Phân bậc trong thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất - chính sách bám sát thực tiễn đời sống

Áp lực tài chính từ thực tế

Nếu ai đã từng chứng kiến cảnh người dân cầm tờ thông báo thuế mà lặng người thì mới thấy hết giá trị của sự thay đổi chính sách lần này. Như trường hợp của bà Nguyễn Thị Hồng ở khối Đức Thịnh, phường Vinh Lộc, tỉnh Nghệ An là một ví dụ. Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để tách thửa đất vườn cho con, số tiền mà gia đình bà được thông báo phải nộp là gần 4,5 tỷ đồng tiền thuế cho 300 m2 đất. Điều đáng nói, giá trị thực tế của mảnh đất này nếu bán đi cũng chỉ rơi vào khoảng 3 tỷ đồng. Nghịch lý tiền thuế cao hơn cả giá trị thực của mảnh đất sau khi chuyển đổi đã khiến gia đình bà Hồng rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Tiếp tục nộp tiền thì không đủ khả năng tài chính, mà dừng lại thì con cái không có đất để an cư.

Thửa đất gia đình bà Nguyễn Thị Hồng định tách thửa cho con gái. Ảnh: Kim Hoa

Nhiều hộ gia đình khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng đột biến về nghĩa vụ tài chính này là do sự cộng hưởng giữa bảng giá đất mới và mức thu 100% chênh lệch giữa giá đất ở với đất nông nghiệp. Thực tế này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn tạo áp lực lớn cho công tác quản lý.

Ông Hoàng Công Tuấn, chuyên viên Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị, UBND phường Vinh Lộc cho biết, sau khi vận hành chính quyền địa phương 2 cấp, UBND phường phải ban hành rất nhiều quyết định để hủy bỏ quyết định trước đây của UBND thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với lý do người dân không đủ khả năng để nộp tiền sử dụng đất với mức thu 100% theo quy định mới.

Cán bộ phường Vinh Lộc kiểm tra thực tế sử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn. Ảnh: Kim Hoa

Nghị quyết 254 và Nghị định 50: Hài hòa mức thu theo hướng nhân văn

Trên cơ sở nhận diện rõ những bất cập về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, ngày 11/12/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254 nhằm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn pháp lý. Để nhanh chóng đưa chính sách vào thực tiễn, Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, hướng dẫn chi tiết các cơ chế ưu đãi, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và thực hiện quyền lợi đất đai của mình. Theo đó, từ ngày 01/01/2026, mức thu khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được phân bậc linh hoạt. Cụ thể: Mức 30% áp dụng cho diện tích trong hạn mức giao đất ở, mức 50% áp dụng cho diện tích vượt hạn mức 1 lần và mức 100% áp dụng cho phần diện tích còn lại.Cách tiếp cận theo kiểu bậc thang này không chỉ giúp giảm bớt áp lực tài chính cho người dân mà còn đảm bảo sự công bằng, điều tiết hợp lý nguồn lực đất đai trong giai đoạn mới.

Cán bộ phường Vinh Phú khảo sát nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ dân. Ảnh: Kim Hoa

Dưới góc nhìn của cơ quan quản lý thuế, ông Nghiêm Xuân Đình, Tổ trưởng Tổ quản lý các khoản thu khác, Thuế cơ sở 1, Thuế tỉnh Nghệ An đánh giá đây là một bước đi sát sườn với thực tế. Ông nhấn mạnh: "Mức thu mới đặc biệt nhân văn đối với những gia đình có nhu cầu tách thửa cho con cái trong hạn mức đất ở. Việc hạ thấp tỷ lệ thu giúp giảm đáng kể áp lực tài chính, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp".

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Nam, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Land 360 nhận định, mức thu 30% là con số lý tưởng để hỗ trợ những người có nhu cầu thực. Ngược lại, việc áp dụng mức thuế cao hơn cho phần diện tích ngoài hạn mức là hoàn toàn hợp lý, bởi khi sở hữu một tài sản có giá trị thương mại lớn hơn, người dân cần có trách nhiệm đóng góp tương xứng.

"Chính sách này đã giải được bài toán khó: Vừa ưu tiên mục đích an cư, vừa đảm bảo tính công bằng đối với các hoạt động tích lũy tài sản hoặc đầu tư kinh doanh" - ông Nam chia sẻ.

Bên cạnh đó, phương pháp xác định giá thuế theo từng khu vực cụ thể do địa phương ban hành cũng nhận được nhiều phản hồi tích cực. Việc áp giá thích hợp với đặc thù từng địa bàn cho thấy sự linh hoạt của Nhà nước trong việc bám sát biến động thị trường, đảm bảo mọi khoản thu đều minh bạch và phù hợp với thực tế đời sống người dân.

Không dừng lại ở những con số, Nghị định số 50 còn có nhiều quy định đậm tính nhân văn. Điển hình là quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất. Đối với các hộ nghèo, gia đình có công với cách mạng hoặc đối tượng chính sách, quy định này là giải pháp tối ưu hóa giải nút thắt tài chính. Cùng đó, thủ tục hành chính cũng được yêu cầu tinh gọn và minh bạch hóa tối đa, giúp người dân tiết kiệm thời gian, công sức.

Ông Phạm Thanh Hải - Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị, UBND phường Vinh Phú chia sẻ: "Nghị quyết 254 và Nghị định 50 thực sự là luồng sinh khí mới. Một khi mức thu đã hợp lý và cách làm minh bạch, người dân sẽ tự giác thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình".

Giải quyết thủ tục hành chính tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường Vinh Phú. Ảnh: Kim Hoa

Có thể thấy, khi chính sách bám sát hơi thở đời sống, những nút thắt sẽ tìm được lời giải. Nghị quyết số 254, Nghị định số 50 không chỉ hồi sinh hàng loạt hồ sơ đất đai đang bị đình trệ mà còn củng cố niềm tin vững chắc của nhân dân vào sự công bằng của pháp luật. Khi nghĩa vụ tài chính về đất đai không còn là gánh nặng, đất đai sẽ thực sự là nguồn lực quý giá để mỗi mái ấm thêm vững chãi, góp phần vào sự phát triển thịnh vượng chung của toàn xã hội.