Phát Đạt toan tính gì khi "đánh lớn" vào Thủ Thiêm?

Phối cảnh Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Ảnh: PDR.

"Bom tấn" và những vấn đề tài chính

Ngày 23/10 tới, Phát Đạt sẽ khởi công các khối 2-1 và 2-3 thuộc dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem nằm trên bán đảo Thủ Thiêm, TP.HCM. Dự án dự kiến được xây dựng và hoàn thành cuối năm 2029.

Lotte Eco Smart City Thu Thiem được xem là dự án lớn nhất mà Phát Đạt từng tham gia, có tổng giá trị đầu tư lên đến 60.000 tỷ đồng. Theo thoả thuận với Lotte Group, Phát Đạt sẽ giữ vai trò phát triển 2 khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3, cùng khối đế gồm 4 tầng thương mại - dịch vụ và các tầng hầm; đồng thời sẽ đồng phát triển đối với hợp phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6.

Yuanta Research cho biết ban lãnh đạo Phát Đạt kỳ vọng dự án sẽ mang lại nguồn thu rất lớn. Một là nguồn thu từ bán căn hộ với ước tính 1.143 sản phẩm, giá bán khoảng 400 triệu đồng/m2, mang về doanh thu đạt 2,3 tỷ USD, lợi nhuận khoảng 6.000 tỷ đồng. Hai là nguồn thu từ cho thuê khối văn phòng thương mại, ước tính khoảng 120.000m2 với giá trung bình 68 USD/m2/tháng, mang về khoảng 88 triệu USD/năm.

Đây đều là những con số đáng kể nếu đặt cạnh quy mô doanh thu mà Phát Đạt ghi nhận trong 4 năm qua (2022-2025) lần lượt là: 1.505 tỷ đồng, 618 tỷ đồng, 822 tỷ đồng và 1.325 tỷ đồng.

NguồN: PV tổng hợp từ BCTC các năm

Tuy nhiên, trước khi mơ về "bom tấn" này, Phát Đạt sẽ phải giải quyết một loạt vấn đề tài chính kéo dài lâu nay.

Một là các khoản phải thu quá lớn. Tại ngày 30/6/2026, tổng giá trị các khoản phải thu đã lên tới 9.610 tỷ đồng, tăng 51% so với đầu năm, chiếm 33,6% tổng tài sản.

Trong số này, có hàng trăm tỷ đồng đã chi cho các dự án nhưng bị ngừng lại, gồm: 209 tỷ đồng đã trả cho Tổng công ty Cổ phần Đền bù giải toả liên quan đến dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng; 70 tỷ đồng cho Công ty Cổ phần Đức Khải liên quan dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu Cổ Đại để đổi lấy đất tại phường Long Bình, TP.HCM. Những khoản này đều bị xếp vào "nợ xấu" khiến Phát Đạt phải trích lập cả trăm tỷ đồng.

Hai là tồn kho rất lớn, tại ngày 30/6/2026 đạt tới 13.555 tỷ đồng, chiếm 47,4% tổng tài sản. Đây là nguyên do chủ yếu khiến dòng tiền kinh doanh 6 tháng của Phát Đạt âm tới 2.815 tỷ đồng - nối dài mạch âm dòng tiền kinh doanh trong các năm 2024- 2025, lần lượt là: âm 4.616 tỷ đồng và âm 2.975 tỷ đồng.

Một điểm đáng chú ý là trong quý III/2026, Phát Đạt đã hoàn tất việc bán dự án The EverRich 2, qua đó giảm giá trị hàng tồn kho gần 6.000 tỷ đồng cho kỳ báo cáo tiếp theo. Cùng với việc bán thành công dự án Thuận An 1, tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tổng tài sản có thể giảm xuống trên dưới 30%.

Áp lực xoay vốn

Dù đã xử lý hàng tồn kho khá đáng kể, áp lực vốn với Phát Đạt vẫn là rất lớn. Nguyên nhân là ngoài dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem, tập đoàn này đang đầu tư vào một loạt dự án lớn khác như: 239 Cách Mạng Tháng Tám, TP.HCM (mua vốn góp trong Công ty CP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN từ tay Đại Quang Minh, đã chi 975 tỷ đồng), Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic (đã và đang triển khai), Han River tại Đà Nẵng (góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point), Poulo Condor Côn Đảo…

Đó là chưa kể Phát Đạt đã chi hàng nghìn tỷ đồng khác để thâu tóm quỹ đất. Điển hình là chi 1.700 tỷ đồng cho ông Nguyễn Thanh Hiển và 144 tỷ đồng cho bà Đoàn Thị Minh Nguyệt để mua quỹ đất tại Bình Dương cũ, 300 tỷ đồng cho bà Nguyễn Thị Diễm Xuân để nhận chuyển nhượng vốn góp trong Công ty Cổ phần Du lịch Biển Xanh, 51 tỷ đồng cho ông Nguyễn Cao Tiến để nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty TNHH Tài Tiến tại công ty con là Công ty Cổ phần Dịch vụ Logistics Phước Hòa nhằm sở hữu lô đất 24 ha tại Phường Tân Phước, TP.HCM.

Ngoài ra, Phát Đạt còn mong muốn mở rộng thêm danh mục dự án khi hợp tác cùng Công ty TNHH Đầu tư Hai Bốn Một và Công ty CP Đầu tư và Thương mại MIAN với giá trị gần 520 tỷ đồng tại mỗi đơn vị.

Điều đáng nói là Phát Đạt nuôi tham vọng lớn trong bối cảnh nguồn thu khá nhỏ bé. 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần chỉ đạt vỏn vẹn 158 tỷ đồng. Tập đoàn này sở dĩ có lãi lớn là nhờ vào việc "bán con": bán toàn bộ cổ phần trong Công ty CP Đầu tư Senerity và thông qua Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương bán toàn bộ cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long.

Thực tế, việc "bán con" như trên gần như đã thành thông lệ của Phát Đạt trong suốt 3 năm trở lại đây và chưa có dấu hiệu kết thúc trong năm 2026 khi đang tiến hành bán Công ty CP Cao ốc Hoà Phú (chủ dự án Thuận An 2), bán 35% cổ phần tại Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp và xúc tiến bán cổ phần tại Công ty CP Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside…

Tuy nhiên, nguồn thu từ việc "bán con" là không bền vững (chỉ thu một lần). Trong bối cảnh đó, Phát Đạt buộc phải vay nợ để cân đối dòng tiền. Đến tháng 6/2026, dư nợ vay đã đạt 5.246 tỷ đồng. Hệ quả là chi phí tài chính trở thành gánh nặng, chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2026 đã đạt 536 tỷ đồng, tăng 4,1 lần so với cùng kỳ. Cũng cần nhấn mạnh thêm rằng đại đa số nguồn tiền mà Phát Đạt tham gia vào dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem vừa qua là đến từ sự tài trợ của MB.

Chính vì thế, những năm qua, gọi vốn từ cổ đông trở thành một trong những phương án giúp Phát Đạt bổ sung nguồn lực tài chính. Gần nhất, ban lãnh đạo đã thuyết phục được cổ đông thông qua kế hoạch phát hành 199,561 triệu cổ phiếu để hút về 1995,61 tỷ đồng.

Nhưng trước khi dòng tiền tươi này đổ về tài khoản, Phát Đạt vẫn phải loay hoay xoay vốn với áp lực không nhỏ, nhất là khi thị trường địa ốc năm 2026 vốn chẳng dễ dàng.