Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Anh Quân: Giá đất Hà Nội điều chỉnh phù hợp

Để làm rõ hơn các nội dung liên quan, phóng viên Báo Hànôịmới đã có cuộc trao đổi với Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Anh Quân.

Giá đất Hà Nội tăng dần, tiệm cận thị trường

- So với bảng giá đất năm 2019, bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND có mức tăng từ 2 đến 6 lần đối với đất ở. Ông có thể giải thích rõ hơn về sự chênh lệch này?

- So sánh như vậy không hoàn toàn chính xác. Cần hiểu rằng, bảng giá đất Hà Nội được áp dụng từ năm 2020 đến ngày 31-12-2024 theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND đã trải qua nhiều lần điều chỉnh bằng công cụ hệ số K. Hệ số K, hay hệ số điều chỉnh giá đất, là một công cụ được quy định trong Luật Đất đai 2013 để xác định giá đất cụ thể dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Hệ số K cũng được sử dụng để điều chỉnh giá đất tại các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố, giúp điều chỉnh giá đất trong các trường hợp cụ thể, bảo đảm sự linh hoạt và phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.

Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Anh Quân

Cụ thể, trước khi có Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, Hà Nội đã ban hành nhiều quyết định điều chỉnh hệ số K để cập nhật giá đất theo sát thị trường. Chẳng hạn, theo Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 2-3-2020, hệ số K tại 4 quận trung tâm: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng là 2,1; các quận khác, như: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ 1,9; các huyện ngoại thành: Phú Xuyên, Mỹ Đức là 1,2… Trong Quyết định số 01/2021/QĐ-UBND ngày 25/1/2021, hệ số K tại 4 quận trung tâm tăng lên 2,15; các quận khác là 1,95… Còn theo Quyết định số 47/2022/QĐ-UBND ngày 30-12-2022, hệ số K tại 4 quận trung tâm tăng lên 2,6; các quận như Long Biên, Hoàng Mai là 2,2; các huyện như Gia Lâm, Đông Anh là 1,85… Và Quyết định số 20/2023/QĐ-UBND ngày 7-9-2023, hệ số K tại 4 quận trung tâm là 3,25; các quận khác lên 2,9…

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1-8-2024, hệ số K đã bị loại bỏ trong một số trường hợp, thay vào đó bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường. Điều này bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai, đồng thời đơn giản hóa quy trình định giá đất, giảm bớt thủ tục hành chính phức tạp.

Việc loại bỏ hệ số K là một bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai. Bảng giá đất theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND được xây dựng trên cơ sở hệ số K và bảng giá đất năm 2019, nhưng đã được điều chỉnh phù hợp với yêu cầu mới Luật Đất đai 2024. Do đó, mức tăng chưa có gì đột biến, kể cả với các tuyến đường được đầu tư nâng cấp hoặc có vị trí đắt đỏ. Việc điều chỉnh này không gây xáo trộn lớn trên thị trường, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

- Vậy, trước khi Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND được ban hành, giá đất tại các tuyến đường chính được xác định theo hệ số K có giá ra sao? Khi áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, mức tăng cụ thể ra sao, thưa ông?

- Trước khi Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ra đời, giá đất cụ thể tại các tuyến đường chính được tính dựa trên bảng giá đất năm 2019 nhân với hệ số K. Chẳng hạn, tại đường Điện Biên Phủ (quận Ba Đình), giá đất vị trí số 1 theo bảng giá năm 2019 nhân với hệ số K là hơn 401 triệu đồng/m²; còn theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, giá đất tại đây là hơn 425 triệu đồng/m², chỉ tăng khoảng 4%. Phố Hòe Nhai (quận Ba Đình), giá đất theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND gần 184 triệu đồng/m², trong khi cách tính trước đó là hơn 175 triệu đồng/m², mức tăng chưa tới 4%. Các tuyến đường đắt đỏ nhất, như Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm), giá đất hiện nay gần 700 triệu đồng/m². So với bảng giá cũ nhân hệ số K, mức tăng chỉ dưới 10%, thấp hơn nhiều so với nhận định, đánh giá, nếu chỉ nhìn ở góc độ bảng giá đất thông thường.

Giá đất tại các tuyến phố ở quận Hoàn Kiếm được điều chỉnh tăng, nhưng không đột biến. Ảnh: Minh Họa

Ở một số quận mới hoặc huyện ven đô, mức tăng cũng tương tự. Phố Bùi Thiện Ngộ (quận Long Biên), giá đất theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ở vị trí số 1 là hơn 57 triệu đồng/m², trước đó cũng ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng khoảng 6%. Đường Vạn Xuân (thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức), giá đất tăng từ hơn 49 triệu đồng/m² lên hơn 52 triệu đồng/m², mức tăng chỉ 5,45%.

