Phát mãi tài sản, ngân hàng rầm rộ rao bán đất

Rao bán hàng loạt bất động sản giá trị lớn

Từ đầu năm đến nay, BIDV, VietinBank, Sacombank rao bán nhiều dự án bất động sản, tài sản gắn liền với đất.

Cụ thể, BIDV rao bán khoản nợ 4.063 tỷ đồng đối với chủ đầu tư Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên.

Tài sản rao bán là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM); quyền tài sản của mỏ đá thuộc huyện Quốc Oai (Hà Nội).

Trong đó, dự án Kenton Node có tên cũ là Kenton Residences, diện tích hơn 10 ha với 9 tòa nhà, gần 1.700 căn hộ.

Triển khai được 11 năm nhưng đến nay, dự án mới chỉ hoàn thành một số hạng mục nhỏ, còn lại phần lớn đều dở dang, sắt thép hoen gỉ, xuống cấp.

Trước đó, một số căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), quận 7, TP.HCM cũng được BIDV rao bán nhiều lần. The Era Town do CTCP Đức Khải làm chủ đầu tư, với tổng vốn đầu tư gần 4.800 tỷ đồng.

Dự án có hơn 3.000 căn hộ bắt đầu bàn giao vào năm 2013. BIDV đã công bố thông tin bán phát mãi 3 đợt với số lượng căn hộ khác nhau. Giá bán khởi điểm từ 15 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với trung bình thị trường.

Giá bán căn hộ dao động từ 2,2 tỷ đồng đến 5,5 tỷ đồng/căn. Các chung cư phát mãi đều chưa có sổ đỏ cho riêng từng căn. BIDV Gia Định hỗ trợ cho vay tối đa 60% giá khởi điểm của căn hộ theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước.

BIDV cũng đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất tại Bình Quới, quận Bình Thạnh, TP.HCM, có diện tích hơn 517 m2, với giá tối thiểu 30 tỷ đồng.

Ngân hàng còn đấu giá 30 quyền sử dụng đất ở tại đô thị huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Thanh An An làm chủ đầu tư, giá khởi điểm là 92,3 tỷ đồng.

VietinBank đầu năm nay cũng rao bán khoản nợ gần 165 tỷ đồng, với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và nhà xưởng trên diện tích 1 ha tại TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra, VietinBank bán đấu giá tài sản gồm 2 quyền sử dụng lô đất tổng diện tích 240 m2 tại Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, với giá khởi điểm gần 10,5 tỷ đồng; gần 310 m2 đất ở Hưng Yên kèm tài sản trên đất với giá gần 340 tỷ đồng.

Sacombank gây chú ý hơn khi rao bán khối tài sản trị giá gần 10.000 tỷ đồng tại TP.HCM, Hà Nội. Các bất động sản gồm 134 ha Khu công nghiệp Phong Phú, gần 8 ha đất ở huyện Bình Chánh, 8 khu đất ở Hà Nội...

Các nhà băng đẩy mạnh phát mãi tài sản đảm bảo thu hồi nợ xấu. Giá chào bán cũng được các ngân hàng điều chỉnh giảm dần, nhằm kỳ vọng có thể sớm “đẩy” hàng, thu hồi nợ xấu, giảm gánh nặng trích lập dự phòng, đóng góp tích cực vào tổng lợi nhuận.

Trong một báo cáo phân tích về cổ phiếu STB của Sacombank vừa được Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) công bố cho biết, kế hoạch trước Đại hội cổ đông của Ngân hàng Sacombank năm nay là sẽ xử lý 12.000 - 15.000 tỷ đồng nợ tồn đọng trong năm 2020, không tính việc thanh lý quỹ đất Phong Phú. Việc thanh lý thành công quỹ đất Phong Phú sẽ giúp hỗ trợ con số này.

Theo VSCS, các thông tin chi tiết hơn về khoản xử lý nợ lớn như thanh lý quỹ đất Phong Phú và thu nợ gốc ở Cần Đước sẽ chỉ được công bố tại phiên họp Đại hội đồng cổ đông thường niên trong phần hỏi đáp.

Nếu như những năm trước, các ngân hàng liên tục bán nợ xấu có tài sản thế chấp là bất động sản cho Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) thì gần đây, các nhà băng không ngừng đẩy mạnh phát mãi tài sản, thu hồi nợ xấu.

Nguyên nhân, sau thời hạn 5 năm bán nợ xấu cho VAMC, năm 2019 là lúc các ngân hàng phải tất toán trái phiếu VAMC đối với những khoản nợ chưa xử lý được, dù đã trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro 20% cho mỗi năm.

Vì thế, khi nợ xấu được nhận về, các nhà băng nỗ lực tất toán tài sản, kể cả phải giảm giá bán trong các phiên đấu giá để tìm được người mua.

Phát mãi tài sản, nhiều vướng mắc

Số liệu được ông Nguyễn Văn Du, Quyền Chánh Thanh tra, giám sát ngân hàng (NHNN) công bố ước tính đến cuối tháng 12/2019, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống ở mức 1,89%, hoàn thành mục tiêu dưới 2% hồi đầu năm.

