Phát triển chung cư đô thị và những vấn đề đặt ra

Các dự án chung cư cao tầng mới tiếp tục được đầu tư xây dựng. Trong ảnh: Thi công tòa CT2, CT3 Dự án Xuân Mai Tower, phường Đông Hải (TP Thanh Hóa).

Cung và cầu tăng nhanh

Theo số liệu từ Sở Xây dựng, từ năm 2015 đến nay, tổng diện tích sàn nhà ở của tỉnh tăng thêm khoảng 6.336.000m2 sàn, tương đương khoảng 59.000 căn. Bên cạnh phát triển các dự án khu đô thị, trên địa bàn tỉnh đã đưa vào sử dụng nhiều tòa chung cư thương mại, nhà ở xã hội cao tầng, vừa đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở, vừa tạo cảnh quan kiến trúc, điểm nhấn cho đô thị. Hiện nay, toàn tỉnh có 5 dự án chung cư thương mại, trong đó có 2 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng và 3 dự án đang trong quá trình đầu tư xây dựng. Với phát triển nhà ở xã hội, hiện có 5 dự án chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng, 7 dự án đang triển khai, với 360.850m2/615.000m2 sàn so với kế hoạch. Về phát triển nhà ở cho công nhân, có 5 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành đi vào sử dụng, 2 dự án đang triển khai, đạt 418.513m2/960.000m2 so với kế hoạch. Cùng với phát triển nhà đất, các dự án chung cư cao tầng đã nâng diện tích nhà ở bình quân cả tỉnh lên 24m2/người. Trong đó, khu vực đô thị là 32m2/người, khu vực nông thôn là 21,5m2/người, cao hơn mức bình quân chung cả nước theo tổng điều tra dân số năm 2019 là 23,2m2/người.

Vừa qua, UBND tỉnh cũng đã thông báo có thêm 3 dự án chung cư thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định, là: Tổ hợp chung cư cao tầng Xuân Mai Thanh Hóa - Xuân Mai Tower của Công ty TNHH MTV Xuân Mai Thanh Hóa; Khu tổ hợp thương mại dịch vụ nhà ở chung cư của Công ty CP Mai Tuấn Nghĩa; Chung cư Ruby Tower thuộc Khu đô thị Xanh - Khu Nam trung tâm TP Thanh Hóa của Công ty CP Đầu tư xây dựng Cường Thịnh. Các dự án này sẽ cung cấp ra thị trường 1.868 căn chung cư đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, tỉnh Thanh Hóa cũng công bố 4 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, gồm: Khu nhà ở xã hội kết hợp trường mầm non tư thục tại Khu đô thị Đông Hương của Công ty TNHH Đầu tư phát triển đô thị A&T Việt Nam; Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp tại khu dân cư phường Đông Vệ của Công ty TNHH Tân Thành I; Khu chung cư thu nhập thấp tại dự án Khu đô thị Xanh của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Hợp Lực; Nhà ở xã hội số 81 Trường Thi, TP Thanh Hóa của Tổng Công ty Thương mại dịch vụ Đông Bắc. 4 dự án này cung cấp ra thị trường 1.391 căn chung cư đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù chưa đạt kế hoạch đề ra, tuy nhiên, nguồn cung các căn hộ chung cư cao tầng đã khá nhanh trong những năm gần đây. Theo khảo sát, căn hộ chung cư đang là một trong những cân nhắc, lựa chọn “được lòng” giới trẻ do có mức giá vừa phải, giúp người dân có thu nhập thấp và trung bình, những người trẻ lập nghiệp sớm ổn định nơi an cư. Bên cạnh đó, các dự án chung cư đã được quy hoạch và xây dựng đa phần có vị trí ở trung tâm thành phố, thuận lợi trong kết nối giao thông và đáp ứng được các nhu cầu về tiện ích xã hội, như: Gần trường học, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị... Do đó, ngày càng nhiều người dân có xu hướng quan tâm, tìm hiểu và sở hữu những căn hộ này. Anh Nguyễn Văn Đức, cư dân tại tòa nhà CT1, Xuân Mai Tower, phường Đông Hải, TP Thanh Hóa, chia sẻ: Sau khi lập gia đình, với số tiền “ra vốn” của gia đình và tiết kiệm trong 2 năm đi làm trước đó, vợ chồng anh quyết định sở hữu 1 căn chung cư với diện tích 48m2 với mức giá gần 700 triệu đồng thay vì chờ đợi nhiều năm để mua đất, làm nhà. Theo anh, căn hộ tuy có diện tích khá khiêm tốn, nhưng với gia đình trẻ có 1-2 cháu nhỏ thì sinh hoạt vẫn khá thoải mái. Hơn nữa, tầng 1 của tòa nhà có khá nhiều các tiện ích, từ siêu thị mini tới ăn sáng, café, nhà trẻ... rất tiện lợi với cuộc sống bận rộn hiện nay.

Từ nhu cầu thực tế và thị hiếu của người dân về nhà ở, tỉnh ta hiện đang tiếp tục quy hoạch và phát triển thêm một số dự án chung cư mới, cung cấp ra thị trường đa dạng hơn các phân khúc căn hộ, có mức giá từ trung bình đến cao cấp, phù hợp với nhiều đối tượng dân cư.

