Phân khúc văn phòng 'ấm' dần, 2026 có phải năm bứt tốc?

Lực cầu văn phòng từ các tập đoàn đa quốc gia

Theo báo cáo Asia Pacific Outlook 2026 của Savills, nhu cầu văn phòng hạng A tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương được dự báo duy trì tích cực, đặc biệt tại các trung tâm mới nổi như Ấn Độ, Việt Nam và Malaysia, nơi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hiện diện nhằm tiếp cận nguồn lao động chất lượng với chi phí cạnh tranh.

Trong bức tranh đó, Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường có triển vọng tích cực nhất. Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, giai đoạn 2022-2025 phản ánh rõ xu hướng phục hồi của nền kinh tế. Sau mức tăng trưởng khoảng 8% năm 2022, GDP năm 2023 đạt khoảng 5,1%, trước khi phục hồi lên 7,1% năm 2024 và đạt 8,02% năm 2025. Song song với đó, GDP bình quân đầu người tăng từ khoảng 3.700 USD năm 2022 lên gần 5.026 USD năm 2025, tạo nền tảng tiêu dùng và mở rộng tầng lớp trung lưu, qua đó thúc đẩy nhu cầu về không gian thương mại và văn phòng chất lượng cao.

Savills nhận định nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại khu vực sẽ tiếp tục duy trì tích cực, đặc biệt tại các trung tâm nhân lực mới nổi như Việt Nam, nơi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hiện diện để tiếp cận nguồn lao động cạnh tranh. Cùng lúc, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và chiến lược “China plus one” tiếp tục củng cố vai trò của Việt Nam trong hệ sinh thái sản xuất - logistics, kéo theo nhu cầu dài hạn đối với hạ tầng văn phòng hiện đại. Việc mở rộng hiện diện của các doanh nghiệp quốc tế trong lĩnh vực công nghệ và điện tử không chỉ làm sôi động thị trường, mà còn trực tiếp thúc đẩy các tiêu chuẩn mới về không gian làm việc hiện đại, bền vững và dài hạn hơn tại Việt Nam.

Ông Neil MacGregor, CEO của Savills Việt Nam nhận định: “Việt Nam đã vượt qua giai đoạn thu hút đầu tư chủ yếu dựa trên lợi thế chi phí. Dòng vốn hiện nay đang hướng mạnh vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như sản xuất công nghệ, điện tử, logistics hiện đại và các ngành gắn với chuỗi cung ứng toàn cầu. Điều này đang tái định hình nhu cầu bất động sản theo hướng chất lượng, bền vững và dài hạn hơn”.

Dòng vốn FDI chất lượng cao duy trì ổn định là yếu tố củng cố triển vọng thị trường. Năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 38-40 tỷ USD, trong khi vốn giải ngân đạt mức kỷ lục. Cùng với đó, đầu tư công quy mô lớn vào hạ tầng giao thông và logistics đang mở rộng không gian phát triển đô thị và các cực tăng trưởng mới.

Tăng trưởng thực nâng đỡ nhu cầu văn phòng

Ở góc độ thị trường cụ thể, báo cáo MarketBeat Q4 2025 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục là động lực tăng trưởng chính. Năm 2025, văn phòng hạng B chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi hạng A chiếm 43%. Riêng quý IV/2025, thị trường đón gần 79.000 m² nguồn cung hạng B mới tại khu vực phía Tây.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên mặt bằng lớn, hiệu quả và các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh”.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A quý IV/2025 tăng lên hơn 77%, phản ánh nhu cầu ổn định với các tòa nhà chất lượng cao. Trong khi đó, hạng B giảm còn khoảng 85% do nguồn cung mới gia nhập, nhưng nhu cầu nền tảng vẫn duy trì tích cực. Giá thuê hạng A giữ ổn định ở mức 31,85 USD/m²/tháng và tăng 2,65% theo năm.

Giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến bổ sung gần 300.000 m² nguồn cung mới, khoảng 60% tập trung tại phía Tây. Sự gia tăng cạnh tranh được xem là bước chuyển tự nhiên của một thị trường đang trưởng thành, nơi các dự án đạt tiêu chuẩn xanh và vận hành chuyên nghiệp sẽ trở thành chuẩn mực mới.

Theo Cushman & Wakefield, những dự án đạt tiêu chuẩn kỹ thuật cao và chứng chỉ xanh sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng. Xu hướng này cho thấy thị trường văn phòng đang chuyển sang chu kỳ tăng trưởng dựa trên chất lượng, hiệu quả vận hành và nhu cầu sử dụng thực - nền tảng quan trọng cho giai đoạn phát triển bền vững năm 2026 và các năm tiếp theo.

Ông Thuận, cho biết: “Các doanh nghiệp ngoài việc xem xét cái yếu tố về ngân sách thì các yếu tố như mặt bằng lớn và hiệu quả, quy mô của dự án, và chất lượng xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh đang ngày càng được xem xét kỹ hơn. Dù làn sóng nguồn cung Hạng B mới trong thời gian gần đây đã tác động tạm thời đến tỷ lệ lấp đầy, các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì tích cực. Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn”.

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế thực, dòng vốn dài hạn và hạ tầng tiếp tục mở rộng, thị trường văn phòng năm 2026 không chỉ dựa vào chu kỳ ngắn hạn mà được nâng đỡ bởi những yếu tố cấu trúc. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp phân khúc văn phòng duy trì đà tăng trưởng bền vững trong giai đoạn tới.

Ánh Phương/VOV.VN