Tính từ năm 2012 đến nay, toàn hệ thống các tổ chức tín dụng đã xử lý được 1.064.000 tỷ đồng nợ xấu.

Lũy kế từ 15/8/2017 đến cuối tháng 12/2019, toàn hệ thống xử lý được 305.700 tỷ đồng nợ xấu xác định theo Nghị quyết 42 của Quốc hội (về xử lý nợ xấu), không bao gồm sử dụng dự phòng rủi ro và khoản bán nợ cho VAMC thông qua phát hành trái phiếu đặc biệt.

Như vậy, trung bình mỗi tháng, toàn hệ thống tín dụng xử lý được khoảng 10.500 tỷ đồng nợ xấu, cao hơn 4.900 tỷ đồng so với giai đoạn từ năm 2012 - 2017 (trước khi Nghị quyết 42 có hiệu lực). Đây là dấu hiệu cho thấy Nghị quyết 42 đã và đang phát huy hiệu quả trong công tác xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của NHNN, nợ xấu theo Nghị quyết 42 đã xử lý được một bước quan trọng, nhưng vẫn gặp phải không ít khó khăn trong việc triển khai.

Cụ thể, về áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm, ngày 15/5/2018, Hội đồng Thẩm phán đã ban hành Nghị quyết về việc hướng dẫn áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, nhưng đến nay, số vụ việc xử lý nợ xấu thông qua thủ tục rút gọn tại Tòa án còn hạn chế, phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ.

Về việc hoàn trả tài sản bảo đảm là vật chứng trong vụ án hình sự, hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật giải thích cụ thể về việc “ảnh hưởng đến việc xử lý vụ án và thi hành án” theo quy định tại Điều 14, Nghị quyết số 42. Do đó, việc có hoàn trả vật chứng trong vụ án hình sự là tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu hay không sẽ phụ thuộc nhiều vào quan điểm của cơ quan tiến hành tố tụng.

Về cơ chế tiếp cận thông tin về tình trạng tài sản bảo đảm, hiện tòa án, cơ quan thi hành án dân sự không có hệ thống dữ liệu cho phép các tổ chức tín dụng trích xuất, tra cứu thông tin tài sản có liên quan đến vụ việc đang được thụ lý giải quyết.

Đồng thời, chưa có hướng dẫn về cơ chế xác định sớm hữu hiệu trong quá trình thẩm định, để xác định tài sản nào đang tranh chấp, tài sản nào đang phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, dẫn đến cách hiểu về tài sản tranh chấp giữa các cơ quan tố tụng tại nhiều nơi, nhiều cấp khác nhau, gây khó khăn khi áp dụng các biện pháp xử lý tài sản theo Nghị quyết số 42.

Ngoài các khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lý trong phát mãi tài sản đảm bảo, việc chậm thiết lập thị trường mua - bán nợ cũng là một trong các nguyên nhân quan trọng khiến quá trình xử lý nợ xấu chưa thể đẩy nhanh.

Từ đầu năm đến nay, các ngân hàng liên tục chào bán các khối tài sản nợ xấu có giá trị hàng trăm, hàng chục ngàn tỷ đồng.

Song có ngân hàng đấu giá 5 - 7 lần chưa thành công, do “chợ” nợ xấu chưa hình thành. Hiện mới chỉ có thị trường mua bán nợ xấu sơ cấp, số lượng giao dịch ít, hoạt động mua bán nợ diễn ra đơn lẻ, thiếu sự liên kết, chia sẻ thông tin.

Được biết, VAMC đang xây dựng Đề án Thành lập Sàn giao dịch nợ xấu, trước mắt đã thống nhất thành lập Câu lạc bộ AMC (gồm VAMC, các công ty mua bán nợ trực thuộc ngân hàng).

Theo kế hoạch, giai đoạn 2020-2021, VAMC sẽ chính thức vận hành sàn giao dịch nợ xấu, đẩy mạnh hoạt động của sàn giao dịch mua bán nợ xấu và thị trường mua bán nợ xấu tập trung.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2020-2021, VAMC sẽ chính thức vận hành sàn giao dịch nợ xấu; đẩy mạnh hoạt động của sàn giao dịch mua bán nợ xấu và thị trường mua bán nợ xấu tập trung, trong đó VAMC là trung tâm của thị trường.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng, để có thể làm tốt vai trò này, VAMC cần phải được nâng cao năng lực tài chính.

Với vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng hiện nay, việc mua hàng chục ngàn tỷ đồng nợ xấu theo giá thị trường - theo kế hoạch đề ra của Công ty - là rất khó khăn.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, để thị trường mua bán nợ vận hành suôn sẻ, Quốc hội cần sớm vào cuộc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý liên quan đến thuế, chuyển nhượng tài sản đảm bảo là bất động sản...

Trên thực tế, một số nhà đầu tư khi mua lại tài sản đảm bảo nợ xấu không thể làm thủ tục sang tên do có sự tranh chấp.

Nguyễn Anh Thư