Phòng ngừa rủi ro khi ủy quyền trong giao dịch đất đai
Việc ủy quyền cho người khác thay mình giao dịch đất đai như: chuyển nhượng, vay, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ)... hiện khá phổ biến. Tuy nhiên, trong thực tiễn cuộc sống vẫn khó tránh khỏi việc phát sinh tranh chấp khi người được ủy quyền thực hiện vượt quá giới hạn, phạm vi ủy quyền hoặc không thực hiện việc được ủy quyền.
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân các quy định về thực hiện ủy quyền trong giao dịch đất đai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, người được ủy quyền không được lạm dụng quyền này gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật.
* Ủy quyền một đằng, làm một nẻo
Vì tuổi cao, không thuận tiện cho việc đi lại nên bà N.T.M. (ngụ xã Tà Lài, H.Tân Phú) đã làm thủ tục ủy quyền cho con trai là anh P.V.K. thay mặt bà tiến hành giao dịch cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà. Tuy nhiên, người con trai của bà lại tự ý làm thủ tục chuyển đổi QSDĐ mang tên mình. Bà M. bày tỏ, do bà tin tưởng con nên sẵn sàng ký tên vào tất cả các loại giấy tờ khi con yêu cầu mà không hề đọc qua dẫn đến tình trạng tài sản của bà mà bà không được đứng tên.
Hay như trường hợp của ông H.V.B. (ngụ xã Bình Sơn, H.Long Thành), ông chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho ông L.V.H. (ngụ cùng địa phương) thay mặt ông giao dịch chuyển nhượng lô đất 300m2 trong tổng diện tích 1 ngàn m2 thì người này ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác tới 500m2, dẫn tới phát sinh tranh chấp giữa ông với người nhận chuyển nhượng.
Luật sư Ngô Văn Định cho hay, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Do đó, việc con trai bà M. và ông L.V.H. thực hiện không đúng nội dung, phạm vi, thẩm quyền ủy quyền, trái với ý chí của người ủy quyền thì hợp đồng giao dịch trên khi bên nhận ủy quyền xác lập với người thứ 3 sẽ vô hiệu.
* Tránh phát sinh các vấn đề pháp lý khi thực hiện ủy quyền
Ông T.V.C. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) có một lô đất 400m2 (đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Ông C. làm hợp đồng ủy quyền cho ông H.B.V. (ngụ cùng địa phương) được quyền thay ông thực hiện chuyển nhượng đất cho người khác. Từ đó, ông V. đứng ra chuyển nhượng đất cho ông Đ.V.Y. (ngụ P.Xuân Trung, TP.Long Khánh). Khi ông Y. yêu cầu ông V. làm thủ tục sang tên cho ông thì ông hay tin ông C. có ý định khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền trước đó mà ông C. đã ủy quyền cho ông V. Điều này làm cho ông V., ông Y. lo lắng.
Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Với tình huống này, luật sư Ngô Văn Định cho hay, để bảo vệ quyền và ích hợp pháp chính đáng của mình, pháp luật cho phép ông C. có quyền khởi kiện vụ việc ra tòa để yêu cầu tòa án hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông với ông V. Đồng thời, ông Y. cũng có quyền khởi kiện yêu cầu ông V. thực hiện đúng hợp đồng và giao thửa đất trên cho ông. Tuy nhiên, việc tòa án quyết định hủy hay không hủy các hợp đồng trên khi xem xét nó được giao kết đúng quy định pháp luật, thể hiện ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng với nhau hay chưa.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, người được ủy quyền có quyền yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận. Riêng bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền; yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ.
Luật sư Định chia sẻ, thực tế vẫn xảy ra việc bên ủy quyền và bên được ủy quyền lợi dụng quyền này nhằm thông đồng nhau hủy hợp đồng giao dịch với bên thứ 3, khi họ thấy giá trị tài sản là QSDĐ tại thời điểm hiện tại tăng gấp nhiều lần so với thời điểm các bên giao dịch. Chính vì vậy, người ủy quyền, người được ủy quyền sẵn sàng chấp nhận bồi thường thiệt hại cho bên thứ 3, để hợp đồng không được thực hiện khi làm cho nó vô hiệu.
“Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, mặc dù đôi bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho nhau và hợp đồng đó đã được công chứng, chứng thực, các bên đã giao đất, nhận tiền nhưng các bên vẫn chưa đăng ký biến động đất đai thì hợp đồng đó vẫn chưa thể xem là đã có hiệu lực. Lợi dụng quy định này, một trong các bên tìm cách hủy hợp đồng để hưởng lợi” - luật sư Định cảnh báo.