Tuy nhiên, không phải mức tăng nào cũng đồng đều. Những tuyến đường được đầu tư hạ tầng, mở rộng và chỉnh trang đô thị có mức tăng cao hơn. Cụ thể, quốc lộ 21B qua thị trấn Kim Bài (huyện Thanh Oai), giá đất vị trí số 1 tăng từ hơn 20 triệu đồng/m² lên gần 27 triệu đồng/m², tương đương 25%. Điều này cho thấy, bảng giá đất mới đã phản ánh chính xác hơn sự thay đổi giá trị đất, do sự phát triển hạ tầng và đô thị hóa.

Phù hợp với thực tiễn

- Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hà Nội tác động như thế nào đến các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng và các vấn đề quản lý đất đai khác, thưa ông?

- Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hà Nội có nhiều tác động tích cực đến quản lý và sử dụng đất, đặc biệt ở các khía cạnh, như đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, giải phóng mặt bằng và thiết lập chính sách tài chính.

Đối với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức tăng dao động từ 20% đến 25% tại các huyện và 28% đến 70% tại các quận. Tại các huyện, việc điều chỉnh không gây ảnh hưởng nhiều đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, mà còn tạo động lực thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp. Ngược lại, tại các quận, mức tăng cao hơn tạo sức ép kinh tế đối với các cơ sở sản xuất hiện có, thúc đẩy việc di dời ra ngoài trung tâm, qua đó giảm thiểu nguy cơ ô nhiễm môi trường, phòng chống cháy nổ và phù hợp với quy hoạch đô thị.

Bảng giá đất mới giúp công tác xác định giá khởi điểm đấu giá sát với thị trường hơn. Ảnh: Minh Họa

Về công tác giải phóng mặt bằng, điều chỉnh bảng giá đất không ảnh hưởng trực tiếp, vì giá đất bồi thường được xác định dựa trên giá đất cụ thể theo phương pháp định giá của pháp luật. Tuy nhiên, bảng giá mới góp phần bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất, khuyến khích họ chấp hành chính sách giải phóng mặt bằng. Điều này tạo thuận lợi cho việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Đặc biệt, đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất, bảng giá làm cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng tiệm cận với giá thị trường là cấp thiết, nhằm bảo đảm được nguồn thu từ hoạt động đấu giá đất.

Bên cạnh đó, việc bảng giá tiếp cận gần hơn với giá thị trường giúp giảm bớt sự chênh lệch, thiết lập cơ chế quản lý đất đai đồng bộ và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quan trọng hơn, điều chỉnh này cũng giúp tăng nguồn thu ngân sách thông qua các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính về đất, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong thời gian tới.

- Nhiều ý kiến cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh tăng và nhiều loại thuế, phí về đất đai cũng được điều chỉnh theo hướng tăng, gây áp lực, khó khăn cho một số nhóm đối tượng sử dụng đất nhất định, nhất là ở khu vực nông thôn, miền núi của thành phố. Ông có thể chia sẻ rõ hơn về điều này?

- Cơ sở để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh là kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8-2022 đến tháng 8-2024) tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn, với hơn 20.740 phiếu khảo sát thu về. Đây là quy trình minh bạch, khoa học, nhằm phản ánh chính xác biến động thị trường và bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật.

Trong quá trình thực hiện, bảng giá đất sẽ điều chỉnh theo hướng giảm các thuế phí liên quan (nếu cần thiết), thay vì điều chỉnh bảng giá đất giảm. Ảnh: Minh Họa

Việc điều chỉnh bảng giá đất tăng dần, tiệm cận giá thị trường là yêu cầu tất yếu, không chỉ giảm bớt chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và thị trường, mà còn tạo nền tảng thiết lập các chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai. Điều này hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và các nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời, góp phần tăng thu ngân sách thông qua nghĩa vụ tài chính từ người dân và doanh nghiệp, thúc đẩy phát triển kinh tế.

Về lo ngại tăng thuế, phí, cần khẳng định rằng, việc điều chỉnh giá đất không nhằm mục đích tăng nghĩa vụ tài chính một cách bất hợp lý. Trong quá trình thực hiện, nếu mức thuế, phí không phù hợp với thu nhập của một bộ phận người dân, cơ quan quản lý sẽ cân nhắc giảm tỷ suất tính thuế hoặc phí, thay vì điều chỉnh giảm giá đất. Đây là cách tiếp cận linh hoạt, vừa tuân thủ pháp luật, vừa đáp ứng nhu cầu thực tiễn của người dân và doanh nghiệp.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Bạch Thanh