghị, quy định của dự thảo Luật cần bảo đảm khi đại biểu Quốc hội, cử tri, người dân đọc lên có thể hình dung rành mạch cơ chế xác định giá đất. Theo đó, để hình thành cơ chế định giá đất thì phải rành mạch các chủ thể tham gia định giá đất, từ hội đồng thẩm định, tư vấn xác định giá đất đến quyết định giá đất. Đồng thời, đưa ra quy định về nguyên tắc, tiêu chí, quy trình, thủ tục để vận hành quá trình định giá đất, từ đó tạo dựng phương thức, cách thức xác định giá đáp ứng yêu cầu đề ra.

Thanh Hải