Những bất cập

Tuy nhiên, việc quy hoạch các khu chung cư cao tầng, với mật độ dân số cao đang đặt ra nhiều áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại khu vực. Thực tế cho thấy, nhiều khu chung cư được quy hoạch tại khu vực trung tâm thành phố được bố trí quỹ đất diện tích công cộng, bãi đỗ xe quá ít. Điển hình như tại phường Phú Sơn, có 6 tòa nhà chung cư cao tầng thuộc dự án Khu chung cư thu nhập thấp Phú Sơn và Khu chung cư thương mại Phú Sơn với hơn 800 căn hộ với gần 2.000 nhân khẩu. Thống kê tại khu vực này, có tới hơn 200 xe ô tô của cư dân nhưng không có bãi đỗ xe riêng. Đơn vị vận hành tòa nhà đã phải thỏa thuận với người dân về việc trưng dụng diện tích sân chơi công cộng làm bãi đỗ xe, do đó, người dân hiện còn rất ít không gian để phục vụ nhu cầu giải trí. Trẻ em tại các tòa nhà cũng không còn chỗ để vui chơi. Trong khi đó, tình hình giao thông tại khu vực này vẫn rất lộn xộn. Lực lượng công an, quy tắc phường vẫn phải thường xuyên tuần tra nhưng khó xử lý dứt điểm. Không có bãi đỗ xe, nhiều người dân, khách ra vào vẫn “vô tư” đỗ xe tại các khu vực cấm khi lực lượng chức năng vắng bóng.

Không chỉ áp lực lên vấn đề giao thông, hạ tầng xã hội, mà cả công tác quản lý hành chính tại các khu vực có chung cư cao tầng. Bà Lê Thị Minh Tâm, Chủ tịch UBND phường Phú Sơn, cho biết: Do cư dân ở các khu chung cư đa phần là các gia đình trẻ, nên tỷ lệ học sinh các cấp trên địa bàn tăng cao trong những năm gần đây. Trên địa bàn phường Phú Sơn hiện có 3 trường mầm non, 1 trường tiểu học và 1 trường THCS. Riêng Trường Tiểu học Trần Phú hiện có tới 1.300 học sinh - là một trong những trường tiểu học có số lượng học sinh đông nhất TP Thanh Hóa. Cũng theo quy định, khi cư dân chuyển đến sinh sống trong vòng 1 tháng, phải khai báo tạm trú, tạm vắng tại địa phương. Tuy nhiên, nhiều người dân sinh sống tại các khu chung cư vẫn chưa có ý thức cao trong vấn đề này, gây khó khăn cho đơn vị trong công tác quản lý hành chính, dân cư trên địa bàn.

Cũng theo quy định, sau khi đưa vào sử dụng 1 năm, tại các khu chung cư phải thành lập ban quản trị chung cư để quản lý, vận hành dự án. Tuy nhiên, việc triển khai thành lập ban quản trị vẫn hết sức chậm trễ. Tại Khu chung cư Phú Sơn, sau gần 7 năm đưa vào sử dụng mới thực hiện được mô hình này. Tại Khu chung cư Tecco, phường Đông Vệ, sau 3 năm đưa vào sử dụng hiện chủ đầu tư vẫn chưa phối hợp và thống nhất được với người dân về vấn đề thành lập ban quản trị, khiến công tác kết nối trong quản lý hành chính, an ninh trật tự với chính quyền địa phương gặp khó khăn. Hơn nữa, vì chưa thành lập được ban quản trị chung cư nên một số hạng mục thuộc phạm vi bảo dưỡng bảo trì không thực hiện được do ban quản lý chung cư của chủ đầu tư không có chức năng được trích và tùy ý sử dụng phần quỹ bảo trì này. Nhiều ý kiến của cư dân khu chung cư không được ghi nhận và giải quyết thỏa đáng, như: Vấn đề sử dụng sân chơi chung, vấn đề thuê chỗ gửi xe ô tô, việc quản lý an ninh, trật tự tại các tòa nhà...

Công tác quản lý, vận hành các khu chung cư cao tầng cũng còn tồn tại nhiều vấn đề, điển hình như trong vấn đề bảo đảm an toàn phòng cháy, vấn đề cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định cho cư dân.

Phát triển, sinh sống trong các khu chung cư cao tầng là xu thế tất yếu của đô thị hiện đại. Tuy nhiên, để hình thành các khu chung cư tiện ích, văn minh, cần sự trách nhiệm hơn cả phía các cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư và ý thức của chính cư dân. Trong vấn đề thẩm định, quản lý quy hoạch, cần chú trọng hơn đến yếu tố hạ tầng kỹ thuật, thẩm mỹ của công trình. Bên cạnh đó, có cơ chế ràng buộc với chủ đầu tư trong việc đáp ứng, hoàn thiện các hạng mục công trình, vấn đề cấp giấy chứng nhận, xây dựng các tiện ích công cộng như cam kết. Cư dân chung cư cũng cần có trách nhiệm hơn trong vấn đề thành lập ban quản trị, từ đó xây dựng được bộ phận cốt cán trong việc trưng cầu, giải quyết các kiến nghị của cư dân và vận hành các tòa chung cư cao tầng.

Tùng Lâm