Phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh - Bài cuối: Tạo cơ chế minh bạch, ngăn ngừa đầu cơ

Cần thêm chính sách cho doanh nghiệp

Dự án nhà ở xã hội Thủ Thiêm Green House ở phường Cát Lái (TP Hồ Chí Minh). Dự án bao gồm 1.040 căn hộ với nhiều loại diện tích, từ 1 đến 2 phòng ngủ, có giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2 và đã được đưa vào sử dụng vào cuối năm 2024.

Tiến sĩ Nguyễn Kim Đức, Phó Viện trưởng viện nghiên cứu và tư vấn phát triển vùng, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bât động sản vừa là thực thể kinh tế vừa mang trách nhiệm xã hội, do đó chính sách phải đủ hấp dẫn để họ “muốn làm” và “làm được”, thay vì chỉ “được khuyến khích làm”.

Theo Tiến sĩ Đức, với đặc thù giá bán bị khống chế, chính sách cần tập trung giảm chi phí đầu vào và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp. Về chi phí đầu vào, TP Hồ Chí Minh có thể thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội tập trung hoặc cơ quan chuyên trách tương tự mô hình HDB (Singapore), chịu trách nhiệm chuẩn bị và quản lý quỹ đất sạch để doanh nghiệp chỉ việc triển khai xây dựng.

Cùng với đó là việc ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất và chính sách tín dụng ưu đãi ổn định cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Về chi phí cơ hội, cần rà soát quy trình thủ tục, xác định đúng “điểm nghẽn” thay vì cắt giảm hình thức, đồng thời cam kết thời hạn xử lý rõ ràng và thiết lập cơ chế giải trình cụ thể.

Ngoài ra, ông Nguyễn Kim Đức đề xuất thành lập tổ công tác đặc biệt của TP Hồ Chí Minh để tháo gỡ, giải quyết nhanh và dứt điểm các hồ sơ pháp lý, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư. Chỉ khi doanh nghiệp hoạt động trong môi trường ổn định, minh bạch và hiệu quả, nhà ở xã hội mới có thể phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thật của người dân.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Becamex IDC đề xuất Nhà nước cần ưu tiên quỹ đất sạch, giao sớm cho doanh nghiệp để giảm rủi ro trong khâu giải phóng mặt bằng; đồng thời rút ngắn giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Ngoài ra, ông Huy cũng kiến nghị thiết lập “luồng xanh” thủ tục hành chính dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội, với thời hạn xử lý rõ ràng ở từng bước, tránh tình trạng chồng chéo giữa các sở, ngành. “Song song đó, chúng tôi cũng mong muốn mở rộng tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn, bởi dù là tập đoàn lớn, các dự án nhà ở xã hội vẫn cần vốn lãi suất thấp để đảm bảo khả năng xoay vòng”, ông Huy bày tỏ.

Về cơ chế tài chính, ông Huy cho rằng: “Nhà nước cần hỗ trợ bù chênh lệch, chia sẻ một phần giữa chi phí thực tế và giá bán trần theo quy định, giúp doanh nghiệp duy trì mức lợi nhuận tối thiểu. Cùng với đó là cơ chế ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, phí giao dịch trong giai đoạn đầu, và mô hình hợp tác công - tư minh bạch, nhằm chia sẻ rủi ro, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội”.

Tạo cơ chế minh bạch, ngăn ngừa đầu cơ

Để hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) thực sự đến với người có nhu cầu thật, Luật sư Trần Anh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, cho biết Nghị định 192 đã tăng cường đáng kể các biện pháp kiểm soát sau đầu tư, hướng đến mục tiêu phòng ngừa trục lợi chính sách và đầu cơ trong lĩnh vực NƠXH.

Theo ông Tuấn, Nghị định yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng và tiến độ công trình, đồng thời quy định rõ vai trò giám sát của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và UBND cấp tỉnh.

“Cơ chế này buộc doanh nghiệp phải triển khai dự án thực chất, hạn chế tình trạng ‘ôm đất’, chậm tiến độ hoặc chờ tăng giá để hưởng lợi. Chủ đầu tư, đơn vị kiểm toán và tư vấn thẩm tra đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ và giá bán, góp phần tăng tính minh bạch và răn đe, ngăn chặn các hành vi khai khống chi phí”, ông Tuấn phân tích.

Ông Tuấn cho biết thêm, một điểm mới đáng chú ý là việc kéo dài thời gian hạn chế chuyển nhượng từ 5 năm lên 8 - 10 năm kể từ khi người mua thanh toán hết tiền nhà. Trong khoảng thời gian này, giá bán lại sẽ được kiểm soát chặt chẽ, thậm chí giới hạn mức lợi nhuận tối đa nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời.

Theo Luật sư Tuấn, các nghị định và nghị quyết mới không chỉ giúp thị trường minh bạch hơn mà còn mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân. Khi được khuyến khích mạnh mẽ hơn, lĩnh vực NƠXH sẽ có thêm nhiều dự án đa dạng về vị trí, loại hình, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp cho các nhóm người có thu nhập khác nhau.

Để chính sách đi vào thực tế, ông Tuấn đề nghị các địa phương cần kết hợp cơ chế kiểm soát giá, với biện pháp hành chính và kỹ thuật cụ thể, nhất là trong khâu xét duyệt đối tượng thụ hưởng. Cụ thể, danh sách người đăng ký, hồ sơ, tiêu chí chấm điểm và kết quả xét duyệt nên được công khai trên cổng thông tin điện tử, không chỉ niêm yết tại địa phương. Cách làm này giúp tăng tính minh bạch, hạn chế ưu tiên sai đối tượng.

Song song đó, cần liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, thuế và bảo hiểm xã hội để xác minh tự động thu nhập, tình trạng nhà ở và thời gian cư trú của mỗi người. Việc này giúp loại bỏ tình trạng khai man, đảm bảo người được xét duyệt thực sự là người cần hỗ trợ.

Đáng chú ý, trong trường hợp hồ sơ hợp lệ vượt quá số lượng căn hộ, ông Tuấn cũng đề xuất cần bốc thăm công khai, có giám sát từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư và đại diện người dân; đồng thời quay phim, ghi hình để lưu trữ và công khai kết quả. Cách làm này đảm bảo công bằng, khách quan và loại bỏ yếu tố can thiệp chủ quan.

Trong khi đó, theo chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Duy Chuyền, để phát triển nhà ở xã hội cần số hóa toàn bộ quy trình đăng ký mua nhà ở để tránh việc người dân phải xếp hàng từ sớm nộp hồ sơ như hiện nay. Ở thời đại công nghệ số, việc đăng ký online hoàn toàn rất khả thi. Người dân chỉ cần đăng nhập hệ thống, điền thông tin và theo dõi kết quả xét duyệt. Nếu hồ sơ vượt quá nhu cầu, có thể tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên và công khai.

“Khi Việt Nam hoàn thiện hệ thống định danh bất động sản gắn với định danh cá nhân, cơ quan quản lý sẽ nắm rõ ai sở hữu bao nhiêu nhà, giúp kiểm soát hiệu quả việc mua bán, đầu cơ. Đặc biệt, phải để người dân có chỗ ở trước, sau đó mới nâng dần chất lượng; đồng thời chính sách phát triển nhà ở xã hội cần được triển khai một cách chuyên nghiệp, minh bạch và có lộ trình bài bản”, ông Chuyền nhấn mạnh.

Bài, ảnh: An Hiếu-Huyền Trân/Báo Tin tức và Dân tộc