Phát triển chung cư gắn với nhu cầu thực tế

Dãy chung cư tại Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (phường Hải Vân). Ảnh: XUÂN SƠN

Giá nhà không rẻ

Theo báo cáo thị trường từ đơn vị bất động sản CBRE, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng tính đến quý I/2026 là 16.000 căn. Giá mở bán lần đầu trung bình tại thị trường Đà Nẵng khoảng 83 triệu đồng/m2.

Tôi đem con số này chia sẻ với vài người quen đang đi tìm chỗ an cư và đều nhận được câu trả lời: “Quá cao so với túi tiền”. Chị Huỳnh Nhật My (phường An Khê), nhân viên văn phòng, từng làm trong một đơn vị bất động sản cho biết, với thu nhập trung bình khoảng 10 triệu đồng/tháng như hiện nay, phương án hợp lý với chị và nhiều người có thu nhập chưa cao vẫn là thuê nhà hoặc vay mua nhà ở xã hội.

Theo khảo sát giá nhà ở xã hội tại nhiều dự án tại Đà Nẵng, trong quý I/2026, giá dao động từ hơn 17 triệu đồng/m²2 đến trên 20,8 triệu đồng/m²2. Dù thấp hơn nhiều so với các dự án thương mại nhưng trong bối cảnh thắt chặt chi tiêu, con số này cũng khiến một bộ phận người dân cân nhắc.

Ghi nhận trên địa bàn thành phố, nhiều dự án căn hộ chung cư được triển khai tại các vị trí đắc địa với tiện ích đầy đủ. Theo chị My, đây hầu hết là những dự án có phân khúc cao cấp, hạng sang, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập cao, tìm kiếm sự tiện nghi chứ không thuộc về nhu cầu của đại đa số người dân có điều kiện tài chính hạn chế.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhìn nhận, dù Đà Nẵng đang có khá nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nhiều dự án chung cư thương mại cùng với nhà ở xã hội (về hạ tầng đô thị, chất lượng môi trường sống, định hướng phát triển…), một trong những khó khăn về phát triển nhà ở trên cao vẫn nằm ở bài toán cân đối giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân.

Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và các chi phí liên quan khiến giá có xu hướng tăng cao, trong khi thu nhập của người dân chưa tăng tương ứng. Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với nhà ở thương mại ở phân khúc vừa túi tiền cũng như nhà ở xã hội.

Mở rộng cơ hội an cư

Theo Sở Xây dựng, Đà Nẵng đang đồng thời đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội, rà soát quỹ đất và xây dựng đề án phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030. Sau hợp nhất, thành phố được giao hoàn thành 32.400 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Riêng giai đoạn 2026-2030, chỉ tiêu là 26.279 căn, trong đó năm 2026 phải hoàn thành 4.979 căn.

Tại họp báo cung cấp thông tin cho báo chí về tình hình 6 tháng đầu năm 2026, ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng nhìn nhận, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội để bán, thành phố cũng xác định phát triển nhà ở cho thuê là một hướng quan trọng giai đoạn tới. Hiện tại, Trung tâm Quản lý và Khai thác nhà thành phố quản lý, bố trí cho thuê 10.794 căn hộ chung cư và 1.874 phòng ký túc xá sinh viên. Khoảng 95% quỹ nhà đã được bố trí cho người có công, hộ giải tỏa, hộ nghèo, cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và sinh viên.

Ngoài quỹ nhà công, các doanh nghiệp cũng đã đầu tư 415 căn nhà ở xã hội cho thuê, trong đó 269 căn đã có người thuê.

Hiện tại, Sở Xây dựng đang rà soát, đề xuất tăng tỷ trọng căn hộ cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội. Có 4 dự án đang triển khai được yêu cầu bố trí 20% diện tích sàn làm nhà ở xã hội cho thuê, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026 - 2027.

Chung cư FPT Plaza (phường Ngũ Hành Sơn). Ảnh: LÂM VIÊN

Hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, để thị trường căn hộ chung cư phát triển bền vững cần giải quyết đồng thời 3 bài toán: quỹ đất - giá nhà - hạ tầng.

Nếu có cơ chế phù hợp để rút ngắn thủ tục, tạo điều kiện phát triển nguồn cung hợp lý và hỗ trợ tốt hơn cho người mua có nhu cầu ở thực, nhóm căn hộ thương mại và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết câu chuyện nhà ở và định hình cấu trúc đô thị Đà Nẵng trong thời gian tới.

“Đà Nẵng cần tiếp cận theo hướng phát triển nhà ở gắn với quy hoạch đô thị và nhu cầu thực tế của thị trường” - ông Thắng cho biết. Trong đó, cần có định hướng quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở; đẩy nhanh và minh bạch hóa quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tiến độ triển khai và nguồn cung.

Bên cạnh đó, thị trường cần đa dạng hơn về diện tích, mức giá và phương thức thanh toán, đặc biệt chú trọng nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân địa phương, người lao động và nhóm khách hàng trẻ. Với nhà ở xã hội, cần tiếp tục có cơ chế phù hợp khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung.

“Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là một yếu tố ảnh hưởng đến sức cầu, việc cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua có nhu cầu ở thực cũng rất quan trọng. Dòng vốn nên được định hướng vào các dự án có pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu nhà ở thực, vừa hỗ trợ thanh khoản vừa hạn chế dòng tiền đầu cơ”, ông Thắng nhìn nhận.

Đà Nẵng đã chuẩn bị 2 dự án nhà ở xã hội cho thuê bằng vốn đầu tư công, gồm dự án trên đường Trương Vĩnh Ký, phường Hòa Xuân và dự án chuyển đổi công năng khu ký túc xá tập trung tại Khu đô thị công nghiệp Hòa Khánh. Rà soát quỹ đất tại Khu công nghiệp Hòa Cầm và khu vực phía nam để phát triển nhà ở cho công nhân, đồng thời hoàn thiện thủ tục đưa Quỹ Nhà ở thành phố vào hoạt động.