Pháp luật thế giới về thị trường bất động sản: Monaco bảo tồn bản sắc phố cổ

Monaco-Ville, còn được biết đến với tên gọi The Rock (khu Đá), là khu phố lịch sử lâu đời của Monaco. Nguồn: Instagram/ampmonaco

Khi thị trường bất động sản có thể làm thay đổi bản sắc phố cổ

Monaco-Ville, còn được biết đến với tên gọi The Rock (khu Đá), là khu phố lịch sử lâu đời của Monaco. Đây là nơi tập trung nhiều công trình quan trọng như Cung điện Hoàng thân, Nhà thờ Chính tòa, Tòa thị chính và trụ sở Tòa án Tối cao. Tuy nhiên, giá trị của khu vực không chỉ nằm ở những công trình kiến trúc hay di tích lịch sử, mà còn ở chức năng cư trú và đời sống cộng đồng được duy trì qua nhiều thế hệ.

Trước sức ép ngày càng lớn từ thị trường bất động sản, Chính phủ Monaco cảnh báo rằng hoạt động đầu cơ, chuyển đổi nhà ở thành cơ sở lưu trú ngắn hạn và sự thay thế các cửa hàng địa phương bằng những cơ sở chủ yếu phục vụ khách du lịch, cùng các dự án cải tạo quy mô lớn có thể làm biến đổi cấu trúc của khu phố cổ và mục đích sử dụng của các bất động sản.

Vấn đề này cho thấy nghịch lý trong bảo tồn đô thị: ngay cả khi các công trình lịch sử vẫn được giữ nguyên về hình thức, khu phố vẫn có thể mất đi bản sắc nếu cư dân lâu năm không còn khả năng sinh sống tại đó, nhà ở dần chuyển sang mục đích khai thác du lịch và những dịch vụ thiết yếu biến mất.

Vì vậy, bảo tồn phố cổ không thể chỉ giới hạn ở việc kiểm soát chiều cao công trình, vật liệu xây dựng hay hình thức mặt tiền. Chính sách bảo tồn còn phải giải quyết câu hỏi ai có thể sở hữu, sử dụng và khai thác bất động sản trong khu vực, những hoạt động nào được phép diễn ra, và Nhà nước cần can thiệp đến đâu để duy trì sự cân bằng giữa lợi ích kinh tế với giá trị di sản.

Để ứng phó với những nguy cơ này, Monaco xây dựng khuôn khổ pháp lý chuyên biệt nhằm tăng cường quyền kiểm soát của Nhà nước đối với bất động sản tại Monaco-Ville.

Theo thông tin được Hội đồng Quốc gia Monaco công bố, dự luật số 1134 về bảo vệ khu The Rock được thông qua ngày 12/10/2026. Văn bản hướng tới ba lĩnh vực chính, đó là kiểm soát một số giao dịch chuyển nhượng bất động sản, quản lý việc thay đổi công năng sử dụng và tăng cường giám sát hoạt động xây dựng, phá dỡ, cải tạo. Cách tiếp cận này không chỉ xem từng công trình như một tài sản riêng lẻ, mà đặt bất động sản trong mối quan hệ với toàn bộ khu phố. Một giao dịch mua bán, một quyết định chuyển đổi công năng hoặc một dự án cải tạo có thể hợp pháp khi xét riêng, nhưng nếu nhiều trường hợp diễn ra đồng thời, tổng tác động có thể làm thay đổi cơ cấu dân cư, hoạt động thương mại và cảnh quan của cả khu vực.

Monaco-Ville, còn được biết đến với tên gọi The Rock (khu Đá), là khu phố lịch sử lâu đời của Monaco. Nguồn: www.petrini.mc

Trao quyền ưu tiên mua bất động sản cho Nhà nước

Một trong những công cụ quan trọng được Monaco đề xuất là quyền ưu tiên mua của Nhà nước. Theo cơ chế này, khi một số bất động sản thuộc khu vực được bảo vệ được đưa ra giao dịch, Nhà nước có thể được ưu tiên mua theo trình tự và điều kiện pháp luật quy định. Phạm vi kiểm soát được thiết kế để xem xét cả một số giao dịch liên quan đến cổ phần hoặc phần vốn trong doanh nghiệp sở hữu bất động sản, cũng như việc chuyển nhượng cơ sở kinh doanh và quyền thuê mặt bằng. Cách tiếp cận này nhằm hạn chế nguy cơ các giao dịch làm thay đổi quyền kiểm soát tài sản hoặc hoạt động kinh doanh trong khu phố cổ mà không được xem xét đầy đủ dưới góc độ bảo tồn.

Chẳng hạn, một mặt bằng thương mại thiết yếu, một ngôi nhà có giá trị kiến trúc hoặc một bất động sản nằm tại vị trí đặc biệt trong không gian di sản có thể cần được xem xét khác với những tài sản thông thường. Tuy nhiên, công cụ này không đồng nghĩa với việc Nhà nước có quyền tùy ý thu hồi tài sản tư nhân. Việc thực hiện phải tuân thủ trình tự pháp lý, cơ chế xác định giá và các bảo đảm dành cho chủ sở hữu. Quyền lợi của người bán, tính minh bạch của giao dịch và khả năng giải quyết tranh chấp là những điều kiện quan trọng để quyền ưu tiên mua không trở thành nguồn bất định cho thị trường.

Nếu chủ sở hữu bất động sản không đồng ý với mức giá mua mà Nhà nước đưa ra, họ có quyền rút lại tài sản của mình khỏi thị trường mà không phải chịu bất kỳ hình thức phạt nào. Mọi trường hợp thu hồi tài sản trái với ý muốn của chủ sở hữu đều phải tuân thủ các quy định hiện hành của Monaco về trưng thu tài sản cùng các cơ chế bảo vệ pháp lý đi kèm.

Chính phủ khẳng định mục đích của dự thảo luật là quản lý sự phát triển trong tương lai chứ không phải ngăn cản đầu tư vào Monaco-Ville. Dự luật cũng quy định các biện pháp giám sát, trong đó có việc lập danh sách công khai các bất động sản được Nhà nước mua theo quyền ưu tiên mua và yêu cầu Chính phủ báo cáo Hội đồng Quốc gia ba năm một lần về tình hình thực hiện luật.

Một khu phố cổ được bảo tồn thành công không chỉ là nơi những công trình cũ vẫn đứng vững, mà còn là nơi nhà ở tiếp tục có người sinh sống, cửa hàng địa phương duy trì hoạt động và các không gian công cộng vẫn phục vụ cộng đồng. Mục tiêu cuối cùng của quản lý bất động sản tại khu phố cổ vì thế không phải ngăn chặn mọi thay đổi, mà là bảo đảm sự thay đổi không làm mất đi những giá trị khiến khu phố trở nên độc đáo và đáng được gìn giữ.